各园区管委会、镇人民政府（街道办事处）：

为贯彻落实广东省人民政府文件《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）的要求，我局会同城市更新局发出《关于开展新一轮城市更新专项规划编制工作的通知》（东规函〔2018〕659号），要求开展城市更新专项规划修编工作。为规范推进我市园区、镇街城市更新专项规划的编制，我局会同城市更新局依据相关规范、标准和上层次规划，制订《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（征求意见稿）》， 并于2018年6月征求园区、镇街意见。现结合园区、镇街提出的意见，及试点镇街的编制情况，形成《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（试用稿）》（以下简称《指引》），作为规划编制与审查的指导性文件。

请各园区、镇街按照《指引》要求加快推进城市更新专项规划编制工作。在编制过程中，涉及编制内容及要求修正的，将另文通知。各园区、镇街在工作过程中，如发现问题，请及时向我局反映。

特此通知

东莞市城乡规划局

2018年8月10日

关于《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（修订稿）》有关情况的说明

《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（修订稿）》以《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（试用稿）》（东规发〔2018〕36号，下称《试用稿》）为基础， 综合《关于镇街城市更新专项规划补充事项通知》（东规函〔2018〕2925号）、《关于镇街更新专项规划再次补充事项的通知》（东规函〔2018〕2997号）、《关于镇街城市更新专项规划补充要求的通知》（东规函〔2018〕3227号）、《关于尽快提交和修改城市更新专项规划成果的函》（东自然资函〔2019〕948号）等文件要求而修订。相较《试用稿》，具体修订内容如下：

一、明确历史文化保护专题的编制要求和内容

根据《关于尽快提交和修改城市更新专项规划成果的函》（东自然资函〔2019〕948号),进一步明确历史文化保护专题的编制内容，修订历史文化资源摸查及历史文化及特色保护区的相关要求，详见《修订稿》的第二部分第二大点第五小点“优化历史文化及特色保护区”、第三部分第一大点“政策分区”和第三大点第二小点“历史文化资源摸查”以及《东莞镇街城市更新专项规划样板》。

二、明确更新单元划分的编制要求和内容

根据《关于镇街城市更新专项规划补充事项通知》（东规函〔2018〕2925号），明确专项规划中单元划分与单元划定之间的关系，补充制定更新单元的具体类型、年度实施计划等相关要求，详见《修订稿》第三部分第七大点“更新单元划分”。

三、补充省、市重点工作事项专题的编制要求和内容

根据《关于镇街城市更新专项规划补充事项通知》（东规函〔2018〕2925号），补充关于广深科技创新走廊规划建设、城中村改造、美丽乡村建设和城市品质三年提升计划等省、市重点工作事项的专题内容，详见《修订稿》第三部分第三大点第三小点“更新方式指引”、 第四大点“更新改造结构”、第九大点第二小点“落实镇各部门要求”。

四、补充产业类更新项目专题的编制内容和要求

根据《关于镇街城市更新专项规划补充要求的通知》（东规函〔2018〕3227号）， 补充涉及产业类更新项目策划的专题内容，详见《修订稿》第三部分第十大点“产业类更新项目策划”。

五、明确连片工改工区域划定要求

为鼓励各镇街大力开展实施连片“工改工”项目，明确连片工改工区域划定规模不设限制，详见第三部分第六大点第三小点“划定规模”。

六、完善《试用稿》中的部分文字表述。

东莞市自然资源局

2019.03

 

东莞镇街城市更新专项规划编制指引（修订稿）

前  言

2017年11月，东莞市城市更新局正式揭牌成立，城市更新工作进入常态化发展阶段，将进一步提升城币更新工作方面的统筹协调能力，加快推动城市更新工作。2017年 12月， 时任市长梁维东同志（现任市委书记）在“清溪现场会”上，对城市更新工作提出一系列工作要求：要求城市更新工作与规划管控结合，尽快编制新一轮城市更新专项规划。《东莞市人民政府关于推动美丽东莞建设满足人民日益增长的优美环境需要的若干意见》（东府〔2018〕1号）要求2018年完成新一轮城市更新专项规划的编制。

结合我市扁平化的行政架构，本轮城市更新专项规划将采取上下联动的方式进行编制，镇街（园区）是本轮城市更新专项规划编制的主体，具有统筹和调配更新资源的自主权和弹性。为更好地传导市镇更新要求、规范成果表达，特制定本编制指引。项目组于4 月初正式开展工作，4月中下旬组织了市直相关部门、各镇街（园区）、企业单位及设计院等三场座谈会，广泛听取各方意见。结合各方意见形成本次征求意见稿，各镇街（园区）在编制过程中可以结合遇到的问题与本项目组进行反馈和互动。

城市更新专项规划是城市更新改造必须严格遵循的法定规划，按程序通过后将公布实施并接受社会公开监督，不得随意调整，各镇街（园区）应高度重视，统筹谋划。

第一部分 总则

l 、规划背景

为贯彻落实广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府 [2009] 78 号）、《关于提升“三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016] 96 号）、《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《关于开展新一轮城市更新专项规划编制工作的通知》（东规[2018]659号）的要求，加快推进城市更新改造、加强规划指引与管控约束、完善配套政策、提升城市品质，推动美丽东莞建设，推进广深科技创新走廊的建设，实现全市经济社会稳定增长和可持续发展，依据相关规范、标准和上层次规划的要求，制订本指引。

2、规划效力

城市更新专项规划是指导和统筹镇街（园区）辖区内城市更新工作的纲领性文件，是城市更新改造必须严格遵循的法定规划，是城市更新规划编制、项目申报、审批及实施的主要依据，为城市更新改造提供强有力的规划指引与管控约束。城市更新专项规划参照近期建设规划的深度进行编制。

