公园商业化的终点，不是市集和营地

写在前面：

做公园运营做到一半，我问了自己一个让自己不舒服的问题：

我们现在做的这些，是终点吗？

市集、营地、文创快闪、非标餐饮……

这些东西在小红书上很好看，在推介会上很好讲。

但每次站在公园里，看着那些临时搭建的帐篷和摊位，心里总有一个声音：

这不对。这只是一个过渡。

真正的答案，藏在更深处。

一、我们现在做的，是在挖金矿，还是在捡金矿里的沙子？

现在市场上能见到的公园商业化，大致是这几种形态：

市集经济：周末摆摊，品牌快闪。热闹，但收益薄，持续性弱。

营地文化：帐篷、天幕、精致野餐。有调性，但审美疲劳已经开始蔓延。

非标餐饮：咖啡车、移动茶馆。有场景感，但受限于公共属性，空间难以深度展开。

主题活动：灯光节、花卉节、文化节。高峰人气爆棚，但持续性几乎为零。

这些形态有没有价值？有。但它们有一个共同的本质特征——

都是在"公益属性的公园"里，做"擦边球式的商业"。

找缝隙，能活，但活得很小，活得随时可能被一刀切掉。

金矿就在脚下，我们却只在表面捡沙子。

这不是终点。这是过渡。

二、公共绿地，是城市里被严重低估的资产

一块城市中心的公共绿地，它的价值是什么？

通常的答案是：生态价值、景观价值、公共服务价值。

但还有一个价值，长期被忽视——区位价值。

公共绿地，贡献了巨大的区位溢价，却几乎没有从这个价值中获得任何回报。与此同时，大量公园养护资金严重不足，设施老化，活力丧失。

一边是被严重低估的空间资产，一边是入不敷出的日常运营。

这个矛盾，迟早要被重新审视。

解决的方式，不是在公园里摆更多的摊，而是——

重新理解公共绿地和商业之间的关系。

三、成都、杭州、苏州、上海等城市已经在做的事：闲置绿地的另一种可能

在成都，有一批曾经闲置或低效利用的城市绿地和公共空间，正在经历一场安静的变革。

它们没有大拆大建，没有改变绿地的公共属性，而是通过存量资产的精细化运营，走出了一条新路：

原本杂乱无章的滨水绿带，被梳理成连续的慢行绿道，沿线植入精品咖啡、户外运动、文化展览等轻量业态，人流量翻倍，周边商业地价随之上涨。

原本废弃的公园管理用房，通过功能置换，变成了独立书店、精品餐厅、艺术工作室——不是临时摊位，而是有长期运营逻辑的真实商业空间。

这些案例告诉我们一件事：公共绿地的商业潜力，远比我们想象的要大。关键不在于"能不能做商业"，而在于用什么方式做。

四、共生，不是寄生

现在大多数公园商业化，是"寄生"模式：

商业寄生在公园里，公园提供流量，商业提供收益，但商业对公园没有真正的责任。公园品质下降，商业跟着死，恶性循环。

未来真正可持续的模式，是"共生"：

商业的收益反哺公园的养护，公园的品质提升商业的溢价能力，两者相互支撑，形成正向飞轮（上一篇<公园里的情绪价值：非标商业的获客逻辑>）。

寄生，是把公园当流量池。共生，是把公园当合伙人。

一字之差，决定了这件事能不能做长、做大、做出真正的价值。

五、增量从哪里来？——三条合法可行的路径

这是一个绕不开的现实问题。

公园的公益属性决定了它不能随意新增商业建筑。但这不意味着增量商业空间无从获得。

真正懂行的人，会从三个方向同时发力。

路径一：向公园内部要空间——分区管理，精细化释放

科学的公园运营，应该把公园空间划分为三个功能区：

·核心保护区：禁止任何商业开发，保护生态本底

·兼容利用区：允许文化、便民、轻量业态植入

·市场活化区：适度商业开发，引入市场机制

向规划局提交一份有逻辑、有依据的分区方案，远比一句"我想在公园里做商业"更有说服力。

路径二：向地下要空间——地下开发，地面全绿

广州市规划和自然资源局已明确发文：鼓励利用公园与绿地的地下空间，建设地下公共停车场及配套商业设施。 

上海在绿地与滨水开放空间管理导则中，也明确推进地下、半地下空间与地面开放空间的一体化规划设计。

核心逻辑：地面100%绿地，公益开放；地下商业空间，合法经营，持续造血。地面看起来更绿，地下悄悄实现商业价值。

路径三：向周边要空间——存量更新，用途置换

国务院城市更新行动意见明确：统筹好新增和存量建设用地，建立健全国土空间用途管制和规划许可制度。 

多地落地政策更进一步：存量建设用地用途转换符合正面清单的，视为符合详细规划，无需履行完整的规划调整程序。 

这意味着：公园周边的闲置土地、低效用地、老旧厂房，可以通过城市更新的合法通道，转化为与公园联动的商业、文化、服务用地。

公园本身不动，但公园的边界在悄悄扩展。

三条路径的时间组合：

短期（1-2年）：公园内部分区 → 激活兼容利用区，积累数据

中期（2-3年）：地下空间开发 → 停车+商业，获得稳定现金流

长期（3-5年）：周边存量更新 → 构建公园综合体完整版图

每一步都有政策依据，每一步都在为下一步积累筹码。

这些都需要认真做好规划，争取合规性指标，有机会拿到政策性资金支撑。

六、未来的公园，会长什么样？

基于以上三条路径，做一个合理的推演——

未来真正成熟的城市公园，是一个有机生长的"公园综合体"，由四个层次构成：

第一层：绿色核心 大面积公共绿地，永久保留，永久免费开放。这是整个综合体的灵魂，是后面所有商业价值的根基。

第二层：商业环 紧贴绿地生长的精品商业带。不是临时摊位，而是有合法建筑指标、有长期运营逻辑的真实商业空间。商业收益的一部分，以约定方式反哺绿地养护。商业因公园而生，公园因商业而活。

第三层：文化环 美术馆、图书馆、小剧场、社区活动中心……这一层是公园综合体的"精神高度"，让这个地方不只是消费场所，而是城市文化地标。这一层，是整个综合体溢价能力的核心来源。

第四层：溢价环 精品酒店、创意办公、特色民宿……公园的生态价值、文化价值，在这一层被充分转化为可量化的经济价值。这是公共资产真正实现价值最大化的关键一环。

四层由内而外，层层递进，相互支撑：

这不是乌托邦，而是一个有清晰逻辑、有实践基础、有政策方向支撑的发展路径。

七、对正在做公园运营的人说三句话第一句：

你现在做的，是在积累弹药，不只是在做生意。每一个运营项目都是真实的数据样本。不要只把项目当生意做，要把项目当实验室做。

第二句：现在的小生意，是换取未来大机会的入场券。当空间的功能边界真正被打开的时候，有实践经验、有数据积累的人，才能在真正的大项目面前站稳脚跟。

第三句：不要等所有条件都成熟再行动。一边做实践，积累真实案例；一边做研究，理解趋势走向；一边做传播，建立自己的观点体系。三线并行，在窗口期卡位。

写在最后：

做公园运营，做到一半，开始质疑自己在做的事。

不是因为做错了，而是因为——

看到了更大的可能性，而现在做的，还不够大。

市集会散场，营地会拆除，活动会结束。

但一个真正意义上商业与公益深度融合的公园综合体，可以存在几十年，可以成为一座城市的地标，可以让几代人在这里留下记忆。

我们现在做的每一个小实验，都是在为这个未来铺路。

路还很长，但方向是对的。而方向对了，就已经赢了一半。