据统计，自改革开放以来国内城市化加快发展，城镇化率已从1978年的17.9%增长到2020年的63.89%。在城市化发展突飞猛进的背后，是土地资源开发已达瓶颈期的残酷现实。

相应的，城市规划的主题开始从土地“扩充增量”转变成“优化存量”。而“优化存量”的办法，就是城市更新。

01 城市更新的含义

城市更新，是关于城市建设与发展的战略，是城市发展到一定阶段的必经之路。它包括了老旧小区改造，旧工业、商业以及历史街区改造，生态修复和改善等。

在实践中，城市更新不是简单的调剂城市现有的土地存量与增量，还要考虑到整个社会持续发展的涉及要素：政治因素、文化底蕴、人口发展、产业集聚等。

更进一步的城市有机更新，需要充分发挥自身的历史文化优势，引进新兴产业和商业业态，促使城市的产业竞争力不断提高。

02 城市更新的发展阶段

国内在发展初期，城市更新以大拆大建为主，到了中期城市更新的主要方向变为与城市有机共生。城市更新的这些变化，与当时所处的阶段和需求是密不可分的。

发展初期（1979年—1991年）

1958年的荷兰城市更新大会上提出了“城市更新”这个概念。当时国内由于“先生产、后生活”的主导思想，城市更新力度非常小。

1979年开始，国内城市旧区的基础设施不到位，土地利用率低下，环境严重恶化等问题日益明显。为了保证城市的健康发展，城市更新开始剧烈发展。

这个时期城市更新面临的最主要需求有两点：

一、解决大量农业剩余劳动力涌入城市带来的居住问题。

二、解决经济发展之后生活环境、投资环境落后的问题。

为了快速满足这些需求，当时在规划上形成了一套简单化操作：通过一次次大规模的推倒重建，建成一批“简单庞大商厦+排排坐单元楼”的区域。

这个阶段一些新的城市更新思想开始萌芽，我国探索城市更新路径，也出现了一些优秀案例。

1987年，北京菊儿胡同改造

图1：北京南锣鼓巷菊儿胡同

吴良镛院士将位于南锣鼓巷东面，居住环境恶劣的菊儿胡同改造成新型四合院，同时保留了部分原先建筑和文化特点，获得了亚洲建筑师协会金奖和世界人居奖。

发展中期（1992年-2012年）

1992年开始，以制造业为代表的新兴产业对土地空间有极大需求，抛开旧城区的“开发区”被大规模建立起来。“开发区”为经济增长带来了很大贡献，然而在这个过程中也逐渐出现了一些问题。

一、许多新区功能单一，无法和旧城区整合，会导致发展速度受到影响。

二、许多地区并不具备开发新区的条件，抛弃旧区盲目开发，最后导致了资源的极大浪费。

在前期拆建重构的过程中，我国累积了诸多旧区功能改造和价值提升的实践经验。面对诸多问题，从整体功能性、整体发展角度出发的城市更新开始了。

2004年的国土资源部令（第11号）之后，旧改模式变更，实行净地出让招拍挂新模式，旧区拆除和安置工作由政府机构来负责。

2007年《物权法》，更加规范了城市更新中的拆迁工作。

这个阶段由于政府资金量有限，拆迁难度比较大，所以整体城市更新进度变缓，旧商业区、历史文化街区等运用较多。城市更新思想进一步发展，在重塑空间的同时，兼顾城市经济与社会发展，同时保留人文底蕴等元素。

2009年，成都东郊记忆旧区改造

图2：成都东郊记忆

成都市对东郊老工业区中的原成都红光电子管厂旧址进行改造，保留了工业特色鲜明的建筑和物料。如今东郊记忆已成为深受各类艺术以及新兴文化人群喜爱的标志区域。

当前发展（2012年-至今）

随着我国城镇化率突破50%，城镇化发展开始强调质量。这个阶段我国经济日新月异，高速的发展推动了新的需求。

一、在信息技术等科技发展的影响下，产业的转型和升级日益重要。

二、城市环境恶化，城市垃圾、水源污染、大气环境污染等，严重威胁到城市可持续发展。

三、为了提升居民的获得感，棚户区、城中村、历史文化区等更加多样化的区域需要合理的进行更新。

在这个背景下，各地开始陆陆续续成立城市更新局。在政策方面，截止2021年8月，全国已颁布超过114个关于城市更新的实施方案（意见），包括了生态修复、低效用地再开发、城市更新标准等。

在城市更新表现上，引导投融资的方式更加的丰富，开始注重城市有机更新，强调项目对城市整体环境的优化作用，进一步体现了城市文化与有机更新的和谐共生。

03 小结

城市更新改造对每一座城市来说都是极为重要，在提升城市居住品质和环境质量上起到很大作用，同时能协调老城改造和新城开发，优化区域功能布局，为提升城市活力提供有力支撑。

每一座城市都有属于自己的文化，当城市与文化紧密相连的时候，整个社会文化就随着各种思潮不断迈向创新之路。属于城市更新的发展之路仍会继续前行，就像城市规划学家沙里宁曾提过的：

“城市发展，并不是单纯的土地存量的扩张，而是在传承历史文化面向未来的创新过程中，迸发出全新的城市力量。”

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