3、规划依据

1）《东莞市城市总体规划(2016-2035年）》；

2）《东莞市土地利用总体规划(2017-2020年）》；

3）《东莞市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 (2016年2月27日经东莞市第十五届人民代表大会第七次会议审议通过）；

4）《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）；

5）《关于提升“三旧 ”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96 号）；

6）《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府[2018]102号）；

7）《东莞市生态控制线规划》；

8）《东莞市工业保护线专项规划》；

9）各镇（街）近期建设规划及其它相关规划；

10）其他相关规划及标准。

4、适用范围

本规定适用于我市范围内各镇街（园区）城市更新专项规划的编制。

5、规划原则

一是，坚持整体性更新，强化政府的统筹谋划；

二是，突出重点，合理引导市场预期；

三是，鼓励多元化更新，对更新行为进行差异化的安排；

四是，强调底线管控，保障公共利益不被侵害；

五是，坚持实事求是，把有改造意愿、改造条件成熟、对城市发展影响较大的区域，优先纳入城市更新专项规划。

六是，鼓励生态修复，加大生态环境保护和修复力度，鼓励通过城市更新复垦复绿、减量建设，优化生态保护格局。

6、编制组织

城市更新专项规划由镇（街）人民政府组织编制。镇（街）人民政府应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。

7、规划期限

规划期限统一为2018—2022年。

8、成果要求

1）成果构成

镇街城市更新专项规划成果由文本、图纸和说明书构成；文本和图纸的内容应当一致。

说明书、文本应包含但不限于以下内容：政策分区、更新目标和策略、现状更新资源评估与更新方式、更新用地功能指引、更新改造结构、更新改造区域、公共设施台账、更新单元划分等。

成果应包含但不限于以下图纸：区位图、用地现状图、航拍图，改造核心区、工业保护线、生态控制线，现状资源分类图、历史文化资源分布图。更新方式指引图、更新改造结构图、用地功能指引图、更新改造区域图、更新单元划分图、公共服务设施评估汇总图、公共设施台账分布图、更新单元设施捆绑关系图。

2）格式及成果要求

政府申请审查的函。

纸质成果：规划成果案A3幅面装订成册，统一使用A3横版，封面用软皮质胶装，打印成果10套（扉页盖设计单位出图章）。

电子文件：把规划文本、图纸、说明书；汇报文件等制作成电子光盘。规划文本、说明书采用 Word（.doc）格式或 ACROBAT (.pdf) 格式；图纸采用CAD和JPG格式；汇报文件采用PPT格式。为配合全市城市更新专项规划的整合和汇总，各镇街、园区需按要求提供 相关资料（具体要求另行通知）。

9、审批流程

草案成果经镇街（园区）政府审议同意后，上报市自然资源局进行审查。由镇街政（园区）府组织对草案成果进行批前公示，并形成公示意见处理报告；

规划成果报市自然资源局进行汇总；各镇街（园区）专项规划成果作为东莞市城市更新专项规划成果的附件一并上报市政府进行审批；

东莞市城市更新专项规划审批流程及镇街（园区）城市更新专项规划调整程序由市自然资源局另行制定。

10、其他规定

规划文本和图纸具有同等法律效力。

第二部分 市域更新要求

一、更新目标

积极贯彻中央城市工作会议精神和推进供给侧结构性改革的总体要求，深入落实党的十九大关于建设美丽中国的重大战略部署，紧抓国家“一带一路”、 粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设等战略机遇期，按照“新时代．新征程．新东莞”的发展要求，坚持“国际制造名城、现代生态都市”的发展定位，以提高城市发展质量和提升土地节约集约利用水平为核心，加快推进城市更新工作，助推东莞在更高起点上实现更高水平发展。

保底线：明确划定城市更新过程中对于生态保护、产业发展、文化传承、公共设施保障的底线，清晰界定市场和政府的工作边界，充分发挥市场在资源配置过程中的决定作用，支持和鼓励市场主体积极参与城市更新工作。

拓空间：通过本轮城市更新专项规划的编制，确定各镇街（园区）城市更新规模、更新改造的区域、更新时序等，引导市场按产业发展和城市建设的需要进行城市更新，为群众提供优质的居住空间，打造一批高品质、大体量的产业载体，形成辐射带动效应，拓展城市和产业发展空间。

优品质：通过本轮城市更新专项规划的编制，推动一次公共设施补短板的行动，建设一批高品质的公办学校、专类公园、社会福利设施以及社区中心等；提升城市空间品质，引导建设一批具有示范意义的标杆项目。

全市力争实现未来3年城市更新3万亩的目标，其中每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，活化更新等约3000亩。

二、政策分区

（一）工业保护线代替产业保障区

根据市委市政府的工作部署，东莞已完成《东莞市工业保护线专项规划》的编制工作，并已经制定《东莞市工业保护线管理办法》的征求意见稿，准备上报市政府审议和印发实施。工业保护线是对产业保障区的升级和优化，并经市人大审批和实施，因此本轮城市更新专项规划将用工业保护线代替产业保障区，并按《东莞市工业保护线管理办法》进行管控。

（二）生态控制线代替生态保护区

2009年，东莞市正式印发实施《东莞市生态控制线管理规定》，2017年，东莞启动了《东莞市生态控制线规划》的修编工作，现已经形成调整后的草案成果。本轮规划将以修编后的生态控制线代替《东莞市“三旧”改造专项规划(2015—2020)》确定的生态保护区，并按照《东莞市生态控制线管理规定》进行管控。

