热线电话：400-180-8628
背景——从规模扩张到内涵式发展的十年
2015年中央城市工作会议聚焦解决"城市病"（交通拥堵、环境污染、公共服务不足）。目前看，基本遏制了城市无序扩张。
2025年会议明确提出——"我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主" 。不再单纯追求城市如何扩张发展，而是要转变城市发展理念、方式、动力、工作重心和方法，更注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入、统筹协调。首提"现代化人民城市"科学构建要求（来源：2025年中央城市工作会议通稿）
城市空间设计的生意仍大有可为，但需要根本上接受“三个转变”，抓住“四个机会”：
【三个转变】
【四个机会】
一、“内容”机会：城市空间内容再生产
应对问题：增量时代重硬件建设，轻业态品质与适配性，导致空间闲置与价值低下。中央此次强调“内涵式发展”，意味着城市更新不再局限于物理空间改造，而是向产业导入、社区治理、智慧化运维等综合服务内容延伸，具备更加全链条服务能力的咨询企业将创造更高附加值。
政策依据：国办《关于持续推进城市更新行动的意见》要求"禁止大拆大建，强化产业与业态升级"；住建部《关于实施城市更新行动的指导意见》（2024年修订）明确产业空间适配性评估要求；国家文物局《文物活化利用特许经营权质押试点方案》（2025年）；
机会点：
- 产业场景设计：基于更市场导向的产业发展战略和空间适配性评估，对产业空间进行诊断，将传统标准化、通用化的产业空间改造为更具针对性的研发创新空间。同时，协助政府设计“载体改造标准+产业准入清单+产业服务指南”，通过企业聚集效应形成溢价。
- 文化资产设计：改变历史文化街区保护与开发过度关注静态风貌展示的做法，建立新的价值评估体系，基于历史价值系数、经济活力系数、社会效益系数的三维模型，量化文化资产溢价。同时通过对文化价值评估、收益分配机制等，推动文化遗产的数字化与金融化变现渠道，加速其转化为可交易的资产。
- 消费算法设计：通过构建“数字孪生+消费行为模拟”系统，深度挖掘潜力消费需求，开发商业业态配置的算法模型，动态零售、服务、公共空间比例，以更灵活多变的“模块化商业单元”组合响应市场的变化需求。
二、“效率”机会：全周期价值管理范式
应对问题：城市建设粗放，缺乏对不同地域、不同规模、不同属性的城市空间针对性差异化策略，决策与投资缺乏可持续性和效益的评估。因此本次中央城市工作会议反复强调提高效率与差异化发展的重要性。
政策突破：2025年会议首次要求 "分类编制更新规划+建立效益评估机制"；发改委《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》（2025年）
机会点：
- 品质溢价兑现的量化路径：内涵式发展推崇更高品质城市空间的溢价，其根本是对城市建设项目建立"成本-效益-风险"联动的全维度价值评估体系。无论是项目的财政稳定、社会价值、环境风险，都要以最清晰的方式进行量化评估，并通过模块化的搭配选择综合价值最高的更新发展节奏，为项目争取到资方决策者的支持。
- 分类施策的精准化城市策略：两类城镇化——“组团式网络化的城市群与都市圈”、“县城城镇化”将差异化发力。前者强调提升大城市的资源、交通、环境等综合承载能力，未来二十年内我国将形成更多的大城市；后者将依据县城禀赋形成都市县城、专功县城、农业县城、生态县城、收缩县城的不同策略，为综合性、垂直性的小城镇战略咨询带来机会。
- 数字化与绿色能源快速落地：会议提出建设“便捷高效的智慧城市”任务，带动智慧城市与创新生态建设催生建筑行业数字化新赛道，AI、大数据将进一步融合，BIM、CIM的普及度将进一步提升。此外，空间设计与绿色能源的一体化服务也将加速走向落地，创造出更多设计咨询企业与数字化企业、能源企业的合作场景。
