在今后的城市发展中为什么要重视城市更新？我们需要什么样的城市更新？世界上其他地区的城市更新发展有哪些经验值得我们借鉴？

　　最近网上一则消息引起业内人士的关注和热议。6月12日，由国际数学大师丘成桐领衔筹建的新型研究机构：北京雁栖湖应用数学研究院在怀柔区成立。该研究机构的办公地址将座落在北京兴发水泥厂旧厂区内，生产水泥的老厂房将经过改造，变身现代、时尚、科技感十足的科学家园区。据介绍，原兴发水泥厂老厂区更新后，将分为五个功能区：北京雁栖湖应用数学研究院、综合管理服务区、高等研究院、专家工作室区、孵化器办公区，可容纳约5000人办公。其中，北京雁栖湖应用数学研究院主要建设教学科研区、科学大讲堂、实验室区、文体休闲区及其他基础设施，计划2021年底全部交付使用。我们认为，北京兴发水泥厂的更新将成为新时期城市更新的典型代表。

 

　　在今后的城市发展中为什么要重视城市更新？我们需要什么样的城市更新？世界上其他地区的城市更新发展有哪些经验值得我们借鉴？本文将用此作来说明城市更新是城市发展的新机遇。

　　第一部分：当前为什么要重视城市更新？

　　关于我国城市未来的发展，在2015年召开的中央城市工作会议上，中央就提出中国城市的发展要坚持集约发展，树立"精明增长"、"紧凑城市"理念，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。防止"摊大饼"式扩张。而我国过去的城市发展，无论大中小城市，在空间上都走过一段快速的外延式、扩张式、摊大饼式的发展路程，如同北京从过去的二环、三环、四环，扩张到现在的七环。而城市更新则是中国城市发展走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式。

　　中国独特的城镇化进程

　　中国在改革开放之后城镇化速度加快，成为中国经济发展的一个重要引擎。但中国的城镇化之路与世界城镇化已经稳定的国家相比有其独特的方面。

　　第一是速度快。在改革开放之初的1979年中国只有不到2亿的城镇常住人口，而现在中国城镇常住人口已有8.4亿人。改革开放40年，中国城镇新增常住人口6亿多人，这些人摆脱了过去的农业生产生活方式，来到城市参与到第二和第三产业的发展，大大地带动了中国经济的增长。2019年仅排名前30的大城市，占全国GDP的比重就达43%。中国用了不到40年的时间将城镇化率从20%提高到60%，而对比其他发达国家同样城市化率的提高，以英国为代表的欧洲国家用了200年左右，以美国为代表的美洲国家用了100年左右。所以，中国城镇化的第一大特征就是速度非常快。当然由于中国国土面积大，东中西部城镇化的发展并不平衡，东部地区的城镇化率比西部地区高了10个点以上。

　　第二是规模大。如果说中国的城镇化速度快，那么有一个国家的城镇化速度在一段时间内也很快，即日本，从1950年到1970年，城镇化率每年提高1.27%。但是日本以及其他发达国家都没有中国这样大的人口基数。日本城镇化率从20%增长到60%，仅仅有五、六千万人进城，而中国却有6亿人进城，是日本的十倍。我国在40年内有如此大规模的城镇人口增加，这在全世界范围内是独一无二的。

　　第三是城镇化和郊区化同时并进。欧美发达国家的城镇化过程由于周期比较长，人口向城内集中的过程和人口郊区化的过程是分开两个阶段进行的。如恩格斯在1845年写的《英国工人阶级状况》一文，描述了当年英国大量的农民进城之后，城市无法容纳大规模的人口集中，城市居住环境变得恶劣的情景。为了寻求更好的生活环境和更低的生产成本，英国郊区化开始出现，富人和高端商业从城市中心搬走，新产业在市郊区落地，城市中心出现了衰败。因此政府后来又提出城市复兴，希望把新的产业和有钱人重新吸引到核心市区来，再造城市的繁荣，再振兴市中心的一个重要手段就是城市更新。

