城市更新的四大痛点

       近年来，国家出台一系列城市更新领域的重要政策，城市更新已然上升至国家战略高度。

同策研究院联席院长宋红卫认为，从城市更新推进情况来看，目前行业有四大痛点，如一直不解决，将大大影响后期推进节奏和效果。

1、城市更新项目与城市整体规划衔接不好，导致与城市整体发展脱节。比如有些项目周边道路拓宽了但没有停车位配套，有些项目建筑翻新了但配套设施仍老旧，经常管网堵塞等。

2、城市更新涉及多部门分头管理，因缺乏统一规划与审批协同，部门割裂导致“碎片化更新”。比如住建部负责老旧小区的改造、城管部门负责推进街道小巷的整治、交通部门实施道路的拓宽，各部门按照各自标准独立谋划项目，如果不能好好衔接，会直接导致城市更新项目改造周期拉长，成本增加，有些还会影响到项目的整体品质。

1、在资金申报条件上，标准不一。城市更新的财政资金设置了中央、省、城市三级结构，各级均设置了申报条件。地方政府为争取财政资金支持，不得不将片区整体改造的项目拆分成多个单项工程，分别申报不同部门的资金，既影响到效率，也增加了申报的成本。

2、在资金使用上，"重硬件、轻软件"。城市更新的项目60%以上资金用于建筑改造等可见外立面工程，而社区治理、产业导入、产业孵化等服务提升方面软性投入不足10%。上海某历史文化街区项目，改造后因为缺乏运营资金，导致了30%的活化空间重新闲置起来。

1、有调查报告显示，85%的城市更新项目在规划阶段仅通过张贴公告征求意见，但实际居民的参与率不足15%，这就导致70%的项目规划与改造的内容跟周边居民需求并不匹配。这种规划脱离实际，失败的可能性很高。

2、项目的估值逻辑还是按照增量开发时代的成本加预期估值逻辑。存量时代，更适合产业运营支撑的现金流估值逻辑，这就导致很多项目运营收益不足以覆盖维护成本。某省会城市投入8亿元改造的商业街，因缺乏业态规划，开业一年后商户空置率达40%，年运营收益不足1200万元，仅为维护成本的30%。存量时代，每个区域的价值和商业价值是可以量化的，要基于商业价值的资本化来反向做成本的控制，才是城市更新的正确方法论。

1、很多城市更新项目改造往往聚焦单一目标，难以实现综合效益的整体提升。比如有些项目过度追求房地产开发收益，导致产业空间被挤压。某城市的某更新项目中住宅开发占比达75%，产业配套仅占12%，造成"职住失衡"、产业跟人口错配等问题。

2、许多城市为追求短期政绩，优先实施主干道沿线、领导挂点片区的更新项目，而对城市腹地、问题复杂区域则长期搁置或忽视，导致这些区域的城市更新难度大大提升，价值大大地流失。

城市更新破局需系统性制度创新。从城市更新的高度上来讲，它要求有极高的整体规划的眼界；从城市更新的实施来讲，它又要讲究正确的方法论；从参与主体上来讲，它是需要多个部门、多个主体协同推进的一项事业，所以在这个过程中一定要做好研究工作，也希望国家在城市更新方面能给予更多、更落地的政策支持，只有这样才能把城市更新更快更好地推进下去。