（三）延续改造核心区

根据对改造政策分区效果的评估，《东莞市“三旧”改造专项规划 (2015—2020)》确定的改造核心区已经逐渐形成各方遵循的共识，给予市场清晰的更新指引，较好地规范了工改居、商项目的准入。因此，本轮将延续现有改造核心区的管控格局，即允许在改造核心区内，通过规划调整实施工改居、工改商。改造核心区的边界不做调整，改造核心区外的工改居、商项目，需要申请控规调整的，纳入更新储备区进行管控和规划调整。

（四）更新储备区代替战略统筹区

市政府正在开展“关于加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”的课题研究，将工业保护线与改造核心区之间的过渡地区定义为更新储备区，代替 《东莞市“三旧”改造专项规划(2015-2020)》确定的战略统筹区。更新储备区内的项目应把控节奏，有序推进。

（五）优化历史文化及特色保护区

根据历史文化保护与传承的要求，本次规划应重点补充完善历史文化保护区范围，通过对现状历史文化资源的全面普查，确定需要保护的历史文化资源要素，纳入城市更新管控体系。已确定保护级别的文物保护单位、不可移动文物、历史及特色村落按照文保单位、保护规划已划定的控制范围进行控制，纳入历史文化及特色保护区，鼓励历史保育与综合整治，原则上不允许拆除重建。历史文化及特色保护区内各项目更新改造活动应遵守历史文化名城、名镇、名村等规划及相关法规的要求，并服从文化保护和特色传承的需要，与周边环境相协调。

三、更新指引和策略

园区统筹片区联动协调发展是东莞转变发展方式、破解用地瓶颈、推进集约发展、带动次发达地区发展的战略举措，是构建开放型经济新体制、提升开放型经济新水平的重要载体，是新常态下在更高起点上实现更高水平发展的战略选择，承担着为迈进“万亿俱乐部”作出重大贡献的历史使命。

2017年，市政府结合发展特征、资源要素、经济载体等因素将全市划分为六大片区，分别是城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区。其中，松山湖片区以松山湖（生态园）为中心，滨海片区以滨海湾新区为中心，水乡新城片区以水乡新城为中心，东部产业园片区以常平镇为中心，东南临深片区以塘厦镇为中心。

（一）城区片区

城区片区包括莞城、东城、南城、万江、高涉、石碣组成的“4 2”“大市区”。规划定位为区域综合服务中心。结合粤港澳大湾区建设，做大做强中心城区，完善城市服务功能，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区，打造成为服务区域的高品质城市中心。

（二）松山湖片区

松山湖片区包括松山湖（生态园）、茶山、寮步、大朗、大岭山、石排、石龙组成的 “1 6”国家自主创新示范区。规划定位为国家科技创新中心和生态发展示范区。发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，结合珠三角国家自主创新示范区的建设，积极建设广深科技创新走廊东莞段，加强“1 6”辐射地区的升级改造，打造全市创新驱动发展引擎，建设成为区域科技产业创新中心。

（三）滨海片区

滨海片区包滨海湾新区（东莞港）、虎门、长安、厚街和沙田5个镇（园区）。规划定位为粤港澳大湾区融合发展的创新型现代化城区。强化与深圳前海、西部大空港、广州南沙地区的联系，充分发挥临海与港口优势，发展现代商贸会展、现代临港产业，建设成为粤港澳大湾区的滨海新城和产业新高地。

（四）水乡新城片区

水乡新城片区包括中堂、麻涌、望牛墩、道滘和洪梅。规划定位为国家水乡生态文明建设示范区，粤港澳优质生活圈的特色区域，珠江口东岸产业优化发展先导区和莞穗战略合作的重要平台。以环境再造为抓手，凸显岭南水乡特色风貌；发展现代农业、休闲旅游、临港产业、文化创意等特色经济，建设特色小镇，优化水乡经济质量。

（五）东南临深片区

包括塘厦、清溪、风岗、樟木头。规划定位为对接深圳的现代产业发展集聚区、区域商务和休闲旅游中心。对接深圳，加快集聚现代产业，提升产业园区的发展水平，实现产业集群发展。充分发挥山区环境资源优势，提升旅游度假功能，发展都市高端休闲服务，打造深莞惠合作的先行区和桥头堡。

（六）东部产业园片区

包括常平、黄江、东坑、桥头、企石、谢岗（银瓶合作创新区）和横沥。规划定位为广东省产城融合发展示范区、深莞惠一体化发展合作区、东莞重要的现代制造基地。充分发挥黄江镇作为联系深圳的纽带作用，加快推动“一区一园一镇＂（银瓶合作创新区、东部工业园、常平镇）的发展，以装备制造、物流商贸为特色，促进产城融合发展。依托莞惠城际、从莞高速、番莞高速等区域交通，建设成为对接深圳、惠州的门户地区。

四、更新改造区域

（一）城市发展结构

重大拓展广深高速走廊沿线的发展空间，强化莞深高速、广深铁路沿线两条城镇发展轴线，围绕中心城区、环松山湖地区、虎门—长安—滨海湾新区三个核心地区，以及水乡新城、常平镇、塘厦镇三个重要节点，构建“一廊两带三核多节点”的城市发展结构，促进城市空间优化布局，推动多中心发展结构的形成，构建分区统筹发展格局。

