城市更新专项债项目谋划要点与案例解析

一、城市更新专项债支持政策

城市更新是地方政府专项债申报系统2026年新增投向领域，具体包括：老旧街区改造、老旧厂区改造、城镇老旧小区改造、棚户区改造（主要支持在建收尾项目，新开工城市危旧房改造项目）、城中村改造（含城市公共空间功能提升）、其他城市更新基础设施建设。

从河南省住建厅2025年下发的文件通知来看，城市更新专项债重点支持的范围集中在以下重点领域：

1）既有建筑改造利用

2）城镇老旧小区整治改造

3）完整社区建设

4）老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造

5）完善城市功能

6）城市基础设施建设改造

7）城市生态系统

8）保护传承城市历史文化

二、项目申报要求

根据相关政策要求，城市更新项目的实施路径一般为城市体检—规划引领—片区策划—单元评估—项目实施。因此，城市更新专项债项目的申报前提，也应该是在完成城市体检和城市更新专项规划、纳入城市更新项目库。

三、债贷结合案例分析

（一）总体政策要求

按照专项债用作资本金领域项目，城市更新中的城镇老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、老旧街区改造、老旧厂区改造，城市公共空间功能提升及其他城市更新基础设施建设，可以将专项债资金用作资本金。

（二）典型案例分析

1、项目名称

信阳市浉河区麻纺厂老旧厂区改造城市更新建设项目

2、项目单位

本项目资产登记单位为信阳金禹水利建设开发有限公司，本级全资国企。

3、建设内容

（1）拆除工程

拆除厂房现有局部主体结构，拆除总建筑面积约为 4087.09 ㎡，增加室内采光和通风性能。

（2）提升改造工程

改造现有厂房及宿舍楼，其中改造厂房总面积为 11637.75 ㎡，改造宿舍楼总建筑面积为 5275.16 ㎡。

（3）新建工程

新建一栋文化艺术街区，总建筑面积 16207.60 ㎡，配套建设停车场及硬化面积 18900.08 ㎡，供水管道 2958.63m，雨水管道 2689.66m，污水管道3093.11m，电力管道 2904.83m，新建机动车停车位 286 个，充电桩 58 个。

4、融资平衡测算模式

本项目总投资1.68亿元，项目采取债贷结合模式，其中，资本金3376.42万元，债券发行总额10000万元，其中专项债用作资本金3000万元，银行贷款6000万元。专项债撬动银行融资比例为1：2.

本项目采取分账管理模式，将收入的40%用于偿还专项债本息，财政补贴的100%用于偿还专项债本息，收入的60%用于偿还市场化融资本息。

收入来源主要是附属服务用房租金收入、展销服务用房收入、停车收入、充电收入。

四、城更专项债如何谋划

1、项目筛选

城市更新专项债项目首要完成确认的仍然是项目是否符合申报要求，按照往年申报要求，城更专项债项目一般要在完成城市体检评估、普查分析基础上进行谋划，争取为项目提供强背书，如前期已经纳入城市更新项目库，编入城市更新专项规划等。毕竟，专项债项目要通过省、国家发改委的审查。

2、建设内容

建设内容严格按照城市更新项目的拆建比要求，突出问题导向，突出基础设施建设属性，规避楼堂馆所等负面清单内容，压缩新建内容规模。

3、收益测算

城更项目的收入主要为用房租金收入、停车收入、充电收入，鼓励通过债贷结合模式，进行市场化融资。在收益测算上，需统筹银行贷款与专项债融资本息偿还倍数测算。