早在1980年代，北京、上海等城市尝试由政府下属开发公司进行旧房更新，但这一阶段受制于当时的市场环境，仅是简单的“填空补实”，旧城风貌变化不大、城市发展结构与形态没有质的提升。

（上海旧厂房图）

       上世纪90年代以来，随着经济井喷式增长，国家推行城市土地有偿使用政策，将市场力量和民间资本引入市场建设进程，商品房进入高速发展期。但这一时期的大规模、高速度的城市更新与城市扩张仍有较多问题，如对城市历史文化的关注不足，使得一些城市的文化特色消失。

       新一轮的城市更新制度建设于2010年前后。关键节点分别有2010年广州的“三旧改造”特色城市更新；2015年上海“卓越的全球城市建设”发布并启动城市更新四大计划；以及2011年北京开始强调保护旧城、人口疏解，设立旧城为政策特区，并开始从“成片整体搬迁、重新规划建设”向“区域系统考虑、微循环有机更新”的转变。北京同时还通过政府主导，市场运作方式，加快棚户区改造和环境整治。

（城市更新缘起图一）

       城市更新与产业升级、历史文化保护、区域综合整治等多因素、多方面密切结合、城市更新开始注重多方面理论的参与、政府的协调、以及平衡开发方与居民等不同群体的利益与需求，并开始寻求机制创新，以实现城市长远发展目标。