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农村宅基地可以满足农民的基本住房需求，保障农民安居乐业，是维护农村社会稳定的重要基础。随着我国城市更新步伐加快，农村宅基地大量闲置凋敝这一弊病逐渐凸显。由第三次全国农业普查数据可知，我国2018 年农村宅基地闲置率约10.70%，且在拥有住房的农户中，2 863 万户有多于一处住房，占12.50%。宅基地面积超标、“一户多宅”、农房及宅基地闲置、“空心村”等情况普遍发生在全国各地[1-3]。宅基地是重要的资源性财产，闲置地亦是农村一项待发掘的宝贵财富[4]。在乡村振兴与宅基地改革背景下，广州等大城市城中村土地非农化发展成为必然趋势[5]，闲置宅基地开发利用效率低将影响农村经济的可持续发展。
国外没有宅基地这一概念，对农村土地研究多集中于土地产权制度、土地征收、空间重构等方面。在土地产权制度方面，Cobbinah（2017）[6]等从农村土地流转与农业生产效率方面进行研究，指出农村集体土地产权制度对农户的土地投入积极性具有重要影响作用，稳定的土地产权制度促进生产效益最大化；윤철홍（2017）[7]认为韩国作为资本主义国家，土地所有权制度改革方向应为国有财产重新私有化，土地成为私有制的主体是人民生活中最重要的问题。在乡村土地征收方面，Xie和He（2014）[8]认为应扩大土地补偿范围，加强对征地过程的监督，完善农村土地及其附属物的确权登记制度[8]；Mubecuaetal（2020）[9]等通过研究南非的征地制度，发现无补偿土地征用将土地国有化是不可持续的，Sorense（2019）[10]也得出了类似结论；美国也在土地征收补偿方面做出了严格的规定[11]。在征收过程中，建立补偿机制，提高透明度和问责制，可以避免造成冲突。乡村空间重构方面也引起了众多学者的关注，如Gabriel（2007）[12]认为这是一个空间的物理演变过程，即在经济发展驱动下，乡村空间进行自然演变或通过村庄规划实现的乡村功能与结构协调发展的过程；Marsden（2014）[14]对英国农村政策进行了一系列研究，强调采用更创新的形式，为农业空间保护提供机会。
近年来，国内学者也在宅基地研究中取得了丰硕的成果。在相关法律、制度方面，学者进行了大量有益探讨。如吕军书和张晓（2020）[18]等认为农村宅基地制度改革的试点经验应与国家立法相结合，使得改革成果能落实到法律层面上，以填补我国各方面的法律空缺；向勇（2019）[19]通过文本分析阐述了宅基地立法须立足于改革试点经验与自发秩序的内部法则；张清勇等（2021）[23]从权力角度入手讲述中国宅基地制度的变迁。在宅基地闲置成因方面，肖林等（2021）[27]以汨罗市农村“空心房”整治区空间数据为基础，研究其空间分布特征与主要影响因素，发现农村居民点聚集区域闲置现象突出，且该特征为多因素综合作用的结果，其中社会经济影响因素尤为关键；杨亚楠等（2014）[28]通过分析河南甘肃两省调查问卷，找出农村宅基地闲置利用影响因素；祁全明（2015）[29]在宅基地闲置与农村空心化的成因机理等相关问题上也做了一系列研究。在宅基地退出方面也有一定研究，如周翼虎等（2021）[33]结合社会心理学，从农民主观感受入手建立宅基地退出决策模型，分析不同区域农民的心理决策过程及其影响因素；李敏等（2020）[34]选取四川典型地区进行调研，探索了家庭生命周期对于村民退出农村宅基地意愿的影响。在空闲宅基地有效流转与合理利用问题上，学者们取得了较丰硕的成果[35，36]。
