城市更新 | 产业新生：在老城更新中打造“留人又养业”的差异化产业集群(2)

2）独栋庭院式办公场所，吸引小型创意机构与专业服务团队

相较于动辄上万平方米的写字楼或产业园区，越来越多的中小型创新企业、咨询机构、设计事务所更偏好灵活、安静、个性化的独栋办公环境。

在老城区的街巷之中，保留着大量的独栋民居、小楼院落与边角宅基地，这些建筑在经过结构加固与功能再造后，可以成为“类总部式”的花园办公场所。形成“独栋办公+小型会客+共享庭院”的产业载体，吸引那些希望脱离CBD高压环境、寻求自由与灵感的轻型机构与创意公司。

比如，特别适合广告公司、建筑事务所、独立咨询、投资机构等；既能办公又能会客、展示、社交；营造“慢办公”氛围，提升归属感。

这种办公形态既保留了企业的私密性与品牌归属，又具备强烈的场所感和外部可识别度，尤其受到建筑设计、广告传媒、艺术经纪、城市咨询等创意类专业团队的青睐。

比如，上海愚园路、北京草场地一带就孕育了大量“独栋+庭院+小团队”型的微型总部机构，既是办公场所，也是客户接待与品牌展示的空间。老城区若能以政策引导和空间梳理，引导形成“微总部聚落”，将有效提升整体产业集聚度与空间识别力。

3）发展社区型共享办公与专业性小微产业集群

在城市更新过程中，如果说高端办公楼代表的是产业的“显性力量”，那么社区型共享办公则代表的是“生长中的力量”。共享办公早已不稀奇，关键在于将其“专业化、社区化”。

那些初创企业、自由职业者、小型设计师团队、独立出版人等，正是城市未来产业生态中不可忽视的活力因子。老城区由于贴近社区居民，拥有良好的生活配套、交通便利性和街区安全感，天然适合发展这种“低门槛、强连接、重社群”的办公载体。

如将老城区边缘的社区底商、居民自用空置宅基地，整合为社区型设计公司集群、“社区新媒体创业营地”等。

上海“联创设计谷”，便是一个将原酒店和配套用房重新改造，除了联创设计公司办公外，部分作为共享办公对外，包括视觉设计、新媒体运营、小众电商品牌等领域。这类空间虽然体量不大，但在老城区中极具扩展性和复制性，是实现城市细胞级更新的重要路径。

4）将老仓库空间改造为“中试+研发+展示”的小型试验场

面对新质生产力的发展需求，越来越多以科技创新为导向的小企业开始寻求既能研发，又能进行小批量中试甚至消费者测试的复合空间。老城区中部分原物流仓库、商业储运建筑、闲置物业等，因拥有大进深、开阔层面与便捷交通，可改造为“中试+办公+展示”于一体的实验型产业载体。

老城区中部分老物流仓库、报废工厂可通过改造，引入比如，新材料、新能源、医疗设备等“轻试验”型研发团队；与周边高校/研究机构对接，建设“中试—小批量生产—展示”三位一体平台；提供可定制化的实验舱、标准化检测间、共享工位与加速服务。

相比开发区的“大科研”，这类空间不追求工业生产线式的标准化建设，而强调“小研发+快试错+短链条”的轻型技术空间需求。

比如，杭州的“梦想小镇硬科技谷”便在原有仓储空间中植入分布式研发单元、模块化试验区和半开放式展示平台，为初创型科技公司提供灵活试验、市场验证和快速融资的场所。若老城区能与本地高校、实验室、产业转化平台形成协作机制，将有可能打造成“从0到1”创新场景的承载地，填补传统开发区与科研机构之间的转化空白。

5）推动“文化+消费+办公”融合的新型街区产业空间

在强调复合功能与体验场景的当代城市发展逻辑中，办公与消费、文化与商业的边界日益模糊。老城区可通过更新老街区、活化街巷空间、梳理步行系统，打造一批集创意办公、品牌展示、生活消费与文化体验于一体的“复合街区型产业空间”。

如，广州“永庆坊”，用对岭南传统街区的系统修复与产业引导，引入非遗工作室、品牌书店、文艺咖啡馆、青年设计师空间、手工艺市集等多元业态，既保留了街区文化韵味，又创造了新的产业聚集形态。它不仅是消费目的地，更是许多创意企业的办公与品牌孵化基地，真正实现了“以生活承载产业、以产业反哺街区”的循环模式。

这类空间的本质，在于突破传统产业园区“围墙式”的功能分隔，建立一种“沉浸式、交互式、日常化”的城市产业新形态。

04 如何让这些产业“留得下、活得好”？

产业升级从来不是一场短跑，它不仅取决于空间的物理更新与业态的初期引入，更取决于背后能否形成可持续的运营机制、产业生态和社群支持系统。

老城区产业更新的目标，并非一次性完成招商填满，而是打造一个具备吸引力、支撑力与生命力的产业系统。必须从以下几个关键维度入手，构建一个能让企业“留下来”、项目“做起来”、生态“活下去”的内生型产业环境。

