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2026 年，是中国城市更新全面转向内涵式发展的关键一年，也是基础设施 REITs 市场从试点探索走向常态化发展的转折之年。随着商业不动产 REITs 试点全面开闸、两业融合政策持续深化、城市更新配套政策不断完善，两业融合、城市更新与 REITs 三者融合的模式，将迎来爆发式增长，成为推动城市高质量发展与实体经济转型升级的核心引擎。结合最新政策导向与市场实践，2026-2030 年，三者融合将呈现五大核心发展趋势。
趋势一：政策协同体系全面完善，三者融合从试点探索走向制度化推广
2026 年之前，三者融合的政策支持主要以单个领域的政策为主，跨部门、跨领域的政策协同仍有缺口。2026 年起，国家层面将推动形成跨部门的政策协同体系，自然资源部、住建部、发改委、证监会、税务总局等部门将出台专项配套政策，形成覆盖产业、空间、资本、税收、用地全链条的政策支持体系，破解三者融合的政策壁垒。
地方层面，全国各省市将陆续出台三者融合的专项实施方案，建立 “城市更新 - 两业融合 - REITs” 的联动工作机制，设立专项培育基金，建立 REITs 项目储备库，形成从项目培育、改造运营到 REITs 发行的全流程支持体系。三者融合将从过去的企业自发试点探索，走向政府引导、市场主导的制度化、规模化推广，成为各地城市高质量发展的核心抓手。
趋势二：全周期顶层设计成为行业标准，Pre-REITs 模式全面普及
过去，多数城市更新项目仍沿用 “先改造、再招商、后想退出” 的传统模式，导致项目与 REITs 发行要求脱节。2026 年起，“立项阶段就对标 REITs 规则，进行全周期顶层设计” 将成为行业标准，所有具备一定规模的城市更新项目，都将在立项阶段同步完成产业规划、空间规划与资本规划，从源头规避合规障碍，锁定 REITs 退出路径。
与之配套的，是 Pre-REITs 模式的全面普及。Pre-REITs 资金将成为城市更新项目的核心资金来源，替代传统的短期债务融资，破解长周期项目的期限错配痛点。银行、保险、券商、产业资本将纷纷设立 Pre-REITs 专项基金，聚焦城市更新与两业融合项目，形成 “Pre-REITs 培育 - 公募 REITs 退出” 的完整资本闭环。预计 2026 年，国内 Pre-REITs 基金的管理规模将突破 2000 亿元，成为三者融合规模化发展的核心资金支撑。
趋势三：两业融合成为城市更新的核心锚点，产业运营能力成为核心竞争力
与之对应的，是行业核心竞争力的重构。过去，城市更新行业的核心竞争力是资金实力与拿地能力，而未来，产业运营能力将成为市场主体的核心竞争力。具备两业融合产业导入能力、全链条企业服务能力、精细化运营管理能力的产业运营商，将成为行业的核心主体。市场将呈现明显的头部集中趋势，具备成熟产业运营体系与 REITs 运作能力的头部企业，将通过规模化复制，快速抢占市场份额，行业将告别过去 “小散弱” 的发展格局。
趋势四：REITs 市场扩容提速，城市更新成为 REITs 市场的核心底层资产
据中国 REITs 论坛测算，仅一二线城市符合 REITs 发行要求的城市更新存量资产，市场规模就超 5 万亿元，为 REITs 市场的长期扩容提供了充足的资产储备。
其中，适配两业融合的产业园区、老旧工业厂房、科创研发基地、仓储物流园区等城市更新业态，将成为 REITs 市场的核心支持方向，占新上市 REITs 项目的比例将超过 60%。同时，REITs 扩募将成为常态化操作，已上市 REITs 将通过持续扩募，注入新的城市更新项目，形成滚动发展的良性循环，进一步放大三者融合的规模效应。
趋势五：专业化分工体系全面成型，轻重分离成为行业主流模式
在这一分工体系中，资产端主体（地方国企、产业龙头、保险资金等）将聚焦于资产投资、培育与资本运作，通过 REITs 实现资产的循环投资；
运营端主体（专业产业运营商）将无需承担重资产投入压力，专注于标准化的产业运营体系打磨与输出，通过轻资产模式实现跨区域、多项目的规模化复制；
中介服务机构（券商、律所、会计师事务所等）将提供全周期的专业服务，支撑项目的合规运作与 REITs 发行。
专业化分工体系的成型，将彻底打破行业的规模扩张壁垒，推动三者融合的模式实现跨区域、规模化的复制推广，让城市更新真正告别地产化路径，走向可持续的高质量发展。
十五五开局之年，两业融合是培育新质生产力的核心主线，REITs 是打通产业发展闭环的关键资本工具。REITs 全周期操盘高级研修班，集结交易所专家、头部投行、四大会计师事务所合伙人、产业运营专家，从顶层规划、产业导入、合规梳理到资本闭环全维度教学，帮你搭建 “产业 + 空间 + 资本” 三位一体的 REITs 操盘体系，抢占行业发展的时代红利
过去，很多城市更新项目仍停留在 “重改造、轻运营” 的地产化思维，核心依赖物业增值与租金收益。2026 年起，两业融合将成为城市更新项目的核心锚点，城市更新的核心价值，将从空间形态的改造，转向产业生态的培育与实体经济的赋能。
2026 年，随着商业不动产 REITs 试点全面开闸，REITs 市场将迎来新一轮的扩容高峰，预计全年新上市 REITs 项目数量将突破 50 只，发行规模超 1000 亿元。而城市更新项目，将成为 REITs 市场的核心底层资产来源。
过去，城市更新行业普遍采用“开发 - 持有 - 运营”一体化的重资产模式，市场主体被重资产投入深度绑定，难以实现规模化发展。2026 年起，三者融合的专业化分工体系将全面成型，行业将实现清晰的轻重分离，形成各司其职、协同发展的市场化生态。