目前，农村宅基地理论研究较多，但仍存在很多不足。国外对于农村土地研究着重产权、征收和空间结构等方面，但在乡村住宅用地的闲置与高效利用方面成果较少；国内研究集中在宅基地相关法律制度、宅基地闲置影响因素及其流转利用等方面，国内外均未探索出宅基地盘活的具体方案，对于不同区域缺少具体分析，缺乏有针对性的盘活模式。结合城乡融合发展，针对城中村宅基地，目前仍未摸索出较为成功的改革方法。在宅基地利用现状方面，很多地方存在一些共性问题，如环境条件差、规划滞后、管理缺位、制度缺陷等[37-39]。通过调查发现，上述问题在广州市白云区夏良村亦有所体现，选取其作为研究区域具有一定典型代表性，本文将以其为例进行研究，并对当地的宅基地使用现状、社会人文状况等进行研究分析，尝试以多样化的手段来提高广州市闲置宅基地的利用效率，激发土地要素再生产所能发挥的潜力，以此来减少广州市稀缺土地资源的浪费，为城中村的改造提供方法与借鉴。
村庄地处广州北部、太和镇西面。村域北面为太和镇北村，西邻南村村，东与石湖村接壤，南接南村村和永兴村，如图1所示。全村总用地面积5.13 平方公里。村域西侧紧邻106 国道，北二环高速和北太路从村域北面穿过，村域东面为新广从公路。夏良村内外交通便利，被3号线北延段和14号线穿过，村内有两座已建成地铁站，可方便抵达市区、镇区和周边各镇。2020 年，该村户籍人口约7 007 人，户数约3 200 户，在册登记外来人口37 806 人。其中，适龄就业人数为3 666 人，占人口总数的58.70%。村集体收入主要以承包及上缴收入为主，总支出则以管理费用支出和福利费支出为主。
村内外交通便利，集中发展农村集体经济，其经济基础较好，以第二、三产业为主，农工商全面协调发展，农业在夏良村经济发展中居于次要地位。村内非建设用地面积约253.23 hm²，占村域面积的51.00%，主要为农林用地和水域，多集中于村域东北面，农用地主要为出租，用于种植时令蔬菜，部分土地为村民自种水稻、花生和水果等。村域中部高桥东路和永胜路两侧工厂较多，少量分布于北太路两侧，以制造加工业为主。村庄西南区域人口流量大，经济效益高，外来人口集中，商铺较为密集，但商业品质不高。
广州市作为省会城市，在快速城市化的过程中产生“城中村”这一弊病。“城中村”规划布局不合理且规划执行不力，监管不严，宅基地建设混乱且部分村庄宅基地闲置情况严重，影响了村镇建设协调发展。基于此，本文以广州市白云区夏良村为研究区域，运用实地调研、GIS 空间分析、问卷调查与访谈等方法对夏良村宅基地利用现状进行定性和定量的研究。通过实地调查了解夏良村的基本情况，着重了解居民点情况，包括宅基地数量特征、空间分布特征和宅基地使用状况等。并将夏良村遥感影像图进行矢量化处理，使用ArcGIS对其进行信息提取，通过室内预判与实地验证绘制宅基地分布图与宅基地利用现状专题图，对数据进行空间查询与统计分类，以获得该村不同类型宅基地的空间分布特征。通过设计调查问卷，了解村民个人及家庭情况、自有宅基地概况，对于宅基地退出补偿意愿与宅基地有偿使用的改革意愿等，主要通过现场询问的方式填写；并与村委工作人员进行访谈，了解村内宅基地的现状和管理办法。最终结合问卷数据与访谈结果进行定性和定量的分析，以了解该村人地关系。
本文为整村调查，主要数据来源有：（1）2020年广州市统计年鉴；（2）2019 年夏良村人口普查数据；（3）2019年含村界的夏良村高分辨率遥感影像数据；（4）调查问卷与访谈记录，数据均来源于2020年9月的实地调研。在调研过程中，本研究团队针对闲置宅基地的相关问题同村委工作人员以及村民进行交流，采取随机抽样，在村内各个合作社中随机入户走访，通过派发问卷或逐题询问方式完成问卷填写，共发放80 份问卷，收回80 份，其中有效问卷为72 份，问卷有效率为90.00%。受访者中51.39%为45 岁以上，符合农村潜在老龄化现象，年纪大者对宅基地的获取等情况更为了解且对于如何处置宅基地更有话语权。因此，年纪偏大者更适合受访，本问卷数据具有一定代表性。
