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困境1：“冷热不均”，规模有限
目前，广州工业遗产过渡使用的成功案例多集中在区位优越、建筑规模小的工业遗产，如太古仓、诚志堂等，而大型旧厂和旧工业区因改造成本高、回报周期长，市场参与度低未得到有效的活化使用，部分偏远厂区甚至因缺乏维护加速衰败。
珠江沿岸工业遗产活化利用分布示意图 图源：自绘
困境2：管理真空，路径模糊
由于缺乏分级评估标准和保护利用专项规划，工业遗产保护与过渡使用功能在控规等法定规划中未得到体现，导致控规方案与工业遗产保护利用相冲突。此外，未被认定为法定保护对象的工业遗产通常按临时建筑处理，导致经营许可难、租期不稳定，劝退了潜在企业。红专厂艺术区曾因土地收储争议被迫关闭，多个艺术机构撤离，暴露出政策衔接的短板。
困境3：业态同质，缺乏衔接
由于缺乏统筹布局和专项指引，部分工业遗产过渡使用后业态定位重复。珠江后航道5公里内聚集了4个“创意园区”，均以咖啡店、设计工作室为主，竞争激烈却缺乏特色。此外，工业遗产过渡使用与片区规划和城市建设缺乏衔接，交通不便、公共设施短缺等问题使工业遗产陷入转型升级乏力的困境，也让部分改造后的工业遗产园区陷入“开业即巅峰”的尴尬。
面对当前工业遗产过渡使用困境，有必要从实施路径、政策指引和社会治理等方面进行完善，推动工业遗产保护利用与城市更新改造在规划、流程、管理等方面的融合，实现广州工业遗产过渡使用从技术设计到制度设计、从自下而上到上下联动、从个案式回应到全流程服务的转变。
在广州市工业遗产“一张图”基础上开展广州市工业遗产价值评估，建立分级分类的工业遗产保护利用指引，根据历史价值、区位条件、建筑规模等评估，将工业遗产划分为“核心保护”“弹性利用”“一般更新”三类，制定差异化的改造标准，并将改造标准和改造指引纳入到控规法定图则和土地出让条件中，确保有效传导。
建立工业遗产过渡使用“补丁方案”编制机制，允许编制短期控规调整方案，明确临时业态、使用期限与退出机制，平衡保护与开发的矛盾。有效期限内的“补丁方案”将作为工业遗产过渡使用行政许可与审批的依据。到期后，“补丁方案”自动失效，工业遗产所在地块根据实际情况恢复原控规方案或编制新控规方案。
衔接城市更新和存量土地流转过程中相关工作流程，工业遗产过渡使用相关工作衔接至城市更新工作的各个阶段，建立从计划到实施再到退出的工业遗产过渡使用全流程路径。
在立项审批阶段，引入工业遗产临时性利用的准入制度。通过对工业遗产的现状评估、相关规划以及土地储备和出让计划的评估，挑选出短期内没有改造计划但具有活化利用潜力的工业遗产，作为过渡使用目标。在此基础上编制工业遗产过渡使用计划，并将其纳入到城市更新年度计划和实施方案中。
在项目实施阶段，重点面向主体引入、改造建设、招商推介等环节制定激励政策，通过程序简化、费用减免等降低工业遗产过渡使用门槛，促进多方同参与。此外，通过出台审批程序简化、税收优化、专项补贴等政策吸引目标企业入驻，促进工业遗产过渡使用项目的顺利实施。
在到期实施阶段，明确过渡使用项目的实施期限和退出机制，确保项目到期后按“拆除、升级、保留”三种路径有序退出，避免“烂尾”风险。
一方面，建立工业遗产数据底座，整合BIM建模数据、无人机倾斜摄影、历史图纸数字化成果，构建工业遗产三维数字档案库，对遗产建筑进行“数字体检”，动态监测沉降、裂缝、倾斜等隐患，实现预防式保护。
另一方面，通过“业态配额”“负面清单”等方式禁止纯商业地产、高污染产业入驻工业遗产园区，对设计师工作室、非遗工坊等业态给予租金补贴。同时工业遗产园区必须保留一定开放空间，定期举办文创市集、社区展览等惠民活动，让工业遗产真正为民所用。
工业遗产不是城市发展的包袱，而是亟待激活的城市宝藏。工业遗产的过渡利用，不仅是空间改造，更是一场关于城市记忆、产业转型与治理智慧的实验。广州的实践告诉我们：工业遗产保护不是简单的封存，而是通过智慧的过渡利用，让历史与未来在这里对话。当老厂房重新呼吸，城市便获得了持续生长的力量。
供稿｜政府规划编制部
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