1）构建温度的社群文化，营造“人与人”之间的信任连接

在老城区的产业空间中，人与空间的关系远不止“使用关系”，更深层的是人与人之间的“社群关系”。相比开发区那种高度组织化的封闭式园区，老城区的空间更容易形成微型社交网络和行业内部的非正式协作系统。要让产业真正活起来，首要任务是通过社群运营激发空间的“人气”。

这不仅仅是组织几场交流活动，而是要系统性地策划一系列涵盖行业分享、工作坊、文化展演、联合推广、技能交换的“软链接机制”，让入驻者之间彼此看见、彼此信任、彼此成就。

比如，北京“751D·PARK设计广场”早期的发展，就依赖于一个高频运转的社群机制，从设计节、展览会到“创意人早午餐”，不断促成跨界对话与合作，使空间逐渐沉淀为一个具备强社交黏性的创意圈层。对于老城区而言，这种“社区+社群+产业”三重叠合的网络，正是其区别于传统园区、增强归属感的关键所在。

2）从短招商向长陪伴，建立“产业陪跑”式服务机制

很多城市更新项目在招商初期投入大量资源吸引企业入驻，但项目真正的挑战往往出现在“第二年”：租户更换频繁、产业聚焦模糊、合作断裂、空间利用率下降。造成这一现象的根本原因在于，传统园区缺乏对入驻企业在成长过程中的深度陪伴机制，只停留在“硬件服务”和“租赁关系”的表层。

老城区更新项目需要转变思维，从“招商”向“陪跑”转变，从“空间管理者”向“产业组织者”角色跃升。这包括建立专业化的产业服务团队，为入驻企业提供从注册设立、品牌推广、财税咨询到市场链接、融资对接、人才招聘等一揽子服务。杭州的“梦想小镇”在初期吸引创业团队之后，迅速搭建起一整套“创业陪跑”体系，包括联合办公、创业导师、产业基金、政策扶持四位一体，显著提升了企业的存续率与成长性。

在老城区，这种陪跑服务还可以叠加“街区级”公共资源整合能力，如联合社区、街道、商业主体，共建共管共享的支持系统，让企业在成长过程中始终感受到被关注、被帮助，而非“孤岛作战”。

3）推动空间与场景的动态更新，实现“场所力”的持续演进

老城区的产业更新往往在初期依托“独特空间气质”吸引入驻者，但要维持长久的吸引力，必须意识到空间不是一次性产品，而是持续迭代的场景系统。随着企业的发展、用户的变化和城市氛围的演变，空间的功能布局、内容调性、视觉系统和使用逻辑都需要持续优化与调整。

这就要求运营方具备“动态更新”的能力，不把更新仅看作一次工程，而是将其视为长期运营的一部分。例如定期引入“快闪空间”、试验型店铺、主题展览、临时项目空间，创造新鲜内容刺激，让空间始终处于“有变化、有故事、有期待”的状态中。同时，要对空间使用进行阶段性数据分析和用户反馈收集，精准调整租赁结构与场景组合，使其更加适配企业需求和消费者偏好。

像深圳“华侨城创意文化园”早期以设计师集群为主，后期逐步引入短租市集、手作教室、非遗体验空间及夜间经济项目，有效拓展了使用时段和人群结构，使整个片区从“日间办公园区”转变为“全天候创意生活场域”，增强了持续运营力。

4）以小切口撬动大生态，推动多层级主体共建共营

老城区产业生态建设，不应依赖单一运营商或政府单向推动，而应引导形成多层级、多元主体共同参与的“合作型生态系统”。这意味着不仅要有企业与品牌的个体力量，还需要有第三方平台、社区组织、内容机构、在地居民、专业运营商等多元角色的协同参与。

一方面，可以通过“共营型”机制引入内容方或产业方成为合伙人，如品牌主理人、IP孵化团队、平台型中介等，他们不仅是空间使用者，更是内容制造者、流量带动者和社群组织者。另一方面，可以鼓励街道、社区组织、居民代表等参与场地管理与活动策划，使产业空间融入街区治理与日常文化生活，形成真实的“城市共建场景”。

比如，台湾的“宝藏巖国际艺术村”，便由艺术家、公民组织与地方政府共治共管，形成“居住+创作+展演+导览”一体化运营模式，让空间不再是“对外招商的产品”，而是“共建共享的社区单元”。在大陆语境下，类似“联合运营”“内容共创”“共享治理”的机制，用街区基金、运营合伙人制、非营利组织嵌入等方式加以实现。

所以，要让老城区的产业真正“留得下、活得好”，绝不仅仅是搭好场地、租出空间、引入品牌那么简单，而是需要构建一套从场所到社群、从招商到陪跑、从空间到内容、从独营到共建的深度运营体系。这是个长期的、系统的过程，需要运营者具备持续学习、动态适配与跨界协同的能力。

05 结 语

老城区的未来，不在于变得“像新城”，而在于激活它独有的生活底色与空间记忆，承载一种不一样的产业理想——既不喧嚣也不孤独，既有人文温度，也有技术锋芒。要用“烟火气+创新力”重构老城产业图景。

产业不是一组标准答案，而是一种“情境匹配”。城市更新的目标，也不该只是“更新物理”，更是“重建关系”。让产业成为人与城市之间新的情感联结，这，才是老城真正的复兴。