广州市白云区夏良村全村总用地面积约为496.53hm2，其土地利用类型以非建设用地为主。其中非建设用地面积253.23 hm2，约占村域总面积51.00%，其主要构成是农林用地和水域，集中位于村域东北面。约有34.35%村域面积为村庄建设用地，其占地面积是170.56 hm2，由村经济发展用地和村生活用地以及村空闲地构成。其中，村生活用地主要有村民住宅、村公共绿地、村公共服务设施用地、村道路用地等，总面积约86.38 hm2。夏良村建筑面积共计146.75 万m²，住宅类建筑主要为村民自建住房。村内宅基地多位于中部和西部，西部宅基地宗数较多，建筑分布密集且面积普遍较小，而中部宅基地面积较大，北部和东南部仅少量宅基地分布。东部、中部和西部地籍子区内宅基地宗数、面积以及聚集程度均有较明显的差异，如图2所示。
闲置宅基地尚未有明确的定义，结合研究可描述为占而不用或建而不住的农村宅基地，即包括能够用于建房而不利用的宅基地和宅基地上的建筑物被空闲或荒废两种情况[29]。根据广州市白云区夏良村内宅基地的使用情况，将宅基地分为使用和闲置两类[40-41]，参见表1。
其中，使用中的宅基地面积约占总宅基地的78.36%，主要以居住和出租为主。处于使用状态下的宅基地集中分布于村域的西南方向，多靠近村庄主要道路，周边配套设施较完善。但在村域东北部也有一块利用率较高的宅基地，此处远离村域中心，绿化率较高，环境友好，适宜居住。闲置宅基地面积约占总宅基地的21.64%，如表2 所示。
该结果明显高于已有研究在2009 年和2013年的宅基地闲置率调查结果（均为10.20%）[42-43]，闲置宅基地在整个村域内都普遍存在且范围广泛，西北部的良溪大街和高桥东路沿路为主要集中区域；部分闲置宅基地位于较为偏僻、人流量较少区域，这部分宅基地远离村庄干道，对外联系薄弱，难以出租而村民本人也不愿居住，详见图3。
1.多占、乱占问题突出
我国实行“一户一宅”制度。夏良村1 250 户拥有宅基地，拥有两处以上宅基地的约有260 户，占比约20%，比2018 年的第三次全国农业普查所得到的比例大约高出7.50%，同时超占、超高层问题也很突出，这也是广州市城中村普遍存在的问题。按照现行政策，宅基地上住房不得超过三层，但夏良村大量楼房为四层以上，尤其是位于道路两旁的建筑多为6层以上，有些甚至是高达十层以上的电梯房，严重违反了建房标准。结合政策来看，农村宅基地“一户一宅”制度在实施初期或能较好地落实，但随着时间推移，人口结构不断发生变化，农村人口更替，农户分家、继承、赠与、交易等情况日渐增多，新宅基地未建和建新不拆旧现象凸显，位于村域西部集中连片的闲置宅基地大多属于建新不拆旧情况。并且在法律上“户”的概念界定尚模糊，宅基地流转与有偿退出机制尚未完善，相关管理部门在审批和监管上存在疏忽，程序不规范、条件不符而强行建房的现象在过去时有发生，宅基地超占现象呈不断增加态势，“一户多宅”问题日益严重，导致土地资源的滥用。
2.规划管理滞后
宅基地在基层管理方面缺乏有效机制，在村庄建设过程中，规划指导未能落实，村民住房的平面布局和空间结构存在很大的随意性。宅基地的长期无偿使用使得农户难以认识到土地资源的稀缺与宝贵，村庄“乱、散”现象随处可见，土地利用较为粗放。“握手楼”“亲嘴楼”成为常见现象，除去少数嵌在农用地中的建筑，村域内几乎每一块集中的宅基地上建筑都是挨在一起的，居住环境难以得到优化。村庄规模过度扩张，旧村主要位于村域西部，新村迁至中部，但旧村改造与新村建设之间脱节严重。现有宅基地的管理主要侧重于新增宅基地的核发，对在原有宅基地上拆旧建新则监管乏力。沿路式的扩张使得村庄难以形成统一的空间规划设计体系，空间逻辑性欠缺，凌乱无序，很多土地被浪费，土地的集约化程度较低。政府重新区开发而轻旧城改造，农民建新不拆旧的现象普遍，在此基础上农村废弃土地和闲置房屋也在增多，村庄整治难度加大。
3.宅基地管理失控