　　当今最发达的世界级城市，比如伦敦、纽约、东京等，都是在不断的更新之中，其经济影响力经历百年保持世界领先的地位不变，目前仍是全世界的创新中心、消费中心、金融中心、研发中心，吸引了全世界的高端金融人才和科技人才。而中国在40年的快速城镇化过程中，由于强力的"退二进三"、机动化的快速普及和住房商品需求的集中释放等同时发生，使我国人口向市中心的集中和向郊区的扩散同时并进，城市建成区的扩张速度甚至快于了人口的增长速度。1981年到2018年，中国的城镇常住人口增长了4.12倍，而城镇的建城区面积增长了7.89倍。

　　值得注意的是，城市建成区不同于城市规划区和城市行政管理区。建成区是指建筑连接成片，基础设施配套齐全的城市区域，其面积远远小于城市规划区和城市行政管理区。

　　重视城市更新在中国当下的重要意义

　　城市更新是未来城市高质量发展的必由之路。中国的建成区面积增长速度比常住人口的增长速度快了将近一倍，这就导致城市基础设施每公里所服务的人口和承载的产业产出缺被低密度所稀释了，投资边际效益降低，地方政府只好不断地再征地卖地以偿还为建设基础设施所背负的债务，城市面积又进一步扩张，扩张后政府再负债投入……如此反复，问题与风险不断积累。从更宏观的角度来看，建成区不合理扩张和低效利用，还占用了大量耕地和农田，破坏了原有的自然生态环境，付出了昂贵的代价。当然,近10年来有了一些变化，东部的速度差开始缩小，但中西部地区仍在重复过去的发展模式。

　　未来，随着人口红利的衰减、新增建设用地资源的日益减少和地方政府债务规模的约束，改变传统外延扩张式城镇化发展道路已迫在眉睫，急需通过城市更新优化城市空间结构，提升城市功能，改善城市人居环境，通过城市与产业同步更新，探索出一条内涵提升式的高质量城镇化发展途径。

　　城市更新是城镇化进入中高级发展阶段的必然选择。城市进入中高级发展阶段之后，全世界各个国家的城市化都会出现一种新格局：人口向城市群、都市圈集聚。当一个地区或国家城市化率比较低时，每个城市都还有自己发展壮大的空间，这个时候城市与城市之间主要是竞争关系，互相之间争项目，竞争招商引资等，那时都市圈或城市群的兴起就比较困难。当地区城镇化率提高，中心城市的产业和人口开始外溢的时候，城市与城市之间才有可能从过去的竞争关系变成合作关系，都市圈或城市群才有可能加快形成。我国当前正处于城镇化的中高级发展阶段，全国城镇化率已达60.6%，已有约20个城市的城镇化率超过80%。都市圈或城市群能否真正形成，或形成速度的快与慢，则主要取决于中心城市的凝聚力和辐射力。

　　在城镇化的中高级阶段，中心城市扩张的空间有限，其发展的重要途径就是城市更新。通过城市更新，中心城市按经济规律置换和升级产业结构，盘活存量资产，提高城市内土地、建筑、基础设施等存量资产的产出效率，与周边城市形成有机产业集群，都市圈逐步形成。中心城市将发展模式从扩张转向更新，可以在减少基础设施投资的情况下，升级产业结构，引入先进的有发展前途的制造业和现代服务业，改变过去支持传统产业和消费空间变为吸引人才的新空间，本文开头所述北京怀柔的一个水泥厂变身创新办公新空间即是如此。可以说，没有功能强大的中心城市，就不可能有有竞争力的城市群或都市圈，更不可能有世界级城市群。

　　城市更新是城市转型发展的重要途径。城市更新区别于扩张式城市发展模式，成功的城市更新对城市发展会有四方面的贡献。

　　一是在存量中获得增量，实现城市内涵式发展。城市更新是在城市的存量土地中求增量，而非扩张式发展新增土地。这里的增量主要指两类增量，一类是建筑的增量，比如从原来的低层建筑增加到现在的十层楼；更重要的是经济上、社会效益上的增量。在没有占用农村的土地和耕地的情况下，通过城市更新获得了经济的增长，增加了就业机会，丰富了居民的消费，提高了政府的税收，在存量中获得增量，这就实现了城市的内涵式发展。