三、“资金”机会：资本友好型项目设计
应对问题：过去城市建设对资本的吸引力在于投机溢价，而不在于现金流增值。在投机溢价可能性大幅下降后，资方对各类城市建设项目的投资也大幅收窄，各项中央投资与资金补助将格外看重"三性"要求（合规性、收益性、可持续性）。
核心数据：2025年中央预算内投资7350亿已下达，重点支持现代化产业体系、现代化基础设施体系、新型城镇化和乡村全面振兴、绿色发展等领域项目建设，（来源：发改委2025年7月24日公告）；商业地产REITs存量规模482亿，预计2025年末突破500亿（来源：证监会2025年6月数据）
机会点：
- 金融工具与设计的深度绑定：项目设计必须顺应资本市场的偏好转向，高度关注中央预算内投资补助等资金申报规则（如城市更新专项债）和市场化金融工具（如REITs扩围）的操盘策略。2025年商业地产REITs发行规模预计突破500亿元，推动行业证券化率提升至15%。有竞争力的咨询方务必顺应时势，为团队构建“资产包筛选-现金流优化-合规审查”的设计服务新逻辑。通过将适宜的零散项目整合为资产包，作为满足REITs发行门槛的设计标的，并通过清晰的商业策划实现项目的收益覆盖，甚至对接GRESB等国际新型ESG融资标准，从而让项目具有更可靠的融资可行性（bankability），将成为城市更新项目咨询团队的底层工作逻辑。
- 与以往不同的团队能力建设：为匹配未来城市更新项目的需求，咨询团队的标准化产品包将不止有空间设计，可能还将包括轻资产服务包（产业落地方案、资本路径设计、政策套利方案等）和重资产运营包（投资服务、资产证券化服务、智慧运维服务等），团队的人才梯队也将有新的培养方式，需要组建“产业经济+城市数据+空间设计+金融工程”的四维团队，同时建立政策雷达系统，实时追踪超长国债、REITs扩容等资金动向，成为决策者的城市更新全流程顾问。
四、“治理”机会：让更多空间成为“超级服务枢纽”
应对问题：过去城市建设与社会发展相对脱节，社会问题（如“一老一小”）无法通过城市建设的红利去兜底。中央此次高调提出以人为本和治理投入，正是希望将通过城市空间治理的新手段，将城市建设的效益延伸到每个人的实际生活中。在城市空间中贯彻公共治理的场所绝不仅限于行政公服空间，还将包括更多曾经功能单一的城市空间。
政策要求："15分钟生活圈"覆盖率2025年达60%（来源："十四五"城乡社区服务规划）
机会点：
- “建筑即社区（AaaC）”：《"十四五"城乡社区服务体系建设规划》明确要求打造"15分钟生活圈"，推动社区服务设施从“单点配套式布局”向“系统集成”转型。作为响应，设计机构可尝试构建“建筑即社区（AaaC）”的新模式，在建筑尺度打通“需求识别-空间供给-服务运营”的服务闭环。这类“超级服务枢纽”型综合体的本质是通过空间重构与服务集成，让更多人建筑从“单一功能容器”升级为“社区综合服务平台”。在空间设计之外，展开制度性设计和商业模式设计的工作，包括：
- 公共空间的公共效益：公共空间作为城市建设中的边角料，其带来的软性社会服务价值长期被忽视。在《完整社区建设试点工作方案》等重要政策出台后，公共空间无疑会成为承载社区服务体系建设的重要一环。与过去将公共空间作为开放绿地的设计方法不同，未来公共空间的设计将以服务为基底，以社交为媒介，咨询机构通过对公园、滨水、街巷、文体设施、私域空间等城市公共空间体系的系统性提升，营造出可到达、可联通、可停留、可体验及可互动的公共空间人文环境，切实增强市民对城市生活的幸福感与归属感。
核心转变：从 “空间设计师” 进阶为 “城市价值运营商”，以战略前瞻性为基、以现金流设计为轴、以国际资源网为翼，重构行业护城河。说到底，城市设计本来就不只是单纯的空间设计，而是生产关系和社会关系的载体设计。
组织能力建设框架：