（二）城市更新结构

根据城市发展结构，划定全市更新改造重点片区，全市形成“一带双环两片区”的更新改造结构。未来五年，东莞应优先推进下述区域城市更新，拓展发展空间：

1、一带：广深高速创新带。以广深高速“厚街－虎门－长安”段为核心，加快推动长安科技商务区、大宁片区、虎门中心区、虎门站枢纽片区、会展商贸区、厚街中心区、 南城CBD片区、道滘中心区、望牛墩新中心区、麻涌广深西等重点片区的更新改造，打造一批具有示范带动意义的创新节点。近期加快推进广深高速公路沿线控制地区的拆除复绿，推进茅洲河沿线片区整治提升。

2、双环：

环松山湖地区。依托松山湖的辐射带动作用，以中子科学城片区为核心，加快大岭山中心区、松山湖企业总部站TOD地区、大朗中心区、大朗西站TOD地区等松山湖周边区域的产业升级与城市提升，打造承接深圳科创企业转移的核心平台，合力构建全市的“创新引擎”。

环同沙地区。围绕同沙湖生态核心，重点推进东城黄旗南片区、东城牛山产业片区、大岭山北部及寮步东部片区等环湖地区的更新改造，打造环同沙片区成为独具特色、聚集新生活、新经济的“东莞翡翠项链”。

3、两片区

“三江六岸”滨水片区。围绕东江南支流、东莞水道、汾溪河“三江六岸”地区， 重点推进东城滨江片区、鳒鱼洲片区、龙湾片区、万龙片区等片区更新改造，建设滨水城市，实现产业与文化复兴，提升中心城区整体形象。

东南临深产业片区。以赣深高铁站周边地区为引爆点，推进周边的塘厦138片区、樟木头樟洋片区等更新改造，促进城市品质提升；依托凤岗京东都市产业新城、“都市智谷”、天堂围智能＋产业园，塘厦石潭埔片区、128工业区，清溪“大湾区·清溪科技生态镇”等重要平台，打造多个创新节点，提升临深片区招商引资能级。近期加快推进石马河沿线片区的整治提升。

其他重要地区：围绕望洪枢纽（水乡新城）、东莞火车站、常平火车站等轨道枢纽TOD 地区开展更新改造，打造多个带动片区组团发展的核心区；加快广东（石龙）铁路国际物流中心周边地区的更新改造；结合水污染治理工作，推进茅洲河、石马河、运河等水体周边地区的生态修复及其他类型的更新改造。

（三）优先更新改造区域

依据全市城市更新结构，全市划定73片优先更新改造区域，其中近期应加快推进的优先改造区域43片。

1、城区片区

（1）结合城际线、 轨道线的建设，环城路以内重点完善商住服务与公共服务功能，打造高品质城市中心；环城路以外加快工业转型升级，打造现代产业集聚区。

（2）围绕东江南支流、东莞水道、汾溪河，做好“三江六岸”的水文章，建设滨水城市，提升中心城区整体形象。

（3）高水平谋划环同沙地区的发展，优化山水特色格局。

（4）加强莞城历史城区、万江下坝村等的历史保护与更新活化，延续和传承历史文化资源。

2、松山湖片区

（1）以松山湖（生态园）为核心，加强大朗、大岭山、东坑、茶山、察步、石排等周边辐射地区的产业升级与城市升级，形成全市“创新引擎＂。

（2）重点加快推进中子科学城、东莞火车站地区等重点地区的更新改造。

（3）加强南社古村、西溪古村等更新活化，完善察步文化休闲区等建设，打造文化休闲网络。

3、滨海片区

（1）统筹推进广深高速沿线及周边地区的更新改造，重点打造“厚街—虎门－长安”对接广深发展的黄金走廊。

（2）加快虎门高铁站周边地区的城市更新，形成联系广深、展现城市形象的重要节点。

（3）依托威远岛丰富的海岸资源以及独特的近代历史资源，打造华南地区文化旅游高地。                                                         

4、水乡新城片区

（1）以水乡为特色，以生态文明建设为主线，加强对水乡特色村落的更新活化以及其他滨水地区的生态修复工作。

（2）重点推进水乡新城及周边地区的更新改造，促进与广州知识城、增城开发区等协调发展。

（3）加快两高一低企业清退，推进临港产业基地的升级和完善，打造穗莞临港产业合作平台。

5、东南临深片区

（1）以赣深高铁塘厦站为中心，推进高铁站周边地区、塘厦138地区、樟木头樟洋片区等地区的建设，打造高品质城市发展平台。

（2）加强塘厦石潭埔和128工业区、清溪银山和清湖片区、凤岗东深二路沿线产业集聚区等地区“工改工”，打造多个对接深圳高新产业转移的创新节点。

（3）加快推进塘厦大坪，风岗官井头、天堂围、雁田等门户地区，以及清溪聚富路沿线片区、凤岗中心区、樟木头中心区等各镇中心区的更新改造，提升城市品质与形象，对接深圳城市发展。

（4）加强客家特色村落的更新活化与作，保护和传承历史脉络。

（5）严格保护银瓶山、巍峨山、大屏山、黄甫山等山水生态绿核，建立组团隔离绿带，逐步推进相关地区的生态修复工作。       

6、东部产业园片区

（1）重点围绕常平火车站周边、轨道TOD地区以及高速路出入口地区开展更新改造，拓展城市发展空间。

（2）推进粤海产业园周边地区“工改工”，发展高端装备制造业，激活东部产业园片区。

（3）对边村、邓屋村、迳联村等传统村落进行更新活化，构建各镇特色文化界面，重塑埔田风貌，形成区域性的都市田园休闲中心。

（4）推动东江、寒溪河、石马河沿线、黄牛浦水库周边地区的生态修复工作。

五、公共设施要求

（一）总体导向

充分利用城市更新的统筹作用，以《东莞市人民政府关于推动美丽东莞建设满足人民日益增长的优美环境需要的若干意见》（东府〔2018〕1号）、城市品质三年提升行动计划、各部门发展诉求等为指导，以“重人文、提品质、补短板”为工作出发点，通过镇街（园区）城市更新专项规划统筹各类公共设施的建设，推动我市基本服务均等化的实现，逐步完善基础设施的建设、提升城市品质。