　　二是在效率中得效益，实现城市低成本高质量发展。城市扩张发展不仅要占用新的土地，而且要在新区建设基础设施，配套幼儿园、学校、医院、商业等公共和服务设施，总投入是巨大的。而对城市中的一些衰败区域进行更新，可以极大化地利用已有成熟的各种配套设施，只是通过降低空置率、增加有效使用面积、引入产出更高的产业、吸引更多的消费人群，就可以使地方经济得到增长。所以，城市更新可以充分利用城市核心区完善的配套、人口人才密度、商圈基础，市场规模等极大的区位优势，在提高效率中得效益，实现城市更低成本的高质量发展。

　　三是在传承中求变革，实现城市功能环境全面提升。高水平的城市更新都是在传承城市文脉、历史和文化的基础上的更新，将传统的建筑与新的产业、新的需求结合，在保留城市的乡愁、韵味和文化的同时，提升城市功能，改善城市环境，给城市带来有价值的变化。所以发达国家在后期的城市更新中特别注重对城市肌理的保护，街道、建筑的框架基本不变，只能改变建筑内在的功能和装饰，城市的特征明显。与我国的城市过去提出"三年一大变"、"一年一小变"等目标有很大的不同。

　　四是在创新中谋发展，实现城市发展的新旧动能转换。城市扩张式的发展基本不需要太多的创新，就像在一张白纸上作画，可以画出各种最美的画面。但是如果要在旧城区旧建筑内更新，就好像螺蛳壳里做道场，不靠创新是很难做到的。比如，过去的传统办公楼，空间效率很低，功能单一，租金虽不高，但老板、员工都不愿意来，如果将传统办公楼更新成现代有科技含量的办公楼，可以引入高端的研发企业、金融企业、高科技企业，可以将办公、生活、文化、绿色、健康的理念都融入进去，城市产业结构升级了，从而实现城市新旧动能的转换。

　　城市更新能够在创新的前提下，实现产业的升级，科技的引领，健康的生态，绿色的发展，这也是践行五大发展理念的重要方面。

　　第二部分：城市更新的模式分类及作用

　　城市更新的三种模式

　　城市更新既复杂又专业。有些人会问，城市更新与过去的旧城改造有何区别？旧城改造主要是拆房、修路、建桥，改造的主要是物质方面，但城市更新不只是物质更新，更重要的是城市产业、人们生活方式、城市功能的更新。概括来说，城市更新就是针对城市中衰落的区域，赋予其新的功能，优化配套和环境，激发其活力，再造城市的繁荣。具体来讲，城市更新有三种模式，这三种模式对应三种不同的更新运作方式和投融资模式，也对城市发展产生了不同的效果。

　　一是拆除重建类。拆除重建类指的是对区域原有的建筑物仅做点状保留，其余基本全部拆除，再根据城市新的规划来重新建设的更新。更新之前和之后的土地使用权和用途完全发生变化。比如过去城中村居住着老居民，是集体所有制的土地，按照城市新的规划进行布局、开发和更新后，城中村变成了商场、酒店、办公楼、商品房等，原来的土地使用权和用途都发生了改变。再如原来的工业企业根据政府"退二进三"的政策，将这些原来位于中心区域的已经不适合经济发展需要的工业厂房拆除，收回土地使用权，然后招标拍卖给新的开发者，因此土地使用权和用途发生变化。

　　这类城市更新在过去量比较大，有些是有必要的，有些却会破坏城市原来的系统，损坏原来的居住生态，排挤了原居民，大家所批评的中国"千城一面"就是这样造成的。拆除重建后建筑外观类似，失去了城市原有的文化、历史和特色。棚户区改造、城中村拆迁、老工业区拆除等都属于拆除重建类。2011-2018年中国大概拆除了3000万套棚户区。这种拆除重建类的投融资模式基本上就是房地产开发模式，所不同的只是有地方土地是一二级联动，有地方是二者分离，但基本都是通过提高容积率的方式平衡开发投入，有的甚至还为地方政府贡献了不少的土地出让收入。未来随着城市经济实力的提升和保护意识的增强，这种拆除重建的占比会越来越小。

