概念：城市更新是城市发展到一定阶段的必然要求。简单来说，就是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。旧改，棚改、城中村等项目改造都是城市更新中的重要范畴。

背景：在当下，已经进入城市更新时代，尤其是核心一线城市，可供开发的土地越来越少，新增土地稀缺已成现实，而资源、配备好的土地大多数都被头部企业收入囊中，这就倒逼着不少企业转向拥有更大机会的旧物业或存量改造。因此，城市更新会成为未来地产的重点之一。

政策：随着“实施城市更新行动”首次被写入我国五年规划，城市更新已升级为国家战略，相关政策也进入密集出台期，政策方向从支持逐渐走向规范，且预计未来城市更新将迎来更多红利政策的支持。

支持类政策：《两会政府工作报告》、《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》、《城镇老旧小区改造可复制机制名单》......

规范类政策：《关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》、《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》......

从80年代的集贸市场、90年代的超市、00年代的百货，再到10年代的购物中心，商业项目每十年经历一次消费升级，商业项目也面临着不同程度的淘汰。

加之，如今的消费者变得越来越好“玩”、越来越好”变”。面对10年、15年的老旧商场，即使经常路过，消费者也完全想不出要进去的理由。

站在城市更新大潮之下，存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续。

“再生与自救”的更新调改，成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式，也成为了老旧商业活下去的“强心剂”。

从爆款案例看老旧商业改造的多种可能

城市更新作为商业焕新的重要手段之一，已经深入发展到地产发展的新格局中。如今，放眼全国范围内，从房企巨头到互联网大厂都在布局城市更新领域，也诞生了不少极具代表性的城市更新类商业项目，而罗列这些极具代表性的城市更新类商业，不难发现，老旧商业的改造，主要有以下三大改造模式：

模式一依托原有商业项目改造更新。

在新时代背景下，一些老旧商业逐渐失去核心竞争力，面临/已经“闭店”。通过对原有老旧商业项目进行重新定位、场景升级、业态调整等，实现整体焕新，完成改造更新。

✦典型案例：深圳妇儿大厦

深圳市妇儿大厦位于福田区景田路与莲花路交界处，建于1994年，是由2栋商业裙楼与28层商务写字楼合围而成的商务综合体，历经三年改造焕新，成为深圳城市建筑群一道新风景线。

该项目紧扣「公共性」和「服务性」，从四大维度进行了全方面的改造焕新。首先对项目外立面以及内部空间也进行了“深入筋骨”的改造换新，对大厦裙楼屋顶花园、室内区域规划以及动线元素进行重新设计，让整个项目逛起来极富童趣。

其次项目围绕「妇儿友好」为主题内容设计，紧扣都市中各类妇女儿童需求，打造了围绕儿童友好、女性优能、家庭关爱、国际交流四大板块业态空间。如1-2层以亲子陪伴和服务配套；3层为「儿童成长中心」、4层「女性成长中心」、5层「花园会客厅」、6层「湾区幸福家」、7到19层为办公空间，20-28层为精品酒店。同时在业态方面，引入了国内首个儿童探索博物馆、国内首个图画书博物馆、深圳首个妇儿主题剧场以及第一家以妇女、亲子、家庭为主题的妇儿公益x善淘BUy42慈善商店。

最后，项目对原先的商业理念和商业逻辑进行更新。一方面，在有限的商业空中积极融入社区配套服务，引进星巴克、肯德基、罗森便利店等，为周边居民和亲子家庭提供基础零售、咖啡、面包、轻食、花店、24小时便利店等生活配套服务；另一方面，打造社会公益服务点，推出促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等多项小切口民生服务。将公共服务与妇儿友好社区营造融为一体。项目一经亮相，这座建于上世纪90年代的商业综合体，再一次迎来“高光时刻”。

模式二依托厂房旧址改造更新。

依托厂房旧址改造的本质其实是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合城市新的发展需求。现阶段，依托厂房旧址改造主要有以下几种操作路径：

（1）转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地，包括:工改文、工改商、工改租。

（2）升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地。将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。

（3）调整为城市公共空间。以重工业厂区内的核心工业遗迹为主要改造对象，保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间。

✦典型案例：梵木Flying国际文创公园

梵木Flying国际文创公园，位于四川省成都市武侯区太平寺西路3号，其前身为中体产业成都滑翔机制造厂，于2018年4月正式签约立项进行改造，于2020年3月开始逐步投入运营并启动招商。

园区定位于以“创意产业+音乐产业+影视动漫”三大产业内容为主要发展方向的文创集合体，依托“成都梵木创艺区”的资源优势，在园区导入音乐产业、创意设计、影视动漫等产业内容，完成产业资源整合及产业聚集。

在内容业态规划上，涵盖生活美学空间、企业办公空间、互动艺术空间、原创孵化空间、活态展演空间等综合性文创产业内容。园区还与四川音乐学院合作建立川音实验分院以及声音实验室，打造音乐产学研平台。

在空间上分为A-F区，以及一条艺术消费街区。功能布局上将园区划分为设计师联盟、活态艺术空间、音乐消费空间、艺术培训联盟四大组团。其中设计师联盟涵盖A区、C区、E区及F区，承载创意办公、音乐设计及影视企业孵化等功能；活态艺术空间涵盖B区、D区、E区，承载音乐展演、艺术展览、文化交流、裸眼3D、全息投影互动体验等功能；音乐消费空间涵盖B区及艺术消费街区，承载音乐咖啡、艺术红酒体验、音乐酒吧等业态；艺术培训联盟涵盖B区、F区，承载艺术培训功能。

梵木Flying国际文创公园在保留园区现有工业遗存的基础上，打造以“创意产业+音乐产业+影视产业”为核心的文创集合体，并将音乐产业融入城市更新与文创旅游，形成了生态与规模并举的“文创集合体”。

模式三依托历史文化街区改造更新。

近年来，依托历史文化街区改造更新模式备受市场青睐，通过对原有的历史文化街区在保护修缮的基础上，充分挖掘历史文化价值，进行改造更新，恢复历史文化街区原有的历史风貌，展现城市的文化价值。

✦经典案例：张园

张园地处上海市静安区南京西路风貌保护区核心位置，至今已有140余年历史。是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群之一，也是上海首个保护性征收改造的城市更新项目。

该项目更新，保留了全部的历史建筑，且分为一、二期分批实施开发，其中西区全部历史建筑由原来的居住功能更新为面向公众开放的商业、文化功能，引入了安垲第俱乐部，蓝瓶咖啡，宝格丽香氛，BY FAR，迪奥，古驰，路易威登，酩悦香槟，而意，法国希思黎，江诗丹顿等一系列重奢品牌。

此外，除了西区打造商业区域外，后续开放的东区将设置精品酒店、公寓；南区将设置潮流中心和演艺中心，计划邀请国内和国际知名制作人打造张园情景主题秀，定期引进世界戏剧中心的热门剧目；北区则规划了文化中心和由隈研吾设计的美术馆，计划通过设立大师工作室、画廊、拍卖行等形式，建设国家非物质文化遗产展示基地。

如今的张园通过对历史文化价值的充分挖掘，经过更新并注入新的功能业态，重新回归开放式公共空间，历经百年变迁又迎来新的使命。

结语：在城市更新背景下，老旧商业改造更新备受关注。“一年一小调，五年一大调”，经过千锤百炼的商业项目才能更贴近消费者。值得一提的是，老旧商业改造关键是在于找到适合项目未来发展的定位以及改造方法。