2019年是新中国成立70周年，这70年来，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。
在此背景下，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。
尤其是2019年以来，城市更新态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台城市更新相关政策，加快推进城市老旧小区改造，社会各界对城市更新的关注度也空前提升，一系列城市更新会议和活动相继举办，“城市更新”成为时下大热话题。
城市更新改造是城市存量焕新、内涵增值的首要方式，同时随着市场政策收紧、融资渠道变窄、拿地成本升高，城市更新也是房企们创新转型和获取土储的重要路径。可以看到，目前各大房企纷纷启动城市更新战略布局，掘金城市更新市场。
一场关于城市更新的精彩大幕已正式拉开。
01城市开发日趋饱和更新成城市发展新主题
近年来，城市更新已经成为国内外城市规划界使用频率最高的词汇之一，但事实上，城市更新并不是一个新鲜话题。
城市更新最早起源于二战后西方国家对不良社区的改造运动。尽管各个国家的历史背景和社会经济条件不同，对于城市更新的具体规划实施过程和遇到的问题也不一样，但城市更新的基本发展趋势却是大体相同。
整体而言，西方国家的城市更新主要经历了大规模清理贫民窟运动、具有福利色彩的邻里重建、以市场为导向的旧城再开发，以及注重人居环境与城市可持续发展的多元化复兴发展历程。在不断地实践过程中，西方国家的城市更新逐渐形成了成熟的理论体系，同时也积累了丰富的更新改造经验。
在中国，城市更新则始于上世纪50年代，由于当时政府精力有限加上各项资源短缺，因此城市更新的内容主要着眼于旧城区棚户和危房改造，以保证居民的基本生活问题。
改革开放后，中国经济飞速发展，城市建设如火如荼，世界历史上规模最大、速度最快的城镇化现象应运而生。
根据国家统计局发布的“新中国成立70周年经济社会发展成就报告”显示：1949年中国常住人口城镇化率为10.6%，1978年末常住人口城镇化率也仅为17.9%，2011年，这个数字首次超过50%。到了2018年末，我国常住人口城镇化率已经达到59.6%，比1978年末上升41.7个百分点。
伴随城镇化进程不断加快，城市化水平持续提升，中国城市发展波澜壮阔，取得了举世瞩目的成就。
但与此同时，粗放的城市增长模式与快速扩张所带来的城市空间利用不合理、土地低效运转、资源过度消耗以及历史文化特色遭受冲击等问题不断显现，成为城市良性发展道路上不得不面对和解决的问题。
上世纪90年代后，中国的城市更新以空前的规模和速度展开。随着城市整体经济实力的增长和社会生活水平的提高，加之房地产市场和社会各界力量的推动，城市更新模式从一元决策变为多元参与，投资方式从“投入型”转向“产业型”，进入新的历史时期。
近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。
城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。
02政策红利助力城市更新全面爆发
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。尽管在中国城市建设过程中，城市更新一直如影相随，但直到2015年，政府工作报告中才首次引入城市更新相关概念。
李克强总理表示：“要发展智慧城市，保护和传承历史、地域文化，加大公共设施建设”。如果说，以前的城市更新更像是城市建设中锦上添花式的辅助存在，那么现在的城市更新则正式走向台前挑起了大梁，成为城市发展的新增长点。
换句话说，城市更新已经扎根于中国的城市之中，成为实现城市可持续发展目标的核心引擎，具体表现为城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑、产业转型升级、促进经济发展等几大方面。
在这种背景下，无论是政府还是企业都积极参与到新一轮的城市更新浪潮之中，共同提高城市的可持续性、宜居性和经济竞争力，以促进城市的繁荣发展，城市更新开始全面爆发。
自2015年始，国家先后提出“有序推进老旧小区综合整治”旧改计划、《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、确定“15个旧改试点城市”等。
紧接着在2018年，包括广州、沈阳、宜昌、长沙等在内的一二线城市纷纷提出城市更新年度计划、老旧小区改造提质试点工作方案。至2018年底，全国106个试点城市老旧小区被改造，惠及5.9万户居民。
进入到2019年，城市更新热潮更是一波接一波，如火如荼，甚至被业界称为“城市更新元年”。
从城市更新政策来看：
2019年3月，在《政府工作报告》中提出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升”；
2019年4月，住建部明确旧改将纳入城镇性保障安居工程，给予中央补助资金；