　　二是有机更新类。不同于拆除重建，有机更新是对区域内原有的建筑基本保留，改变或不改变原有使用功能，只有少量拆建的更新。有机更新后的土地主体使用权、功能和用途可变或不变。比如原来的百货公司通过自我更新后仍是商场，土地使用权人、功能和用途没有改变，但商业业态进行了升级。另一种情况则是土地使用权、功能发生变化，比如一个业态很差的老旧招待所已经没有经营能力了，旧业主将其转让给新的购买人，土地使用权人发生变化，新的业主将其更新后可能变成酒店、写字楼或公寓，用途也发生了变化。所以在这个模式下，土地使用权主体、功能和用途是可变可不变的。

　　我国有机更新的案例也很多，较早的如北京的798，就是在原工厂经过"退二进三"搬走后，在保留原建筑的基础上，经过更新改造，变身成为如今的798文创基地。目前首钢正在和世界上最有经验的铁狮门国际公司合作，计划将保留原首钢大量的建筑，如锅炉、炼钢炉、传输带、工厂厂房、仓库等工业遗产区，将其更新成一个具有甲级写字楼、高端研发中心和冬奥会相关旅游中心的区域新首钢园。

　　2018年10月，习近平总书记考察了广州市历史文化街区永庆坊，提出城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种"绣花"功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。广州的永庆坊就是典型的有机更新案例，改造后的永庆坊，为青年创客们提供了实现梦想的土壤。已开业运营的永庆坊一期吸引了近60家文化创意、精品民宿、创意轻食、文化传媒等商户和企业，成为青年创客的聚集之地。它通过导入新业态，注入产业造血功能，让老城区逐渐焕发出新的活力。

　　与拆除重建类基本上是房地产开发的投融资模式不同，有机更新类的投融资模式有3个特征，就是投资基金化、建设信贷化、运营证券化。投资基金化就是指有机更新类主要靠社会资金来投资。国外绝大部分的有机更新项目都是由险资、养老基金以基金的形式投资，我国的险资投资此类商业不动产大部分也是通过基金的形式投资的。建设信贷化，即在更新改造过程中的建设资金靠银行贷款支持；运营证券化是指当存量资产更新后，产生了现金流，前期基金的投资则可以通过REITs退出，由REITs管理人进行资产的运营管理。

　　公募REITs人人可以买，退出的资本可以再投入新的更新项目，由此形成一个投资退出的闭环。过去中国的老百姓很难直接参与商业地产、酒店、办公楼等大标的商业项目投资。即使商业地产可以按单个铺面散卖，若没有统一运营，铺面就和大卖场一样，无法显示出商业品质。而且商铺价格高，也非一般老百姓所能承受的。但是REITs只需很少的钱就能投资，老百姓就能够参与到城市商业的繁荣发展所带来的机会之中。公募REITs要求90%的收益要分红于投资者，股票无强制分红政策，因此从全世界来看REITs的长期收益都是好于股市的。另外，REITs还可以分散风险，经济收入好的商业地产REITs自然会吸引更多的投资人投资，而那些经营不好的商业物业甚至REITs也发不出去。这种机制可以激励那些运营不好的商业不断地提高自己的运营效率和资产管理水平。

　　目前来说我国REITs有可惜和可喜的两个方面，可惜在于尽管已经呼吁了近20年，中国却始终长时间没有推出公募REITs。可喜在于最近国家已经开始在作基础设施REITs试点，如果试点成功，就可以顺理成章地推广到商办物业中去。有了REITs，买住房将不再是中国老百姓投资房地产的唯一方式，证券化的投资也会成为一种选择。目前有机更新在我国各地所占比例仍然不高，相比只能给政府带来一次收益的拆除重建，有机更新可以不断地迭代更新产业，持续不断地为地方创造新的供给，满足新的需求，让城市在延续历史和文化中不断发展。

　　三是综合整治类。这类基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通过整治、改善、保护、活化来完善更新区域的基础设施、公共配套、美化环境，使整个改造区域的配套功能和环境完善提升。它涉及了基本民生，比如增加停车场、电梯等基础设施，增加商业设施和养老养护等公共服务。除了老旧小区改造之外，中国地方政府这些年也做了大量了不起的环境整治工作，比如将河道变成沿河公园、修复生态、美化城市等。

