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2001年，美国当代经济学家、诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨曾指出，“21世纪影响世界经济的两件大事，一是美国的高科技革命，二是中国的城镇化”。这是非常有远见的，此后中国城镇化规模和速度狂飙的世界奇迹，也充分证明了这一点：2011年，我国的城镇化率突破50%达到 51.27%，完成了从“乡土中国”到“城市中国”的转型；2019年，我国城镇化率首次突破60%，达到60.6%，进入到了城市更新的重要阶段；2025年，我国城镇化率进一步提升至67.89%，已经有超过三分之二的人生活在城市。同时，斯蒂格利茨的上述观点，也深刻地洞悉到和折射出了我国城镇化存在的根本问题，也即科技、产业滞后。事实上，2014年3月，我国第一个新型城镇化规划——中共中央、国务院《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》就明确指出，我国城镇化最为突出的矛盾和问题，就是“土地城镇化”快于人口城镇化，产城融合不紧密，产业集聚与人口集聚不同步，且这种状况和结构化失衡在城镇化的快速发展中日益凸显，甚至导致城市发展动能及可持续性受到严重影响。为此，2024年7月，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》明确，健全推进新型城镇化体制机制，首要和纲领性的改革要求是“建立产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制”，产业升级被摆在了首位。也即，产业和实体经济的发展，是城镇化改革和发展的首要任务，产业及就业才是城市的灵魂——这也是城镇化的一般规律。
在我国城市发展进入“两个转向”新阶段（从快速增长期转向稳定发展期、从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段）和城市发展动能不足问题突出、经济持续承压的条件与背景下，2025年7月召开的中央城市工作会议明确：城市内涵式高质量发展的核心抓手是城市更新；城市发展任务中，此前的“功能完善”，被调整为了“动能转换”；同时，城市更新被列为了“着力建设富有活力的创新城市”部分的重要内容及支撑。
结合中央城市工作会议，中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号），以及《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》等国家改革和发展顶层设计，面对城市更新的现实困局及破题方向，笔者认为：
一、产业更新是城市更新的灵魂。
除了如上所述横向的世界城市发展对比、纵向的我国城市发展历史及存在问题、客观的城镇化规律，以及主观的高质量发展改革要求和愿景外，从“十五五”规划内容及实施的角度来看：
其一，“以经济建设为中心”，已经被重新确定为指导思想；
其二，高质量发展的前两项任务，分别是“建设现代化产业体系巩固壮大实体经济根基”和“加快高水平科技自立自强引领发展新质生产力”。
故此，在经济持续承压、供强需弱和城市发展动能严重不足的情况下，作为城市高质量发展“抓手”或者“载体”“路径”的城市更新，其内容、内涵、根本和灵魂应在于新质生产力引领的产业更新，在于“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”。拘泥于物理性更新，止步于功能性更新，忽视、无视或者畏难于产业升级、经济结构优化和发展动能的根本性转变，无异于穿新鞋走老路、舍本逐末；这样的所谓城市更新，可能难以成立、难以持续，甚至难免重蹈负债推动和无效投资的覆辙。
城市更新的产业化，重要的支撑是存量资源资产的要素化、产业化及证券化，这实质上是一个持续、接续、循环、闭环的价值生产和创造的过程，体现为项目具备健康的经营性现金流——这种现金流应该被市场，包括物业权利人、社会资本、产业资本，特别是金融资本，所认可，并成为项目价值、信用及其独立性的基础。
二、产业更新的路径是特色化。
2025年7月召开的中央城市工作会议明确，城市内涵式高质量发展的基本原则之一，是“转变城市发展动力，更加注重特色发展”。就城市更新而言，情况更加复杂，不同项目的目标、对象、主体、资源禀赋、制度和市场条件等均不相同，非标化特征明显，并不只是一个交付的过程。故此，无论是从经济、商业规律，还是从项目内在特征及需求而言，内在持续的特色化都是城市更新产业化的基本路径和核心竞争力。
产业更新特色化，值得关注和探讨的，包括但不限于：
1、需避免普遍存在的表面化、流量化和短期化现象，夯实项目独立和内生增长根基。
2、应基于项目特色资源禀赋和功能定位等，顺势而为，结构化布局，并有效融入项目所在地产业生态，也即不宜盲目独自吹拉弹唱和孤芳自赏，以致画地为牢。
3、应坚持以人为本，坚持以客观的市场需求而非相关利益主体的主观诉求为导向，坚持更好地统筹投资于物与投资于人、投资当下与投资未来，并在满足刚需的基础上持续创造新需求，以从根本上保障投资有效。