由于宅基地制度设计存在一定缺陷，农村宅基地和地上房屋之间的关系难以调和。土地使用权不可随意转让，唯有土地上建造的房屋属于私有财产，可由农户自由处分。如此一来，宅基地隐形市场便出现了。少量村民未经批准，擅自对宅基地进行交易，交易未得到公证，缺乏备案。对于城镇居民到农村购买宅基地，集体土地资产流失等问题，相关部门难以监控到位。在现有的政策背景下，宅基地监管薄弱，关于历史遗留问题无法找到合理的政策支撑，导致问题无法解决。关于宅基地证的变更必须严格按照《土地管理法》要求。按照规定，村民宅基地上所建房屋只作自住，但个别村民擅自改变其使用性质，如改建为厂房、仓库等，特别是沿路两旁的房屋多改为商铺或商住结合，但对于此情况目前仍未有明确的惩罚依据。
另一方面，违法宅基地查处难与执行难并存。一是违法行为发生时间跨度大，存量案件难以查清；二是土地管理部门对于违规建筑不具备强制执行权，执行过程长、效果差、震慑力不强，效果不佳。对于宅基地房屋建设过程也疏于监管，无明确监管主体，存在建房安全隐患。党的十九大召开后，政府机构有了新一轮的改革，宅基地管理职能发生转移，权力逐渐转移到农业农村部门，但业务人员和技术等却没有随同转移，各部门之间职能边界尚未厘清，相应的宅基地管理部门的力量更是不足以承担如此重大的工作。
调查发现，调研对象主要为中老年人，年龄处在25 岁以下的有4 人，处在25-30 岁的有10 人，处在35-45 岁的有21 人，处在45 岁以上的有37 人，总体年龄偏高，符合大部分年轻人在外打工或读书的现实特征。该村73.61%农户的宅基地超过新标准所规定的80m²，这种情况主要因为宅基地面积由各农民合作社划定，如五社所分配宅基地全为95m²。此外，拥有宅基地面积超过120m²的多属于“一户多宅”的情况，详见表3。2001年广州政策停止分配宅基地，夏良村已没有宅基地指标，村民之间通过协商确保绝大多数家庭拥有宅基地。随时间推移，相当一部分宅基地因无法重建而闲置，在72 户调查对象中有77.78%农户无闲置宅基地，即便“多占”的宅基地也都改建成为出租屋，这也符合广州市城中村集聚外来务工人员现象。
从调研的结果来看，随着农村户籍人口数量的不断增长，对于农村制定宅基地分配面积限度标准的相关规定，村民们更希望是“按人计算，按户控制”，有弹性地设计宅基地面积使用额度，以保证村民的人均生活空间。
对于实施宅基地有偿使用机制的意愿，村民认为对于面积在合理范围内的宅基地不应该收取费用。如图4所示，对于超出宅基地面积限额标准部分的土地，75%的村民能够接受收取一定的有偿使用费，将超标部分宅基地合法化。大部分人认为，收取费用的标准、条件、方式等方面问题可以由村民应根据实际情况共同商议决定为原则。9.72%的村民不希望缴纳有偿使用费，原因主要是传统观念障碍导致他们认为房屋属于个人，应任由自己处置；也存在一定对于住房确权登记工作热情不高，配合度不够或担心有偿使用费用途去向的问题。
8.33%的村民认为，应当对面积超额部分进行拆除并无偿收回。目前，对于一些拒绝缴纳因宅基地面积超标而产生的有偿使用费的村民，尚未有短期内可执行的强有力的措施，有偿使用机制仍需健全。现阶段，关于如何制定合理有效的宅基地有偿使用激励机制的相关问题值得重点关注。关于建立宅基地有偿退出机制的方面，通过问卷结果分析可知，在愿意退出宅基地的村民中，有69.44%的村民认为置换住房更为合理，详见图5。这反映了众多村民对住房的需求，多数村民有改善生活条件的需要，同时也说明住房是老百姓最重要的民生问题。在中国的传统思想中，有一处自己的住房对每个家庭来说都极为重要。关于制定补偿标准方面，83.33%的村民希望通过村民会议或村民代表大会商议具体的补偿标准，16.67%村民认为应按专业机构评估价值进行补偿。在对一些目前农村住房面积不能满足居住需求的村民进行调研时，多数村民愿意接受退出原有宅基地，以集中居住的方式解决问题。由此可知，面对个人生活空间不足的居住问题，村民更愿意直接以地换房。