重人文，关注老幼群体需求。2018年《政府工作报告》提出全面提升城市公园水平，打造一批上档次的专类公园；《东莞市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》提出加快养老服务设施建设，大力提升社会养老服务水平。结合东莞实际，为应对二孩生育政策带来的生育高峰，围绕居家养老服务，重点关注老幼群体的公共服务需求，推进一批儿童公园、活动中心、养老设施等的落地。

提品质，提升社区综合服务。关注城市服务的多元化需求，引入15分钟社区生活圈理念，构筑社区中心，打造高品质的宜居环境。

补短板，完善城市公共配套。补充城市发展中的公共设施配套短板，推进一批高品质教育、医疗、区域性道路等设施的落地，提升城市竞争力。

（二）重点设施建设要求

新建一批专类公园。各片区中心（包括市区、虎门、石龙、松山湖、滨海湾新区、水乡新城、常平、塘厦）建议建设一批服务于区域的标杆性的专类公园，例如儿童公园；其他镇街（园区）鼓励建设专类公园。专类公园用地规模应不小于3万平方米，有条件的镇街（园区）可以适当扩大规模。

新建一批养老设施。鼓励各镇街（园区）新建、扩建养老院、敬老院、颐养院等养老设施。建议用地面积不少于5000平方米，可结合医院用地建设。新建一批高品质的公办教育资源。各镇街（园区）应落实全市义务教育学校配套要求，全市共新建、扩建公办中小学44所。

新建一批社区中心，完善社区公共服务圈，构建和谐社区。结合城市更新的“拆三留一”政策，每个镇街（园区）应落实一处社区中心，原则上应在近期更新单元中落实。社区中心用地规模约10000平方米，包含一处公共开敞空间以及一处复合利用的社区服务用房，公共开敞空间应和社区服务用房宜集中设置，建议和社区商业设施结合布局。

上述重点设施，包括儿童公园、养老设施、公办学校、社区中心等，应捆绑在近期更新单元。

（三）部门要求

各镇街（园区）本轮规划应优先落实市属各部门提出的近期需要通过更新改造落实的公共设施，并明确各项配套设施的捆绑实施任务。市属各部门需要进行评估及落实的设施类型包括：

教育：需要落实的教育设施类型、数量等。

城管：垃圾转运站、专类公园等设施布局要求。

交通：镇内急需打通城市道路、镇际之间的连通性道路，需要落实的交通设施，如公交首末站等。

消防：消防设施建设的要求。

卫计：综合医院建设要求（规模、空间）；各类专业医院的建设要求。

供电：需要落实的110kv变电站。

水务：污水处理厂、供水厂等设施的建设要求。

文厂：文化中心、文化馆、图书馆等的建设要求。

环保：环保设施、土壤污染情况等。

体育：体育中心、体育场馆的建设要求。

民政：敬老院、福利院、孤儿院等福利设施的建设要求。

发改：需通过城市更新落实的重大预备项目，以及重要的更新平台建设要求。

住建：需通过城市更新落实的公共租赁住房、美丽幸福村居治理等资科。

市属各部门的具体建设要求详见附件。

第三部分 镇街更新专项规划编制指引

镇街（园区）城市更新专项规划编制的内容应满足国家相关规范要求和地方发展诉求。应包含但不限于以下内容：政策分区、更新目标与策略、更新资源盘整与更新方式，更新改造区域划定、更新功能指引、公共设施捆绑、单元划分及2018年更新单元划定等。

一、政策分区

1、工业保护线。落实已批工业保护线，代替产业保障区。

2、生态控制线。落实已批生态控制线，代替生态保护区。本次规划落实已批生态控制线范围，具体管控范围以后续出台的最新修编的《东莞市生态控制线规划》为准。

3、更新储备区。取消战略统筹区。将工业保护线与改造核心区之间的过渡地区定义为更新储备区，代替战略统筹区。本次规划无须单独划定更新储备区范围。

4、 改造核心区。结合工业保护红线修正改造核心区。本次改造核心区修正原则：不得增补和置换；改造核心区与工业保护红线范围存在冲突的，应对改造核心区进行修正。

5、历史文化及特色保护区。将已确定保护级别的文物保护单位、不可移动文物按照文保单位、保护规划已划定的控制范围确定为历史文化及特色保护区。

二、更新目标与策略

结合各镇近年来的供地规模（含“三旧”改造用地规模）及广东省土地供应政策，确定近五年镇街（园区）的更新改造用地规模、制定改造目标和策略。

三、现状资源评估与更新方式

（一）现状更新资源评估

各镇（街）应对镇域范围内所有现状建成区的旧村居（含旧城，下同）和旧厂的建设情况、功能老化情况、规划符合性情况等进行综合评估并进行分级分类，并分别形成旧村居、旧厂现状资源分类图。现状资源建议参照以下原则进行分类，等级设置可结合实际建设情况确定：

1、空间布局零散，现有建筑物建成年代较早，建筑质量老化严重，建成区环境恶劣或者存在较大安全隐患，现有土地利用效率明显不符合社会经济发展要求的旧村居、旧厂应纳入较差一类资源。

