城市最本质的价值，就是创造宜居宜业的空间环境。

为什么要搞城市更新？

    什么是城市更新？城市为什么要更新？看到国家的各种政策后，这些问题，其实是每一个人都会思考的问题。

城市更新，从定义上来说，它并不意味着一定要大拆大建，更重要的是把旧建筑翻新，赋予新的生命和活力，它承担着重大的历史使命，包括城市功能的重新定位、城市动能的重新发现、城市资源的重新利用等等。在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥积极作用。

    城市更新的必要性，是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案，也是提升城市风险灾害适应性、实现高质量发展的重要抓手，其实近年来，会显得越来越重要，而且对于普通老百姓而言，感受会越来越深刻。

总的来说，城市“摊大饼”式扩张导致系统功能复杂、环境承载力受限、人口规模激增、空间结构失衡等问题，在遭受自然灾害或突发事件时变成了风险的传播筒与放大器。

科学理解城市更新的定位和作用，对城市适应现代风险与复合型灾害、推动城市治理体系和治理能力现代化具有重要意义。

城市更新有哪些机会？

“城市更新”，首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入2021年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并将正式全面推开。

今年7月，国务院常务会议正式审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持。

《实施方案》提出，到2025年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。国常会积极支持推进城中村的改造，目的旨在改善民生、扩大内需、推动城市的高质量发展。

7月末，中央政治局会议强调，“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”

国家层面政策推动，城市更新上升到国家战略。自此，城市更新成为新风口，城中村改造走到了历史的前台。

那么城市更新能带来哪些机会呢？

规模：10万亿级市场

对于房地产上下游企业而言，存量时代“高周转”策略不适用，城市更新能低成本获取土地，抢占市场，寻求新的业绩增长点。

而且，城市更新能真正达到土地一二级联动的目的，实现低成本拿地，利润贡献可观。

根据测算，截至目前，中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

在10万亿市场需求下，城市更新能真正达到土地一二级联动的目的，实现低成本拿地，已成为后地产时代重要的业务发展新赛道。

地方政府：新的土地财政工具

随着城镇化进程的加快，土地资源的不断被开发，人口的增长，产业结构分布不均，城市空间不足等问题凸显，地方政府亟需新的土地、财政模式。

在当前棚改逐渐退出历史舞台，城市更新或许成为政府新的土地财政工具。

通过对老城复兴、旧区开发、旧工业区活力重塑、老旧空间的重新利用、产业的导入与调整等形式的城市更新，达到经济转型升级、民生得到保障、生态环境改善、提升城市整体系统的可持续发展。

地方国企、城投公司：利润来源的主战场

政府主导的城市更新模式下，地方国企、城投公司更具优势，更容易获取稳定利润，更容易市场化转型。

一是政府主导下的城市更新模式，城投公司无论是业务还是平台均具有优势，政府主导的城市更新一般都有城投公司完成。

二是微改造更加适合城投公司。城投公司相对房地产企业来说，资金实力和操盘能力较弱，因而大规模的片区开发并不适合，对于需要修缮的历史建筑、文物单位、街区等进行微改造或者综合改造，城投公司具有优势。

三是供地模式的多样性降低城投公司土地获取成本。

民营企业：做好城市更新配套服务

对于民营企业而言，城市更新的重要机遇，就是做好相关的配套服务，为相关地方国企、城投公司适时补位。

商业有一个说法：三分建、七分养。这个三分建包括了拿地、规划、设计、招商、建设和运营，加总才只占三分，更显得后期运营和更新的重要性和长期性。

民营企业的机会，则是建设过程汇总的设计、招商、代建，以及建好之后的运营、物业管理类服务。从而在长期的运营中，获得稳定的回报。