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从最近发布《意见》来看，城市更新逐渐成为城市发展进入“存量时代”后的主旋律。特别是在土地红利日趋稀薄、城市精细化治理不断深化的背景下，更新行动不再是“拆旧盖新”的简单模式，而是走向“全盘活”的系统重构与“以项目为王”的运营驱动。
那么，问题来了——谁适合参与城市更新项目？如何真正推动项目落地？
本文试图以“一体化运作”的逻辑，来分析城市更新项目的最佳参与者画像，并从策划、设计、建设、投资到运营的闭环出发，探讨如何真正实现项目的系统落地。
城市更新具有资金体量大、回报周期长、操作复杂度高等特点，因此对参与企业提出了更高的要求。具备“策划—规划—投资—建设—运营”一体化能力的企业，才更有可能在更新大战中脱颖而出。
尤其在现阶段，更新资金仍以政府投资为主，但财政压力普遍较大，因此具备较强融资能力、资金成本较低的国企、央企成为主力军。他们不仅资金稳定，亦可整合政策资源、拉动基建投资，是项目推进的“压舱石”。
但有资金也不是万能的，真正决定项目能否落地的，始终是现金流的可持续性，项目创造的利润最终能够覆盖投资的成本。这就要求对城市更新进行全链条的设计，特别是从前端开始的深度策划与系统规划。
1）策划前置：决定项目能否赚钱的“脑力”环节
城市更新首先不是“能不能干”，而是“值不值得干”。前期策划需精准识别可盘活的优质资产，厘清现状资源，通过空间梳理、价值建构和功能整合，形成符合政策导向和市场需求的“项目蓝图”。
尤其对于央国企来说，投资前必须看到项目可实现的现金流与盈利模型，而这正是策划企业通过专业判断所提供的核心价值。
2）规划增值：用设计来整合兑现空间价值
城市更新的“更新”，绝不仅是物理空间的重建，更是城市功能的再生。优秀的规划设计，是连接存量与增量之间的桥梁。
通过空间重组、功能优化与形象塑造，不仅提升居民与使用者的体验，创造社交、情景使用的场景，也直接影响后续招商能力与租售回报，是产品价值的加速器。
规划将策划确定的方向和经营逻辑，与具体存量资源进行匹配，让策划的品牌、气质、业态等等得以落实和彰显。
3）投资整合：匹配项目周期与资本逻辑
正如前文所述，更新项目投资金额大、周期长，短期难见回报。
所以，这类项目往往适合政策导向型资金，如国企平台、产业引导基金等，拥有极低的资金成本，以及政府之间的信任背书。但同时也可以以前期精准策划，规划出分阶段开发、先投快回的微型模块，吸引市场化投资人分批介入。
投资需要考虑到项目风险，需要了解商业逻辑，愿意了解策划，信任策划，并在策划研判的风险区间下，敢于参与到项目投资中。
4）建设实施：让理想蓝图落地为现实工程
在施工建设环节，地方城投、央国企建设集团（中铁、中建、中冶等等）都拥有天然优势。不仅具备丰富的建设管理经验，也能降低基建成本、保障工程质量。最关键的是，央国企有一定的社会责任要求，不能让项目烂尾。
但这一环节也不是“自上而下”的命令式推进，而需要紧扣策划设计逻辑，确保空间与功能的契合。
5）运营落地：兑现策划价值的“最后一公里”
前期策划能提出可行方向，规划设计能塑造形象气质，投资能解决启动资金来源，建设能完成搭建——但最终项目成败，往往取决于能不能被市场接纳，能不能稳定运营。
好的运营方案，必须回归策划原点，围绕品牌、功能、用户体验进行持续调优。这不仅需要具备招商、推广、活动策划等能力的运营团队，更要有对在地资源、文化内核、使用人群的深度理解，构建一个具有文化识别度与市场生命力的运营系统。
从上文可见，城市更新是一个复杂的系统工程，既需要稳定的资金与政策对接能力，也需要灵活的市场判断与落地执行力。
因此，最具战斗力的城市更新团队，往往是“央国企 + 民营企业”合作模式。央国企提供前期资金、基建、信用的保障，民营企业提供策划、设计、运营的市场化执行——优势互补、各司其职，才可能将一个从纸面到地面的更新项目真正推动成型。
这种模式，也符合当前政府对城市更新市场化、专业化、多元化运作的导向。
04 结语：系统能力，将决定更新未来
城市更新不是孤立的规划行为，而是一场系统能力的较量。从识别资产、构建项目，到资金筹措、空间设计、建设执行，再到品牌运营与持续激活，每一步都环环相扣。
唯有具备全链条理解与运作能力的团队，才能真正驾驭更新这项高风险、高回报的城市“大手术”。
而在这其中，形成策划、规划、投资、建设、运营一体化闭环的企业，必将在未来的更新大潮中脱颖而出，成为新城市发展的推动者与建设者。
01 谁更适合参与城市更新项目？
02 推动更新的“五个一体化关键点”
03 央国企+民企：更新的“混合团队”模式