2、空间布局规整，现有建筑物建成质量与建设环境一般，基础设施、公共服务设施相对完善，但与其他用地有一定混合交叉的新村、旧城区；以及用地布局相对连片，现状生产环境一般，具备基本配套设施，经济效益可达到平均水平的旧工业区应纳入中等一类资源。

3、空间布局规整，现有建筑物2009后建成，基础设施、公共服务设施相对齐全，建成环境品质较高的新商住区；以及用地布局连片，生产环境良好，配套设施齐全的产业园或经济效益较好的市镇重点企业应纳入较好一类资源。

（二）历史文化资源摸查

重点对具有保留价值的历史文化特色资源进行摸查。落实和细化市域层面（第二部分第二章）关于历史文化及特色资源保护的要求，并通过历史文化资源摸查和评估，以定位标注形式重新划定历史文化及特色保护要素，形成历史文化保护要素分布图。

一是将已纳入名录的历史文化名城、名镇、名村、历史街区、广东省古村落、集中成片的古村落、东莞名村建设试点、水乡特色村落以及不可移动文物等历史文化资源纳入历史文化保护资源。落实“东莞市各级文物保护单位及不可移动文物一览表”（详见附件）、“历史及特色村落列表”（详见第二部分第二章节）的历史文化保护内容。

二是本次规划各镇街（园区）应对行政管辖范围内的旧村及历史资源进行摸底。除公布的名录外，应对未纳入文化保护体系的建筑构筑物遗存名单（详见附件）、改革开放以来代表我市近代发展的重要工业遗产等资源、未被公布的历史及特色村落等资源进行详细摸查与梳理。未在专项中进行详细摸查的镇街，在各更新单元规划阶段，均应开展历史文化专题研究，全面摸查单元内历史文化资源并提出相关保护措施。建议包括以下类型建筑或场所：

l 、保存文物特别丰富、传统格局和历史风貌完整、历史建筑集中成片，建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值，能反映我市地域建筑文化特色的地段。

2、历史上曾经作为政治、经济、文化、交通中心或者军事要地，或者发生过重要历史事件，或者历史上建设的重大工程对本地区的发展产生过重要影响的地段。

3、改革开放以来代表我市近代发展的重要工业遗产资源，产业发展更上具有代表性的作坊、商铺、厂房或仓库的聚集地。现存改革开放前的国有或集体厂房原则上均需纳入工业遗产。

（三）更新方式指引

结合现状更新资源评估情况与历史文化保护要素分布，结合东莞市城中村改造、美而乡村建设的相关要求，对辖区内的更新资源进行合理分类，明确适合拆除重建、活化整治、生态修复、现状保留的旧村居、旧厂用地，提出各类用地的更新原则和指引，并分别形成旧村居更新方式指引图和旧厂更新方式指引图：

l、旧城主要为旧商住区，以提升环境与优化配套设施为目标，采取整治活化为主的更新方式，审慎开展拆除重建。

（1）建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要的旧城区，可在政府主导、社区参与等方式开展拆除重建；

（2）一般旧城区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展整治活化，改善居住环境；

（3）经市、镇主管部门认定具有历史人文特色的旧街区原则上以活化整治为主，通过历史保育、活化、复兴等方式，保留传统街区和生活特色，并鼓励与旅游开发进行有机结合。

2、旧村以转变生活环境和完善配套为目标，结合现状建成情况，通过拆除重建与活化整治并举，积极引导旧村转型升级，提高城市化质量。

（1）现状建筑质量较好，布局相对规整，建筑量较高的旧村，原则上以活化整治为主，通过改善里面，完善配套设施，增加公共空间，提升生活环境品质；

（2）区位条件较好，建筑布局混杂、安全隐患严重、 居住环境较差的旧村，适度考虑拆除重建，提高物质空间质量；

（3）经市、镇主管部门认定或通过历史文化资源摸查确定的具有历史文化特色的村落原则上以活化整治为主，修缮具有历史文化价值的建筑群，适度发展特色旅游文化产业，强调历史文脉的传承与廷续。

3、旧工业区以产业升级为目标，规划功能符合规划要求前提下，统筹采用拆除重建、综合整治、功能改变等多种方式更新，为产业发展提供优质的物质空间。

（1）工业保护线内，现状生产环境较差，产能效益较低的旧工业区，鼓励开展拆除重建，推动产业升级；现状生产环境较好，产出效益较高的工业区结合园区定位和产业基础，不鼓励拆除重建，支持采用保留提升、整治活化等复合式更新；

（2）位于城镇各级中心、改造核心区、轨道占周边500米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾整治活化，逐步发展文化、研发、商贸等功能；

（3）其他区位的旧工业区，结合现状建成情况，在规划指引下尊重市场意愿确定适合进行拆除重建、整治活化、现状保留的区域。

四、更新改造结构

以潜在更新资源分布为基础，重点对粤港澳大湾区、广深科技创新走廊等区域发展战略进行分析，并结合上层次规划安排，提出全镇的更新策略，确定规划期限内的更新改造结构及方向。

五、更新改造区域

（一）定义及内涵

更新改造区域是以城市更新目标为导向，综合考虑片区的物质空间老化程度、公共配套设施水平、交通市政承载能力、生态景观环境等现状基础条件，

结合地区发展定位、规划要求以及区域性重大发展布局等因素，在市域优先更新改造区域指导下，由镇（街）自主划定的需要更新改造区域。更新改造区域内可包含活化更新、拆除重建、生态修复等多种改造方式。