　　这类综合整治权属和用途是完全不变的，如居民的房子产权始终属于居民，公园绿地、基础设施权属始终属于政府，更新前后不会改变。这类更新经济效益不高，但社会效益和环境效益显着。如老旧小区改造后，老百姓的幸福感、获得感大大提升。公园整治后，城市美化了，环境改善了，环境效益也就显现出来了。

　　从综合整治类的投融资模式来看，由于综合整治类更新无法产出大量的经济效益，所以过去主要都是由政府以及相关的企业来进行投资。如今年全国老旧小区改造有3.9万个项目，是由中央财政补贴、地方专项债支持和政策性的国家开发银行的金融服务来投资。为吸引社会资本进入综合整治类的更新，可以采用片区统筹、整体打包、"肥廋搭配"的策略，将老旧小区与其他拆除重建或有机更新类项目捆绑统筹，通过"大资源再规划"生成城市更新综合性项目，吸引社会资本参与。

　　城市更新虽然可分成三类，但在实际运作过程中，有可能在一片区域更新中对拆除重建、有机更新和综合整治这三类内容均有涉及。从旧城改造到城市更新，从大拆大建到有机更新，从棚户区改造到综合整治，可见，中国城市更新的发展已由单纯的改造物质，变成了物质、产业、生活方式、城市发展理念等的多重提升。

　　当前我国城市更新的实践

　　城市更新已经成为一线城市的重点领域。深圳由于所有土地都属国有，不存在新增土地的问题，因此所有的开发都是城市更新。北京、上海也已经意识到不能扩张而要减量发展，城市更新也成了重点领域。当前二三线城市政府对城市更新也高度关注。在城市快速扩张发展之后，大家都已意识到城市里还有大量可开发、再提高的空间。另外，城市更新的理念也在发生变化，上海已经提出城市更新从过去的"拆、改、留"变为"留、改、拆"，深圳也提出，今后城中村将以"微更新"为主。

　　今年广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会发布了关于城市更新的白皮书。数据显示，广东省城市更新的投资占比达到全社会固定资产投资的5.3%，房地产开发投资总额占比达到15.6%，其中社会资本投资占86%。十年来，广东省城市更新累计节约了20.4万亩的土地，节地率达42%；建设单位用地从2008年的每亩13.7万元，增长到2018年的每亩30.94万元，增长了125.84%，效率非常明显，空间也非常大。

　　过去我国的城市更新更多的是拆重除建类，但未来有机更新空间更大。根据2018年华夏时报的调查分析显示，我国有135万亿闲置国有资产，达到国有资产总量的30%以上，其中老国企拥有的资产很大一部分是房屋土地资产。我国1998年前建成的老旧商办物业有170亿平方米左右。按全国每年改造1%来计算，每年的投资额度就高达万亿级别。从单个城市来看，这几年北京商办物业等市场化更新投资的规模是410亿，上海是420亿，深圳是综合型的，包括老旧小区改造、旧工业区更新等是1012亿。只要在政策上、管理体制机制上、金融创新支持上有所突破，我国的有机更新必将会给城市带来新的发展机遇。

　　第三部分：城市更新可借鉴的国际经验

　　城市更新是当今国际大都市持续提升城市活力的关键举措。世界城市像伦敦、纽约、东京等之所以百年不衰，就在于通过不断更新保持城市持久的活力，所以城市更新是永续的过程。近年来，在城市更新过程中，像伦敦、东京、纽约等地都提出来要打造世界级的创新中心，吸引了大量人才，人才又支撑了升级的产业，带来最现代的需求，带来了商业最顶端的发展。所以，特别要注意的是，不能将城市更新搞成运动，而是要尊重规律、尊重市场、尊重专业，把资源优势、资金优势、政策优势集中在一起，做成一片繁荣一片，脚踏实地推进。城市更新是永续的过程，不可能一蹴而就。

