以完整社区建设为例：城市更新大场景中，新型社区培育相关问题初步探析

以完整社区建设为例：城市更新大场景中，新型社区

培育相关问题初步探析

2026年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称十五五规划）在9章、11节，分15次，从不同角度和层面提到了“社区”，并要求“加快完整社区建设”。2025年8月，中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）除了要求系统推进“好房子”和完整社区建设外，还要求“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，建设创新型产业社区、商务社区”。而从地方治理创新和实践的角度来看：其一，2018年以来，浙江等地在持续推进未来社区建设。其二，在城市更新等项目实践中，社区与街区、厂区、存量建筑等的融合，符合城市更新提升存量片区功能的直接目标，也成为重要趋势，并焕发出了强大的活力。如：成都玉林西路特色街区，与临近老旧小区改造有机融合，成为了知名的城市特色功能区；郑州的泰和里城市更新项目，实现了社区、景区、街区乃至商务园区的有机融合和深度绑定，并成功发行了河南省首单机构间REITS金融产品，同时该项目也被称为全国首个“社区、景区、街区三区合一”的文商旅夜经济综合体资产证券化项目——资本市场的认可印证了其科学性和价值。

德国古典社会学奠基人之一斐迪南・滕尼斯（1855–1936）在其1887年《共同体与社会》中，首次提出了社区的概念，认为“社区是基于本质意志、血缘、邻里、情感、习俗形成的亲密、守望相助、富有人情味的共同体”。法国犹太裔社会学家埃米尔・涂尔干（1858–1917）指出，传统社区是机械团结（同质性、集体意识强），现代社区是有机团结（分工、差异、功能互补），社区依然是社会整合的基础。美国芝加哥学派核心人物、现代城市社会学奠基人路易斯・沃思（1897–1952）在其1938 年经典论文《作为生活方式的城市性》中提出，人口规模、密度、异质性三大特征瓦解传统社区的首属关系（亲密、情感），催生次属关系（冷漠、功利、匿名），导致社区失落（Community Lost）。波兰裔英国社会理论家齐格蒙特・鲍曼（1925–2017）在其2001年的著作《共同体》中认为，社区是人类对温暖、归属、安全的永恒渴望，但在流动现代性中，它是一个无法完全实现的乌托邦 —— 我们既追求共同体，又不愿放弃个人自由，“失去共同体，意味着失去安全感；得到共同体，如果真发生的话，意味着将很快失去自由”。20 世纪 30 年代，我国社会学奠基人费孝通引入了西方社区的概念，指出“社区是有地域界限的生活共同体，区别于血缘群体与业缘群体”。随着城镇化的快速发展和我国从“乡土中国”向“城市中国”转变，2010年两院院士吴良镛提出了完整社区的概念，指出“社区不仅是住房，还包括服务、治安、卫生、教育、交通、文化、公园等，是软硬件兼备的‘完整社区’，是人、空间、时间的完整体。”

毫无疑问：社区不同于社群，要义也逐渐超越了形式上的空间同在，有机链接、公建共享、归属感乃至产业化日益重要；完整社区是社区、老旧小区乃至城中村的升级版，而所谓未来社区又是完整社区的理想版；社区也不仅仅是居住社区，产业和商务社区与居住社区并列，甚至更加复杂和重要。同时，不管是什么样的社区，都是城市的基本存在、治理单元和相对独立的系统乃至生命体，并离不开或者有机融入了所在城区、城市。

笔者在所在小区已经住了超过20年了，但隔壁是谁、有几口人、都是干什么的，一概不清楚；笔者和隔壁家男主人唯一一次有意义并达成共识的对话是，“小区停车太难了，但这不是管理的问题，而是时过境迁的历史问题——买房的时候，没几家有车，现在一家几辆车是普遍的”。过去的近50年年，我国城市经历了爆炸式增长，创造了世界奇迹，也留下了众多的问题和矛盾。在社区方面非常突出的是：其一，结构及功能失调，短板弱项普遍突出，内涵、品质不足，便利性、宜居性不高，特别是对建成时间较早的小区而言；其二，物理化、原子化现象突出，治理往往不实乃至虚化；其三，产人城、职住分裂，链接性、互动性和可持续性不强；其四，权利、义务、责任意识和边界模糊，被动和极端自我的矛盾状态普遍存在；其五，在经济持续承压、社会日益多元化等背景下，各类社区建设挑战较大，可谓困难重重。

2025年7月，中央城市工作会议的召开是一个具有历史和时代意义的标志性重大事件，会议明确，我国城市发展进到了以城市更新为核心抓手的重要时期。根据会议精神，立足“两个转向”（我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段）历史方位，深刻把握、主动适应新形势，坚持以人为本和治理增效，特别是突出城市及社区的有机生命体特征，以经济可行、可融和可持续为标准，是推动各层次、各类社区建设的重要原则和基本遵循。2025年11月11日，在国新办新闻发布会上，住建部领导表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，包括房地产在内的各项工作，都要“立足于城市内涵式发展和城市更新大场景”，以与国家战略深度绑定，实现顺势而为。