规划期限内，商住类、新型产业类、产城融合类的拆除重建项目只有位于更新改造区域范围内的才允许申报批次计划。

规划期限内，更新改造区域一经划定，原则上不得调整。城市更新单元的划定应位于更新改造区域内，当城市更新单元划定出现权属边界、村界、自然河流边界、土规非建设用地边界等与更新改造区域边界存在冲突的情形时，可结合更新单元划定对更新改造区域边界进行调整，但调整面积不得超出更新单元面积的10%。

（二）划定原则

更新改造区域的划定以完善公共设施配套、保障基础设施、实现城市品质提升、推动产业转型升级为总原则，结合镇街（园区）发展实际、权属主体改造意愿、市场改造动力等因素综合划定。更新改造区域的划定应集中连片，避免小规模和碎片化，并遵循以下原则：

1、因区域性重大交通设施、公共设施、基础设施等建设需要进行规划预控的区域应纳入更新改造区域。如近期轨道TOD地区、高速公路出入口周边等区域。

2、区位条件较好、现状建设年代较早、公共设施匮乏、基础设施陈旧且存在较大安全隐患的地区应纳入更新改造区域。

3、现有土地利用、建筑功能老化严重，明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的地区应纳入更新改造区域。

4、现状空心化较严重的旧村、市中心、镇中心的城中村以及其他因城市发展需要改造的旧村庄应纳入更新改造区域。

5、在市重点创新平台、各级服务中心、轨道站点周边、高速公路出入口、重要发展廊道等交通便捷的现状低效工业用地，且适宜作为“工改M0”集中改造地区，可纳入更新改造区域。

6、依据上层次规划安排，拟通过城市更新改造为产城融合地区的，可纳入更新改造区域。

不属于前七款规定的其他情形，镇（街）政府认为需要进行改造的应纳入更新改造区域。

（三）划定规模

各镇街（园区）应在潜在更新资源评估的基础上结合城镇整体发展战略，划定更新改造区域。划定规模要求如下：

1、优先落实市域层面划定的优先更新改造区域，并允许适当优化调整。各镇（街）划定的更新改造区域包含市域优先更新改造区域的比例不得低于60%。

2、各镇（街）划定的更新改造区域规模不得超过已批近期建设规划城乡建设用地规模的25%。

3、工业保护线范围内的更新改造区域规模原则上不得大于工业保护线规模的10% ,市区及松山湖可不受限制。

因已纳入批次计划而未完成改造的历史遗留项目需要纳入更新改造区域的，应单独标注，该部分区域可不计更新改造区域规模。

六、连片工改工区域

（一）定义及内涵

连片工改工区域是以推动产业转型升级、扩大产业发展空间为导向，因片区的现有土地利用效益低下、产能落后、物质空间老化以及镇街自身产业经济 发展等需要，综合确定需进行连片转型升级的旧工业区。

“工改工”项目不受更新改造区域范围和规模的限制，可以采用综合整治、 功能改变、拆除重建等多种改造方式。其中，纳入连片工改工区域内的“工改工”项目，在整体规划、连片开发前提下，允许把各工业地块的生活配套设施集中设置、整体核算，并与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。连片工改工区域在容积率计算中适用特别政策系数。

（二）划定原则

在符合总规、近规、控规、工业保护线等相关上位规划的前提下，结合现状物质老化程度、工业企业效益、土地集约利用情况、污染能耗情况等因素。将旧工业区纳入连片工改工区域，并遵循以下原则：

1、建设年代较早、基础设施陈旧且存在较大安全隐患的现状工业区可结合改造意愿纳入产业类更新改造区域。

2、现有土地利用效益低下、产能落后、对环境有较大污染且亟需进行转型升级的旧工业区可结合改造意愿纳入产业类更新改造区域。

3、现状工业基础较好、工业企业效益尚可，出于发展高端装备制造业、新能源、新材料、生物医药等战略性新兴产业等转型升级需要的旧工业区可结合改造意愿纳入产业类更新改造区域。

（三）划定规模

鼓励各镇街开展连片工改工，各镇街可结合改造意愿将旧工业区纳入连片工改工区域，规模不设限制。

七、更新单元划分

（一）作用与划分原则

各镇（街）需要在划定的更新改造区域范围内划分更新单元，初步确定更新单元的范围，划分的范围界线将作为年度更新单元划定的依据，并作为公共设施捆绑的基本单元。更新单元划定阶段允许对更新专项的单元划分进行拆分 及合并，拆分后的单元原则上应保障重要设施在首期单元划定中优先落实。

更新单元划分主要原则：以规划市政道路、河流、山体等自然界线为界，划分规模合理，综合兼顾可实施性，具体边界要求参照《东莞市城市更新单元划定指引》执行。

（二）更新单元类型

根据更新用地功能指引，确定划分出的各单元的更新类型，并统计各类型单元的面积与占比。更新单元类型可分为 ：工改居（商）、工改MO、村改居（商）、城改居（商）等。

（三）年度实施计划

各镇街应制定各单元的年度实施计划，落实各个更新单元的具体实施时间。

八、用地功能指引

城市更新用地功能原则上应符合各镇（街）已批近期建设规划的用地安排， 以已批的近期建设规划用地规划图为基础，确定城市更新用地功能指引图。

在更新改造区域内，因上层次规划定位调整、市级以上重大项目落实、TOD规划或重大基础设施建设等发展条件变化，需要对发展方向进行调整的，可在已批近期建设规划用地功能基础上进行优化调整，调整后的用地功能作为城市更新单元前期研究的依据。用地功能优化调整应符合以下规定：