该村房屋普遍较为老化，多数村民有翻新重建的意愿，但由于住宅不符合规划要求或受限于经济条件，难以申请翻新重建程序，报建审批过严也是限制宅基地有效利用的主要原因之一；在白云区的风和村也存在类似现象，在调查的17 户家庭中，有3 户“一户多宅且有宅基地闲置或地上建筑废弃”的家庭均因为无法通过报建审批而导致宅基地无法被利用。《关于加强我市农村住宅建设管理的实施意见（征求意见稿）》这一文件中，提到村民在有证的原有宅基地上进行拆除重建或改造时，可在不改变规划情况下按要求在原地上进行建设，而在实际报建审批过程中，村民往往因为某些程序难以满足规定而无法通过申请。村民普遍有意愿改善居住条件，因此有较大的意愿接受集中居住并退出原有宅基地，可以实行就地更新改造，尤其是闲置宅基地集中连片的旧村部，盘活存量用地，在村内完成重新确权登记后进行拆旧建新，并适度引导村集体实行集中居住，推广集中统建、多户联建、集中建设农民住宅小区等方式，实现“一户一宅”，落实“户有所居”。
结合社会经济发展概况与人地关系可知，宅基地闲置受经济社会多方面的综合影响。在宏观层面上受到经济发展、城镇化与农村现代化建设的影响；在微观层面上，农村人口结构的变化与宅基地闲置有着直接联系。结合上述调查，宅基地闲置原因可大致概括为五个方面，如图6所示。
1.经济增长和城镇化的影响
广东省经济增长迅速，根据2020 年广东省统计公报及公开数据梳理发现，广东城镇化率已突破70%。作为省会城市，无论是GDP 增长速度还是城镇化水平，都位于广东省前列。2019 年末，白云区的城镇化率已达到81.04%。城镇化的快速推进，为居民提供了更多的非农就业机会，促使农村人口转移、就业非农化，这成为村庄产生“空心屋”的重要拉力。一方面，村民长时间到市区工作，而夏良村距离市区较远，村民留城意愿加强，到城区购买商品房的情况增加，造成农房季节性闲置甚至长期闲置。另一方面，享受城市优质教育、医疗等也引起大量宅基地和房屋被低效利用。
2.宅基地制度的缺陷与传统思想的束缚
一是宅基地规划缺乏指导，乱建乱占情况频发，其使用管理不规范，为后期宅基地闲置带来了后患。二是宅基地流转问题。村民对房屋享有所有权，但对于宅基地只能行使使用的权利，造成了房地权利关系不对等，在“地随房走”不适用的情况下，农民住宅的转让受限，农宅无法正常流转，农民只能任由其闲置。三是宅基地退出机制流于形式，造成有的人无房住，有的房无人住的现象。从全国各地的宅基地退出试点的经验看，充足的资金是推动农村宅基地退出步伐的关键性因素。受访农户中，约23.61%的农户认为宅基地闲置的主要原因是“退出宅基地后没有相应的补偿和激励机制，宁愿闲置也不愿退出”。再者，农民本身的腾退意愿也不强，根据对夏良村村民的调查，即使是补偿高于租金的情况下，明确表示愿意退出闲置宅基地的比例仅为29.41%。宅基地退出工作的有序进行，依赖于充足的资金与完善的激励机制。
现代经济社会的发展对农村地区产生的冲击未能从根本上瓦解由血缘和地缘关系所内化的乡土性，故土难移、叶落归根等传统观念对农村地区的影响较大，更多人认为自己年纪大了会回到农村养老。在夏良村受访人群中有56.94%的农户明确表示不会退出宅基地，13.89%的农户表示对于这个问题还未想清楚，也是出于对养老的顾虑。作为世世代代生存与传承的宅基地，村民希望将来这块宅基地也能作为遗产留给子孙后代。
3.重建申请审批过严，程序复杂
2001 年后宅基地新增用地和扩建、加建、改建审批流程较为烦琐。宅基地房屋拆旧建新政策复杂，多项手续需要到区级部门进行报备审批，村民难以报建。通过走访可了解到相当一部分村民继承了长辈的农房，年代时间久远房屋老化而难以拆建，只能不断翻新。在1999 年白云区停发宅基地证后，部分年代久远的宅基地房屋已经无法居住。村民反映，多数家庭的宅基地是父辈留下的，即使办理了继承房屋的过户手续，宅基地证上的名字依旧是父辈那一代人的名字，村民依旧没有通过重建审批的资格。而现在已经没有关于宅基地的管理部门，要把宅基地证上的名字改过来很困难。也有村民反映，自身家庭构成特殊，父辈早逝，宅基地证属祖辈名下，但转名公证的程序需要祖辈遗传父辈，才能从父辈名下转至本人。麻烦的手续给村民带来诸多不便，村民为了留住宅基地，也不愿推翻危房。村级部门没有执行宅基地强制退出的权力，出于安全的考虑，只能允许村民留下四个墙角表示对该地块的占有。