　　第一，充分尊重城市遗产的价值。要传承城市的历史和文化，首先要尊重城市遗产，在继承、珍视、爱护城市历史上留下的宝贝印记的基础上进行有机更新。成功的城市更新特别注重城市遗产的价值。从形式上看更新后的城市是新与旧的完美结合。如，在伦敦可以看到街道上新旧建筑的交替显现，特别是古典建筑给人的印象非常深刻，从城堡到教堂，从酒店到住房，从办公楼到公共建筑，英国建筑因为其风格独特、保存完好而成为人们生活和记忆中美好的一部分。建筑是美的表达，在英国人的价值观里，建筑、音乐和文学是同等重要的艺术载体。而在传统建筑之间，混杂着许多新式的建筑，或独立成楼，或与旧建筑混成一体。新旧建筑之间，古老的美与现代的美交映成趣，绝大多数是协调完美的。这种新旧结合的表现形式实际是城市更新要彰显城市遗产价值理念的表达。

　　旧有建筑是城市的基因，承载着一座城市的历史文脉，具有重要的历史文化价值，只有充分"尊重"它们才有成功的"更新"。在这样的理念下，城市没有被推平，而是在保护和传承中更新，城市里新旧建筑产生了协调的美，在这种理念下，建筑师的创造力、艺术家的想象力得到了最大的尊重。

　　第二，设立专门的管理机构和法规、指南。各国不同模式的存量用地再开发，都建立了一套严格的法律政策体系，详细规定了实施的内容、目标、程序、各方的责任义务等相关内容。在调整城市空间结构，调动存量资源，提升城市质量方面，有一套完整的体制机制，将刚性的约束与弹性的管理结合起来。

　　如英国在1990年代后成立了英格兰合作组织和区域发展机构作为城市更新的指导和协调机构。在国家层面、区域层面涉及城市更新的有《城市文明法》、《地方政府规划和土地法案》；在项目层面也有更为详细的政策和措施，如1978年威斯敏斯特市政府针对科文特花园更新，出台了《科文特花园行动计划》、《科文特花园保护与管理指南》、《商业用途规划指南补充说明》等，提出重点保护科文特花园区域的城市肌理和历史特性，在不破坏历史建筑的前提下鼓励与新型商业业态混合使用，具体内容包括历史建筑的日常维护，公共空间的复兴，经济的振兴等方方面面，为项目更新操作提供了极强的指导。

　　第三，平衡政府、投资人、民众三者的需求。政府是城市更新的规划决定者、投资人是主要实施者、民众是最重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同参与的机制。如英国新地标伦敦巴特西电站项目，在2012年该电站的更新规划过程中，政府总体指导、实施者提供方案、民众充分发表意见，在经历长达20多年一轮轮的规划、修改后最终得以落地。政府实现了保护历史遗产和城市更新的双重目的；投资者获得了规划的认可并取得了较好的收益；民众充分表达了意愿并取得了令他们满意的效果，最终实现了多方共赢，推动了项目进程。

　　更新决策不是由一方的利益决定，而是采取政府、社区、投资者相互协调平衡的办法。虽然损失了效率，但却可以获得共识和共赢，具有长久的历史价值。在城市有机更新过程中，政府的积极作用不可替代，一方面要运用一些激励性政策吸引私有部门对城市更新进行投入，另一方面又要维护公众利益、为社区创造条件，在三方伙伴关系中起到协调、引导、监察和调解的作用，确保社区利益不为商业利益所吞没。许多国家不但设有权威部门开展重建更新等工作，而且还有政府、私人及居民共同组成的机构。不同部门各司其职、协同配合，对需要改造的工程制定详细的调查、规划与管理策略，从而形成了良好的实施管理机制体制。

　　第四，设立多种政策优惠的更新区制度。鉴于城市有机更新的复杂性，针对城市中某一个具有特别价值的地域（城市中心区、重点开发区、特色功能区或历史文化街区等等），通 过"目标+手段"组合，采用一系列法定的优惠和鼓励措施。这种区域在不同国家称谓不一样，在美国称之为特别目的区，在英国称之为企业区，中国台湾地区称之为更新地区。如美国纽约的剧院特别区。1969年为了避免当时曼哈顿办公建筑开发热潮对纽约市百老汇地区造成威胁，政府设立了特别目的区，提出在该区内开发办公建筑的同时，加建剧院可给予20%的附加容积率奖励。尽管该奖励政策是非强制性的，但是在市场机制和引导政策下，有五个新剧场相继落成，加强了百老汇剧院区的传统特色。