当前，完整社区的扩面提质增效，是我国城市治理和城镇化建设特别是城市更新的重要甚至首要内容，可谓是城市更新的基本功。值得关注的是，按照住建部等十二部门《关于推进完整社区建设扩面提质增效的意见》（建科〔2026〕2号，以下简称住建部等十二部门2号文）等政策文件，完整社区建设和老旧小区改造不同：其一，完整社区建设的对象，包括新建住宅项目和既有社区，其中既有社区包括了老旧小区、建成不久的小区及城中村等；其二，空间范围和内容不同，一个完整社区往往包含多个老旧小区，且完整社区更强调建设内容的系统性、服务的集成性和治理的有效性，内涵更加丰富。如上所述，可以说完整社区是老旧小区的升级版，未来社区是完整社区的理想版。浙江等地的未来社区建设文件明确要求，未来社区建设必须全面落实完整社区标准，先补齐养老、托幼、卫生、便民商业等基础短板，再叠加未来场景。

关于如何加快完整社区建设，除了程序性内容（如社区调研、完整社区专项规划、社区专项体检等）和普适的政策标准规范外，笔者认为，实操中可能需要重点关注的是：

一、事在人为，夯实治理基础、健全推进体制机制。

完整社区建设是涉众行为，且公益性强，涉及的不仅仅是住户、小区、个别利益相关者及单个政府部门，必然要求以城市治理进社区为导向，首先充分发挥政府、街道、社区及居委会、业委会、物业公司及志愿组织和人员等的作用，并与市场主体等协同，建立科学、高效的推进体制机制。唯有如此，完整社区建设才能启动和顺利推进，并实现预定、多赢和可持续的效果。

二、发挥物业权利人自主更新的主体和主导作用。

中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）明确，“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建”。值得关注的是，所谓自主更新，并非仅仅指的是城中村和危旧房原拆原建，而是一种基本原则和制度，也即物业权利人（包括老旧住房业主）有自主更新的权利、义务和责任，是更新的主体。如最近发布的《山西省城市更新条例》第6条规定“不动产所有权人、土地使用权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动”，第31条规定“县级以上人民政府可以采取资金奖补、信贷支持等方式，鼓励产权所有人自主更新老旧小区、老旧商业楼宇、老旧厂房等空间”。

完整社区建设中，电信、水电气暖等专营单位，有义务和责任对其管理的设施进行更新；政府作为承担社区公共空间和设施建设管理责任的单位，也有更新的义务和责任；如此等等。然而，完整社区最主要的物业权利人也即更新义务和责任人，还是业主及其他财产权利人，以及利益相关者。故此，从完整社区治理、建设可持续性、内生增长性及法理等角度来看，无论是物理性更新、还是社区关系重构，都应该明确物业权利人自主更新的原则，明确其主体地位，以避免被动式、输血式、表面化及不可行或者不可持续性更新。

三、不忘初心、融入城市，以保障项目经济可行、可融、产出和效益最大化为原则，拓宽视野，深挖资源资产等潜力。

完整社区一般以步行5–10 分钟（约 300–500 米）可达基本公共服务为核心划定空间范围，人口规模约5,000～12,000 人，往往包含多个小区并涉及街道、老旧楼宇、老旧厂区及城中村等对象。住建部等十二部门2号文也明确，要“结合城镇老旧小区改造、老旧街区改造等城市更新工作，有力有序推进完整社区建设”，并提出了“支持行政事业性国有资产为社区公共服务提供空间资源”“支持国有企业为社区公共服务提供空间资源”“允许提供社区群众急需服务的经营主体在确保安全规范前提下租赁普通住宅设置服务网点”等一系列支持政策。

因此，建议以保障项目经济可行、可融及产出、效益最大化为原则，拓宽视野，深挖相关资源资产潜力，甚至推动社区、街区、景区及特色园区更新的协同和有机融合，使完整社区建设回归“构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制”的城镇化基本规律和改革要求，避免完整社区建设孤立化和单兵推进。

四、建筑企业等市场主体如何参与完整社区建设。

从国家顶层制度设计的角度来看，十五五规划明确要“创新社区集成服务模式”，住建部等十二部门2号文要求，引导民营企业、地方国有平台等发展综合服务运营业务，“开展片区总承包、可持续运营服务”。

故此，在完整社区建设的需求与资源、资产、资金等条件相匹配的前提下，建议建筑企业等市场主体：其一，以创新社区集成服务为导向，集成相关建设内容，并据此合理构建项目底层资产、匹配支持政策、制定项目实施方案；其二，统筹规模效应和协同效应，因地制宜，以“EPC+O”基本模式实施项目。

从城中村、棚户区到老旧小区，从老旧小区到完整社区、未来社区乃至产业、商务社区，社区化的本质是以人为本和有机融合，体现便利性，呈现生态化，能够自洽和内生增长，并与城市共同成长；社区是载体、平台，也是出发点和归宿——作为城市基本单元和治理抓手，优良与有机融合社区生命体的培育，不是碎片化的物理现象，而关乎民生，支撑发展，有利稳定，体现了城市的内涵和文明程度，影响着千千万万民众的获得感、安全感、幸福感及归属感。

各类社区培育，恰似《荀子・修身》所言，“道虽迩，不行不至；事虽小，不为不成”。