4.乡村设施相对滞后，环境条件较差
在农村，周边环境嘈杂，生活环境较差，村庄内部用地结构单一、基础设施建设薄弱，无法跟上人们的需求，交通状况较为复杂，小巷交错纵横且过于狭窄，大量的“握手楼”存在一定安全隐患，同时影响采光、通风、通行等。农村的生活条件水平远比不上城镇，这就使得农民进城后留城意愿增加、返乡意愿下降。另一方面，随着人民生活水平的提高，旧农房质量已无法满足村民的需求，于是村民纷纷开始向外扩张，建新房。新建的质量较好的居民点建筑，都是从旧的宅基地向外扩张形成的，形成新房子包围旧房子的格局。且新房层数普遍较高，平均达到6 层，而旧有的闲置废弃农房均在2 层以下，差距明显。新旧农房相互交织，房屋质量参差不齐，影响了村的整体风貌形象。
1.鼓励以拆除重建为主，优化村庄建设用地规模和布局
结合农村特色和新农村建设，采取具有针对性的规划方案与整改措施，编制新一轮村庄规划，整合盘活农村闲置宅基地资源。同时，坚持因地制宜的规划利用原则，合理调整农村用地结构与优化土地资源配置。目前，我国大多数村庄宅基地分布杂乱无章，这一现象在广州城中村尤为明显，合理的规划需要明确农村居民点布局和用地规模。从严控制村庄建设用地规模及布局，确定宅基地空间分布格局，将“一户一宅”制度严格实施到位。充分考虑当地生活习俗与维护历史文脉，统筹农村发展目标，结合人口结构和社会经济发展水平，提出符合当地特点的设计要求。着力推动宅基地整体拆除重建与开发，对宅基地进行集中安排，集约节约利用农村土地，引导农民合理建房，征集农民翻新重建意愿，明确重建申请条件，合理调整与简化审批手续。加快建设中心村，将细碎化的居民点规划迁移至中心村，实行聚集化管理，进一步完善农村公共基础设施建设，使公共服务向农村延伸，改善农村环境条件。
2.制定与乡村治理体系相适应的村庄整治计划
在乡村振兴背景下，闲置宅基地和农房盘活利用要与乡村治理体系相适应。有的地方政府在制定宅基地制度改革措施时，为了获得更多置换建设用地的交易指标，强制推行宅基地退出与集中安置绑定，罔顾村民的真实意愿，使村民宅基地资格权与房屋财产权受到侵害。因此，盘活利用闲置宅基地需要充分考虑乡村的发展，尊重村民意愿，使村民能够参与到村级组织的民主管理与决策等事项当中，可通过建立激励机制促进多余宅基地的退出。宅基地退出应坚持依法、自愿、有偿的原则，对于自愿退出宅基地的村民，可获得适当的补偿。在夏良村调查对象中约有22.22%的家庭有不同程度的闲置宅基地，其中有很大一部分是通过继承得到的，对于无法居住而又不符合重建条件部分应当通过国家补偿方式尽快腾退或转让给同一集体经济组织中尚未申请到宅基地的村民，将因建筑居住功能不完备而闲置的宅基地利用起来。
随着乡村振兴战略规划的出台和实施，社会资金流向农村建设，休闲农业、乡村旅游、乡村养老等模式逐渐成为乡村整治的发展趋势。各地区应抓住新时期的农村发展机遇，通过整治闲置农房及宅基地来推动新型现代化产业的发展，充分地发挥出闲置变现的作用。统筹考虑区位条件、自然资源和传统文化习俗，利用闲置地与农房发展创意园区、乡村养老等产业，选择适宜于本地的发展模式，逐步调整发展规划，同时引导各类人才、资金、技术等要素向农村农业集聚，结合“智慧+资源+人才+资金”的发展理念，促进农村经济发展。这样不但可以高效盘活农村闲置宅基地，还可以为返乡的农民提供就业机会，增加农民的收入，推动城乡一体化发展进程。
3.协调房地关系，形成经济自驱动的交易市场