　　英国在20世纪80年代对城市更新采取了企业区制度，选择有明显经济衰退和物质衰败问题但有开发需求和开发潜能，且地方乐于参的地区作为企业区。1981-1996年共38个。在企业区内可以享受各种政策工具的优惠：如对建造、改善或扩建商业或工业建筑的建设费用给予100%的税收减免；对工业和商业楼宇免征营业税；简化规划程序；免征工业培训税；快速处理公司关于仓储免关税的申请；政府减少对统计信息的要求等。其中三个最重要的政策工具是：免征地方税，实行资本补贴，放宽有关土地使用的规划控制。从2011年开始，英国相继又批准了20多个企业区。

　　第五、灵活的财政资金引导。发达国家在城市有机更新中通常有一些激励机制，比如政府的产业基金进行引领，培育期经营过程中给予税收减免、容积率奖励等政策，来减轻城市有机更新的难度。英国在不同历史阶段，财政资金以不同的方式分配给公司或者地方政府或者非政府组织。主要有以下三种方式：一是通过开发公司注入资金，如20世纪80年代，中央政府为城市开发公司注入了大量资源。1981-1990年，城市开发公司使用的资金总额高达180亿英镑；二是通过竞标方式分配资金，如城市挑战基金；三是发放资助金，政府每年提供给住宅协会一定数量的住宅协会资助金。

　　美国城市更新资金主要来源是税收，政府通过提供预付金等措施为城市更新提供支持。当地方更新工程计划申报批准后，联邦提供资金援助，提供预付金和联邦拨款支持，主要用于联邦应承担的部分纯工程费用，弥补因征地拆迁等工程所造成的地方财政损失。根据住房法，联邦将支付纯工程费用的2/3，地方支付1/3。如美国俄亥俄州托莱多滨水区的再开发项目，配合滨水区开发的欧文-伊利偌伊公司和托莱多信托公司共同投资10多亿美元的开发计划，托莱多市政府投资了180万美元启动了滨水区开发建设步行系统和美化环境，由联邦政府投资1200万美元进行散步公园的建设和街道的改造。

　　第六、多主体合作的开发模式。多主体合作开发主要是采用公私合营模式。这种更新模式是指在城市更新中采取政府与私人组织合作的方式，以特许权协议为基础，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。如德国鲁尔区赫恩市的蒙特-塞尼斯街区城市更新采用公私合营模式。在该区的更新中，土地拥有者和赫恩市以公私合营模式共同组建了开发公司EMC。在该公司内，赫恩市作为股东拥有51%的股份，土地拥有者拥有49%，混合融资方式是公私合伙制模式的典型特征。EMC使用自己的账户进行交易，负责筹备和规划场地、投资教育学院等等。EMC总共投资了6000万欧元，资金来源于EMC的预算，来自北莱茵-韦斯特法伦州政府的不同部门以及欧盟和赫恩市的资金。

　　再如英国伯明翰布林德林地区城市更新的"建造-转移-运营"模式。布林德利地区位于伯明翰市中心区西部，自工厂和码头关闭后，该地区从此萧条破败。1987年，市政府就"节日市场"项目向开发商们发出了公开邀请，并从21家开发商中挑选了6家参加竞标。其中的梅林公司与参加竞标的另外2家公司--专门从事零售业的Shearwater公司和具有体育馆开发经验的莱思公司联合，组成了实力雄厚的Merlin－Shearwater－Laing联合公司，在竞标中一举击败最后的竞争对手，获得了最终的胜利。它们付出了2330万英镑，取得了布林德利地区10公顷土地150年的开发使用权和室内竞技馆承建权。

　　此外，发达国家还充分发挥社会捐助、公益基金的作用，而不是政府包办，成熟的金融体系如REITs也为城市更新提供了有力的支持。

　　（作者：秦虹，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会专家委员会主任委员、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任）

 

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