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2022年5月，国办首次印发存量资产盘活的专项文件《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调国企要发挥带头表率作用，加快长期闲置存量资产盘活。以此为纲领性文件，国家发改委、自然资源部、财政部等陆续出台相关政策，细化部署国有企事业单位存量土地、基础设施存量项目、老旧厂房、文化体育场馆等闲置资产盘活工作。近年来，湖北、湖南、四川、安徽、重庆、陕西等省市率先开展“三资”改革，通过资产化、证券化、杠杆化等手段，将沉睡的公共资源转化为可流动、可增值的资本。
本文梳理一些在资源资产化、国有资产高效运营、公共资金杠杆化等方面做得较为成功的国外案例，为“三资”改革提供经验借鉴。
01. 资源资产化
澳大利亚通过公共资源确权与市场化交易的实践经验
资源资产化是指将原本属于国家或集体所有，但未计价、未确权或低估的自然资源（如土地、矿产、林业、水利、海域、低空空域等）以及新型资源（如数据），通过确权登记、价值评估、授权经营等法律和市场手段，转化为可计量、可交易、可融资的资产的过程。
澳大利亚在自然资源资产化领域已经深耕多年，有较为丰富的经验。澳大利亚通过确权登记与市场化定价，将传统上被视为“公共物品”或“无价资源”的自然资源（如水资源、森林、矿产等）转化为具有明确产权和经济价值的资产。
以水资源为例。在澳大利亚法律中，无论地表水还是地下水，水资源所有权独立于土地所有权，都归属王室，即归属于国家。
澳大利亚各地的水权类型及其名称并不统一。常见的水权类型有8+1种，即8种普通水权，1种特殊的环境用水权。
对取水、用水、引水以及转让水源的用户进行确权登记是进行水权交易关键步骤之一。在维多利亚州，水权登记与“不动产”登记类似，采取“托伦斯登记制”，一经登记，便由政府颁发凭证予以信息确认。
澳大利亚常见的水权交易形式包括水权买卖、水融通、水股票等。
其中，水权买卖属长期交易，水权所有者通过管理机构批准成立的交易平台，将水权有偿并且完全转移至受让人。
水融通则不涉及水的所有权，只对短期水量使用权进行交易，买卖双方用水户在谈判的基础上签订合同即可。
水股票制度是澳大利亚维多利亚州于2007年率先探索提出的，即在土地登记制度中，土地附着的水权自动转换为水股票，取水许可也由管理机构转换为水股票。水股票价值可变且可以买卖，但所有权则具永久性。
另外，澳大利亚政府通过直接参与购买水权用于环境保护等用途，可以调节澳大利亚水权市场的交易量和交易价格，维持水权交易市场的稳定。
02. 资产证券化
德国公共资产的“混合所有制+专业化运营”
和美国昆西市市政债代币化
资产证券化是指将缺乏流动性但具有可预期现金流的资产（如贷款、应收账款、租赁收入等），通过结构化设计转化为可在金融市场上出售和流通的证券的过程。
德国地方政府（市镇、州）将闲置或低效利用的公共不动产（如办公楼、学校旧址、市政车库、停车场、体育场馆、污水处理厂等）通过资产打包与结构化、引入私营运营商、成立特殊目的公司（SPV）等方式引入私营资本和专业管理。
案例：柏林原东德时期大量闲置行政楼宇改造
两德统一后，原东德政府体系解体，留下大量空置的部委办公楼、党群机构建筑（如亚历山大广场周边、腓特烈斯海因等区域）。1990–2000年代柏林市政府长期财政紧张，无力承担庞大存量建筑的维护与改造成本。柏林市政府通过建立全资持有的住房与地产公司“Stadt und Land Wohnungsbaugesellschaft mbH”（简称S+L），统一持有、管理约30万套住宅及大量非住宅类公有房产，并将分散的闲置楼宇按区位、结构、规模整合为“创新空间资产包”。通过公开招标或定向谈判，将整栋楼宇以20–30年长期租约方式出租给专业运营商（如S+L自身转型运营，或合作第三方如“Factory Berlin”、“Betahaus”等）。租金通常远低于市场价（甚至象征性收费），但要求运营商承担全部改造、运维成本，并承诺特定社会效益（如提供初创工位、举办公共活动）。
案例：慕尼黑市公共停车场打包运营
慕尼黑市政府将多个公共停车场打包，交由专业停车管理公司（如APCOA）统一智能化运营。传统分散管理模式下，市政停车场存在设备老旧、空置率高、收费漏洞多、用户体验差等问题，城市需投入大量资金维护停车设施，但直接财政补贴难以为继。
慕尼黑市政府将市内数十个公共停车场（包括路边泊位、立体车库、地下停车场）统一纳入管理范围；明确所有权归属政府，仅将20–30年运营管理权授予私营企业，不涉及资产出售。通过欧盟公共采购程序，选定欧洲领先的停车管理公司APCOA Parking Group（业务覆盖20余国）作为独家运营商。
APCOA负责：停车场硬件智能化改造（车牌识别、无感支付、车位传感器）；统一收费系统与APP接入（如“München Parking”）；日常运维、安保、客户服务；动态定价策略（高峰/低谷时段差异化收费）。
收入采用“保底+分成”模式：运营商每年向市政府支付最低保障租金（确保财政底线）；超出部分按约定比例（如政府60%：企业40%）阶梯式分成，激励企业提升运营效率。慕尼黑市政府从公共停车场获得的所有收入进入市政专项账户，用于交通改善或城市更新。停车收入年均增长15–25%，远超自营时期，实现“零投入增收益”。