目前，国家对于农村宅基地使用权流转有严格规定，宅基地只能在村集体经济组织内部流转，城镇居民无交易资格。宅基地上房屋作为私人财产，由于缺少上位法的支持，根据“房地合一”原则，在自由处分方面受到了很多约束。因此，各种形式的隐形流转盛行起来，“小产权房”是宅基地使用权“隐形流转”的典型外化形式。我国农村宅基地流转市场具有交易量大、信息不公开、交易价格不合理、流转随意等特点。所以，国家应支持地方建立当地宅基地交易信息系统，搭建合法流转平台，为乡村振兴战略下更高效地盘活利用农村宅基地提供保障。为维护农民的权益，应将农村宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道上来。在乡村振兴背景下，也有相当一部分城市居民愿意到农村落户。由此，适当扩大宅基地流转范围，允许城镇居民落户农村，提高其利用效率，有助于增加农民财产收入，提高农村发展速度。
4.有序对农村土地信息实时监控与长期管理
在条件允许地区，适当采用无人机和GIS现代技术，利用卫星遥感技术与航拍技术获取土地信息，对村域土地进行信息监控与管理，建立科学合理的农村土地资源数据库，并定时更新数据，建设起更加先进的宅基地网络管理系统。一方面，可以有效监管宅基地面积超标和违法乱建行为，以确保宅基地使用的规范性；另一方面，GIS 技术可以实现动态监测，实时查看农村用地结构与布局和空间演变进程，为宅基地的长期有效管理提供便利。
随着城市更新步伐不断加快，一系列负面问题逐渐凸显，宅基地闲置问题实际上是人地关系失去平衡的结果。农村宅基地受到社会经济的发展与城镇化进程加快以及审批、流转和管理等各方面制度缺陷的影响，加之村民的传统思想对其整治存在一定的束缚，农村宅基地盘活利用问题亟待解决。
解决广州市城中村宅基地闲置问题，需要社会与政府共同协作。在城乡融合和乡村振兴的战略叠加时期，盘活利用宅基地，应结合宅基地空间布局与利用现状，调整宅基地供需关系与人地关系，使得人口增长与宅基地利用达到平衡状态。因地制宜推进宅基地合理利用，着力解决多占、乱占问题，加强农村土地空间逻辑，在尊重农民的自主选择权、知情权与参与权等权利的情况下，进一步完善宅基地的使用与退出机制。在“三权分置”背景下，农户可以在不丧失宅基地的基础上以让渡子权利的方式获得财产性收益，也可以让社会主体得以通过和农户个体之间的市场交易行为获取宅基地权利，因此更有必要搭建宅基地有序流转平台，完善交易信息系统，探索盘活低效率土地的市场化运作机制。另一方面，宅基地整治是一个长期过程，应依托于现代化技术，对宅基地进行监控与管理，实时掌握村庄的动态变化，确保整治工作有序进行。与此同时，应依据当地自然资源与生态特点，大力发展特色产业，提高农村土地资源利用效率，激发农村发展活力，逐步吸引城市人口向农村转移，真正实现城乡一体化发展。
目前，国内外相关研究对于不同宅基地利用类型的具体盘活与退出缺少标准方案，本文在参考已有研究成果基础上，根据实地调查对广州市城中村宅基地进行研究，具有一定主观性；再者，本文主要从农户视角进行研究，围绕农户的宅基地利用效率、宅基地利用过程中所存在问题以及农户对于宅基地有偿使用与退出机制的选择意愿，但宅基地盘活利用问题涉及社会、经济、政策等多个方面，其整治的主体应该是多元的，而非简单能从农户身上得到答案的。另外，本文在研究过程中发现，对于大面积的行政村宅基地使用状况进行细致化的定量研究仍存在一定难度。分析农村宅基地闲置利用情况，有助于深入了解宅基地凋敝现象的成原因，这是探究减少闲置，激活存量的宅基地盘活路径的关键。未来可以从定量测度农村宅基地利用问题切入，引入更多创新性的内容，打破现存的近乎固定化的宅基地盘活利用探索模式，通过研究理论与各个地区关于宅基地盘活整治的实践，探索出不同地域的典型改革模式，为我国提高宅基地利用效率提供更加具有针对性的建议。
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