1、用地功能调整与优化不得违反市总体规划、镇总体规划的强制性内容，不得对“三区四线”、建设用地边界等进行调整。

2、工业保护线内工业、仓储用地不得调整为居住、商业等经营性用途；改造核心区内可结合城市发展需要，将工业、仓储用地调整为其他用途。

3、不得对已批近期建设规划确定的公共设施用地进行调整。

涉及功能优化的用地应逐一提出说明。不符合上述要求，因城市发展需要调整用地性质的，应提出详细说明与充分论证，并提交讨论确定。

九、公共设施捆绑

落实市、镇各部门的建设诉求，开展规划公共设施的可实施性评估，明确需要通过城市更新捆绑落实的公共设施，形成公共设施的建设台账，并提出公共设施的捆绑实施方案，保障公共设施的落地。

通过更新单元捆绑落实的公共设施类型应重点关注民生需求、关注厌恶类、跨区域类等难以落地的设施。

（一）落实市属各部门要求

优先落实市层面对重点设施的建设要求，推动落实市属各部门提供的建设需求，各镇街（园区）应对更新改造区域公共设施布局的统筹谋划，加强更新规划的引导，促进市层面建设要求的落实。

（二）落实镇各部门要求

广泛征求镇街各相关部门关于公共设施短板的清单和实施要求，对接城市品质三年提升计划项目库，结合部门 意见整理后形成镇街公共设施实施清单。

镇街部门需要提供以下类型设施的实施要求和清单：

教育设施：包括小学、初中、高中；

文化设施：各类文化馆、青少年活动中心、老年活动中心等；

体育设施：体育场馆、体育公园；

医疗设施：综合医院、专科医院；福利设施：养老院、敬老院；

公用设施：消防站、110kV变电站、 垃圾转运站等；

其它设施：次干道及以上级别道路（针对镇内急需打通的城市道路、镇际之间的连通性道路），公交首末站、儿童公园；镇相关部门确需建设的其他公共设施。

由镇街（园区）各部门根据本部门的年度计划及三年品质提升计划建设要求，并对辖区内的现状各类公共设施的供需情况评估后，提出需要在本次更新专项规划中落实的公共设施建设清单。

（三）公共设施的规划评估

以全镇为评估范围，进行两个层面的规划评估。一是，对城镇总体规划及相关专项规划确定的公共设施可实施性进行评估，确定需要重点落实的公共设施。二是，对已批控规规划公共设施的可实施性进行评估，统计其可实施率，判断是否具备可实施性。规划评估的公共设施建议包括以下设施类型：

城镇总体规划及相关专项规划重点评估：高中、镇级文化体育设施、医院、敬老院（养老院）、给水泵站、110kV变电站、次高压调压站、百水及污水泵站、消防站、次干道以上道路。

已批控规重点评估：小学、初中、社区级文体设施、社区卫生服务站、垃圾转运站、公交首末站。

（四）形成公共设施建设“台账”

以市统一部署要求、镇街（园区）各部门需求为基础，结合规划评估结论，形成公共服务设施捆绑实施的“台账”，并明确需要捆绑实施的各类设施优先实施级别。其中市级部门要求和镇街（园区）部门近五年建设计划的设施应为优先实施级别。

（五）明确公共设施捆绑管控要求

结合部门要求及规划评估确定的公共设施台账，应由镇街（园区）政府统筹安排，整合并筛选出需要通过城市更新落实的公共服务设施，落实在划分的更新单元范围内。公共设施捆绑原则和要求如下：

1、市镇各部门提出的近五年建设要求，如果确需通过城市更新落实的，应优先在本次专项规划中优先捆绑实施。如各镇近期更新单元不足以落实市镇部门全部诉求的，则应逐步落实市重点设施、市政设施、文体医疗设施。

2、优先落实位于单元范围内的台账设施，单元范围内无台账设施落实要求的，考虑捆绑单元周边的设施，提高规划设施可实施性。涉及居住的项目，建议优先捆绑落实小学、初中、社区中心等为居住人口服务的设施。

3、为保障更新单元的可实施性，建议本阶段捆绑的公共设施规模不应超过单元面积的1/3。单元范围内涉及台账设施比例较大的单元，建议通过片区统筹平衡的方式，适当进行设施协调分配，确保更新项目可实施、公共设施可落地。

4、周边近期无公共设施建设要求的单元，应预留设施备用地，以满足片区远期发展需求。

本规划捆绑落实的公共设施必须在更新单元划定及前期研究阶段严格落实。单元划定阶段，因实际开发实施需要对“单元划分”的界线进一步细分调整的，先启动的更新单元应落实单元划分中的主要公共设施；原则上集中的贡献用地面积不宜高于拆除面积的1/3。

（六）更新单元公共设施捆绑一览表

结合更新改造区域内更新单元的划分情况，初步确定各更新单元的设施建设要求，指导后续各更新单元的编制。

十、产业类更新项目策划

各镇街应谋划3-5片500-1000亩的连片改造产业类更新片区，包括“连片工改工”、“工改 MO”以及产城融合类项目等，目的是通过城市更新谋划已批连片的产业空间，为政府统筹引进大企业、龙头企业、创新型项目做准备。

结合现状建设状况、权属等，重点对现状建设强度较低、结构简单，镇属工业园区、集体厂房为主的园区、权属主体相对单一的园区等容易更新改造的工业用地进行谋划。对各产业类更新项目的现状建设情况、权属及企业信息、改造意愿、规划情况及产业策划进行说明，并制定实施计划。

第四部分 2018年城市更新单元划定

本次城市更新专项规划的修编应同步完成2018年城市更新单元划定工作，具体要求参照《东莞市城市更新单元划定指引》执行。