2019年6月，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”，文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。据住建部统计，目前全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。
……
与此同时，今年开年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台计划推进城市更新。另外，在新一线城市中，如西安、南京、杭州、长沙、佛山、东莞等也竞相发力，因地制宜加快城市更新改造进程。
以深圳为例，根据8月7日深圳发布的《2019年度城市更新和土地整备计划》显示：
“2019年度深圳在城市更新方面将新增实施改造任务不少于9000亩，完成改造任务不少于5600亩。在旧工业区综合整治规模上，年度全市完成建筑面积不少于120万㎡。土地整备方面，2019年度安排土地整备资金180亿元。”
政策利好推动下，深圳本土房企也纷纷助力城市更新，这其中，有刚刚进军该领域的新锐力量，也有早就前瞻布局的老牌企业。
如2004年便涉足城市更新的星河控股集团，首创“更新+”多元化业务模式，在深圳及周边运作城市更新项目达50多个，目前已有30个项目成功推向市场，累计更新改造面积近千万平米，为城市焕新升级做出了重大贡献。
值得一提的是，2019年中央发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并审议通过了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，新的经济增长极加快形成，中国城市必将迎来新一轮跨越，城市更新对推动城市下一阶段的可持续发展将至关重要。
03
存量时代新风口房企争抢万亿赛道
“中国房地产上半场是拍地，那么下半场就是城市更新。”相信大家对这句话已经耳熟能详了。
在中国城市化进程中，房地产不断发展壮大，可以说中国城市的快速发展与房地产地推动息息相关。因此，谈及城市建设与城市更新，自然少不了要说房地产。
经历了二十余年高速增长，现如今的房地产市场在“房住不炒”为主基调的政策导向之下，发展渐趋平稳，过去一路高歌猛进的局面或将难以复现。
随着核心城市纷纷步入存量时代，在城市开发日益饱和、土地资源稀缺的环境下，市场竞争也越发激烈，房企们不约而同地把目光瞄向了城市更新。好像谁抢先在城市更新领域进行部署，谁就能在未来城市发展中抢占制高点，在新赛道上获得先发优势。
据不完全统计，目前TOP50房企中已经有半数以上参与城市更新。它们或成立专门的城市更新公司，如融创、富力、佳兆业、恒大、中交等都有自己的城市更新公司；或通过收并购获得城市更新项目，如中南、旭辉、龙光等；或通过成立平台公司参与城市更新，如碧桂园、奥园、美的等主要以合作形式参与；还有一些房企透过基金参与城市更新，如首开、远洋等。
通过整理各家房企公开的城市更新面积数据发现，融创、恒大、富力抢占前三位。
其中，据融创2018年报显示，截至到2019年3月29日，融创拥有包括约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备；恒大2019半年报显示，集团也有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积达7012万平米。
本就是旧改起家的富力对城市更新依然“一往情深”，据2019半年报显示，富力在全国有60多个旧改项目，涉及的规划总建筑面积达6000多万平方米，其中大本营广州就超过20个。
一场轰轰烈烈的城市更新浪潮中，“龙争虎斗”愈演越烈，城市更新已经成为房企们创新转型和获取土储的重要路径。
此前，有市场专家称，“旧改”能带动的投资总额可能会达到4万亿。如此庞大的市场规模，必然每家房企都想分一杯羹。
除此之外，随着城市更新内涵迭代升级，中国城市更新进入高质量发展时代，拆旧建新中还涉及到城市保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题，这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。 但并不是谁都有能力和精力涉足城市更新领域，光是城市更新项目投资回报周期长这一点，就让不少中小房企望而却步。
因此对房企来说，在积极参与城市更新的同时，也必须顺应时代发展趋势，以推动中国城市品质提升为目标，更好地满足人们对美好生活的需要。在这一点上，一向以品质著称的星河湾集团，在原有旧城改造开发模式中注入星河湾4.0标准，为高品质城市更新起到很好的示范作用。
重塑城市肌理，驱动旧城新生，城市在破旧立新中不断生长！
未来，在城市升级改造的同时，如何保留历史传承和文脉延续？如何以新技术引领智慧城市未来，推动城市创新？如何在为城市打造新面貌的同时，满足城市居民新需求？又如何更好打造产、城、人三位一体，迎接城市更新4.0新浪潮……
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