4、应坚持创新驱动，精心培育创新生态，全方位、全生命周期突出新质生产力引领。如城市体检积极运用无人机+AI技术，传统建筑市政防水应向防水+加固+降温+降碳+装饰等一体化的新设计、新材料、新工艺、全周期运维等研发应用转型，产业和治理的数智化，新技术、新产业、新业态、新场景、新模式的有机融合，新质生产力载体的打造，新质生产力企业、要素、产业的引入和培育，等等。
5、需特别关注突出理念、愿景、价值观、文化、生态、风貌、颜值、场景及人才、创新、治理、宜居环境、营商环境和产业生态等项目软实力、特色内涵、气质和个性魅力的培育。如河南开封万岁山武侠城项目就突出和践行“超值”理念，逆势形成了现象级的项目。
三、产业更新的保障是市场化。
近年来，梁文峰的Deepseek、张雪的摩托机车，如此等等不
胜枚举，都曾震惊世界，这些科技和产业，都是市场化的结果，而非政策温室的花朵。笔者认为，高质量可持续的城市更新特别是产业更新，物业权利人和产业资本才是根本力量，其他如金融资本、专业资本乃至建筑等社会资本，更多的是辅助、支撑和赋能的力量。
从经济和投融资体制改革的角度来看，依据《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》等国家顶层制度设计，经济市场化是方向，有效市场和有为政府相结合是基本原则，形成市场主导的有效投资内生增长机制是落脚点。故此，就城市更新的产业更新而言，特别值得关注的是：
1、坚持利益驱动，细化明确物业权利人的更新权利、义务和主导地位，以从根本上落实城市更新的市场化逻辑和体制。中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）在“建立可持续的城市建设运营投融资体系”部分首先明确，要“落实地方政府主体责任”。我国的城市更新，历史包袱重，公益性强，政府应在法定职责范围和市场失灵领域更好地发挥作用，包括逆周期跨周期调节作用，但不应造成当前城市更新“政府干、群众看、企业急”窘境和不可持续状况。福利式更新、被动式更新、暴利式更新、政府包办式更新等传统范式及路径显然已经难以为继，城市更新的原动力和内生增长根本，到底在哪里？
2022年11月出台的《北京市城市更新条例》首次明确了物业权利人的更新义务：该条例第7条明确，“不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务”；该条例第19条并对物业权利人的更新义务，做出了详细和明确的规定。近年来，更多地方的城市更新法规政策等，参照上述《北京市城市更新条例》，对物业权利人更新权利特别是义务，进一步作出了明确规定，核心是明确除政府外其他物业权利人的更新责任。2025年8月，中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）也明确，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。
人民城市人民建。笔者认为，新阶段新形势下，在政府责任边界更加清晰、投融资能力有限的情况下，坚持利益驱动导向和市场化原则，明确除政府外其他物业权利人的更新主体地位，激发其更新意愿，创造条件并增强其更新能力，是高质量推进城市更新的题中应有之义，是城市更新深入和广泛推进、可持续实施的前提，也是重构城市更新格局和激发城市更新活力的根本保障。
2、产业资本是城市更新的根本驱动力量。如上所述，产业更新是城市更新的灵魂，投融资体制改革的落脚点是形成市场主导的投资内生增长机制。故此，无论什么性质和形态的城市更新，最终都更应该突出产业的灵魂作用和产业资本的主体地位，并围绕着产业需求配置资源、打造载体、提供服务，以共情的营商环境、共赢的产业生态、共享的产业场景等，从根本上赋能城市更新项目的高质量和可持续，并切实保障相关投资的有效性和内生增长性。
3、城市更新要讲情怀、愿景和多元价值，但穿透来看，各类城市更新项目本质上都是个经济乃至金融现象，相关主体均应遵循基本经济规律，不应挑战商业、财务及资本等基本规则和逻辑，以切实扩大深度、有效、可持续和高质量投资。特别值得关注的是；其一，近年来，国家一直强调和要求提高政府投资效益，避免其过度超前建设和低效无效投资；其二，政府系机关法人和公共服务机构，其投资的功能定位更多的是兜底、撬动、牵引及调节，我国投资体制或者格局应该是市场主导、市场化运作。
好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。住建部倪虹部长在《高质量推进城市更新》一文中提出，“作为推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，城市更新不仅是物理空间的改造，更是城市发展模式的转型”。在经济社会发展深度和转折性转型新时代，面对现实中城市更新普遍艰难的困局，除了要更新理念和保持历史耐心以外，为具体项目找到产业之“魂”和特色化路径、市场化保障等关键之“魄”，值得广泛、深入而具体的探讨
