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时间:2024-04-26 14:47
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一文讲透城市更新背后政策及蕴含机会
【导读】
​城市更新,从定义上来说,它并不意味着一定要大拆大建,更重要的是把旧建筑翻新,赋予新的生命和活力,它承担着重大的历史使命,包括城市功能的重新定位、城市动能的重新发现、城市资源的重新利用等等。在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥积极作用。

城市最本质的价值,就是创造宜居宜业的空间环境。


为什么要搞城市更新?


    什么是城市更新?城市为什么要更新?看到国家的各种政策后,这些问题,其实是每一个人都会思考的问题。

城市更新,从定义上来说,它并不意味着一定要大拆大建,更重要的是把旧建筑翻新,赋予新的生命和活力,它承担着重大的历史使命,包括城市功能的重新定位、城市动能的重新发现、城市资源的重新利用等等。在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥积极作用。

    城市更新的必要性,是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案,也是提升城市风险灾害适应性、实现高质量发展的重要抓手,其实近年来,会显得越来越重要,而且对于普通老百姓而言,感受会越来越深刻。

比如去年的郑州7·20特大暴雨,造成了多人死亡、失踪,对城市生产生活产生了巨大影响。目前正在北京发生的140年一遇特大暴雨,同样造成同胞死亡、失踪,对周边的企业、百姓,造成了巨大的影响,这都指向一个话题——城市要更新!
    此外,近年来,土地城镇化跟不上人口城镇化——中国人口城镇化逐年加快:2000年以来,我国城镇人口逐年增加,城镇化率逐年提升,至2020年底,我国城镇人口已达到9.02亿人次,占总人口的比重高达63.89%。但繁华如陆家嘴,依然有城中村,依然有很多人住在城中村,这必然意味着,城市要更新!

总的来说,城市“摊大饼”式扩张导致系统功能复杂、环境承载力受限、人口规模激增、空间结构失衡等问题,在遭受自然灾害或突发事件时变成了风险的传播筒与放大器。

科学理解城市更新的定位和作用,对城市适应现代风险与复合型灾害、推动城市治理体系和治理能力现代化具有重要意义。


城市更新有哪些机会?


“城市更新”,首次提出于2019年12月的中央经济工作会议,于2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中,将其上升至国家战略层面,并将正式全面推开。

今年7月,国务院常务会议正式审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持。

《实施方案》提出,到2025年,全国常住人口城镇化率稳步提高,户籍人口城镇化率明显提高,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。国常会积极支持推进城中村的改造,目的旨在改善民生、扩大内需、推动城市的高质量发展。

7月末,中央政治局会议强调,“要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。”

国家层面政策推动,城市更新上升到国家战略。自此,城市更新成为新风口,城中村改造走到了历史的前台。

那么城市更新能带来哪些机会呢?


规模:10万亿级市场


对于房地产上下游企业而言,存量时代“高周转”策略不适用,城市更新能低成本获取土地,抢占市场,寻求新的业绩增长点。

而且,城市更新能真正达到土地一二级联动的目的,实现低成本拿地,利润贡献可观。

根据测算,截至目前,中国房地产总市值约为496.15万亿元,按照2%的城市更新转化率,城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

在10万亿市场需求下,城市更新能真正达到土地一二级联动的目的,实现低成本拿地,已成为后地产时代重要的业务发展新赛道。


地方政府:新的土地财政工具


随着城镇化进程的加快,土地资源的不断被开发,人口的增长,产业结构分布不均,城市空间不足等问题凸显,地方政府亟需新的土地、财政模式。

在当前棚改逐渐退出历史舞台,城市更新或许成为政府新的土地财政工具。

通过对老城复兴、旧区开发、旧工业区活力重塑、老旧空间的重新利用、产业的导入与调整等形式的城市更新,达到经济转型升级、民生得到保障、生态环境改善、提升城市整体系统的可持续发展。


地方国企、城投公司:利润来源的主战场


政府主导的城市更新模式下,地方国企、城投公司更具优势,更容易获取稳定利润,更容易市场化转型。

一是政府主导下的城市更新模式,城投公司无论是业务还是平台均具有优势,政府主导的城市更新一般都有城投公司完成。

二是微改造更加适合城投公司。城投公司相对房地产企业来说,资金实力和操盘能力较弱,因而大规模的片区开发并不适合,对于需要修缮的历史建筑、文物单位、街区等进行微改造或者综合改造,城投公司具有优势。

三是供地模式的多样性降低城投公司土地获取成本。


民营企业:做好城市更新配套服务


对于民营企业而言,城市更新的重要机遇,就是做好相关的配套服务,为相关地方国企、城投公司适时补位。

商业有一个说法:三分建、七分养。这个三分建包括了拿地、规划、设计、招商、建设和运营,加总才只占三分,更显得后期运营和更新的重要性和长期性。

民营企业的机会,则是建设过程汇总的设计、招商、代建,以及建好之后的运营、物业管理类服务。从而在长期的运营中,获得稳定的回报。


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