纽约市大约有一千家房地产开发商。内森·伯曼（Nathan Berman）是其中之一，因此他变得富有。然而，最近他告诉我：“我从来没有从头开始建造一座建筑，也从未想过这样做。”相反，这位64岁的开发商专注于研究现有建筑并将其改造成公寓，这对于住房匮乏的城市来说是一项非常有用的方法。他还对每周五天的办公惯例持谨慎态度。在2017年，他将位于格林威治街443号的建筑（一座建于1883年的翠贝卡前仓库和书籍装订厂）改建为豪华公寓；如今，这些公寓的业主包括哈利·斯泰尔斯（Harry Styles）和杰克·吉伦哈尔（Jake Gyllenhaal）。这座建筑的设计初衷是为了“防狗仔队”，因此它配备了一个地下停车场，可提供代客泊车服务。然而，重做一个内部简陋的工业空间并非易事。能将巨大而过时的办公楼改造成一居室和两居室公寓，伯曼为此感到兴奋。他将从这类建筑中提取尽可能多的住宅租赁空间的努力比作解魔方。

自 1997 年以来，伯曼通过他的公司 Metro Loft Management，将曼哈顿的八座办公楼改造成出租公寓大楼，为该市增加了约 5000 套的住房存量。他的公司刚刚签署了美国迄今为止最大规模的改造合同：位于东四十二街的辉瑞公司前总部将被改造，容纳约 1500 间公寓。伯曼对怀旧没有兴趣。“你正在拆除一些根本不再起作用的东西，”他解释道。尽管华尔街 40 号 有Metro Loft 设立的办公室，但伯曼经常自己在上东区的家里工作。他高兴地花几个小时仔细研究蓝图，将以前的小隔间分成小而巧妙的住宅，并将曾经的复印机角落重新设计成迷你洗衣房或狭小的厨房。他改造出所有的公寓都是以市场价格出售的房产，因此他创造的东西既是精英的，又是普通的；既是豪华的，又是局促的；既是永久的，又是边缘化的。阿维纳什·马尔霍特拉 (Avinash Malhotra) 是一位与伯曼一起进行过多次改建的建筑师。他指出，一座办公楼可以分成数百个小单元，就像酒店一样。“他没有为无家可归者提供住房，”马尔霍特拉说。“但我经常在我的员工中开玩笑说，我们所做的是富人的贫民窟。”

12 月的一天，我去了金融区，与伯曼一起来到了布罗德街 55 号纯白色的大厅。这是一座 30 层的前办公楼，由 Emery Roth & Sons 于 1967 年建造。伯曼已开始将其改造成 571 套公寓，其中许多是面向刚从大学毕业的专业人士的单间公寓。脚手架围绕着塔的底部，入口处禁锢着一家星巴克。伯曼的着装风格低调。他穿着一套安静奢华的套装——没有拉链的 Brunello Cucinelli 背心、Loro Piana 毛衣、John Lobb 鞋——手里除了手机没有其他东西。

他在复杂的条件下对布罗德街 55 号进行大修：里面仍然有办公室租户。我们参观的那天，有五层楼还被尚未离开的公司占用。（其中一家名为 Solstice Residential Group 的物业管理公司甚至起诉留下来，但最终定居并搬到了附近。） 时不时地，一名办公室职员冲过大厅，看上去孤独得像个幽灵。入口处于二十年前由该建筑的原主人——纽约房地产巨头鲁丁家族——进行了翻新，并设有旋转门、白色大理石墙壁、刺眼的库布里克式灯光和一个长长的安全书柜。伯曼说，他会安装一扇铰链门，降低灯光，用木镶板覆盖墙壁，添加一个壁炉和一两张温馨的沙发，并安装宽阔的楼梯，通向楼下的便利室。“走进大楼就像走进人们闲逛的休息室，”他告诉我。“而你恰好是住在这里的人之一。”

在白领阶层中，COVID -19大流行导致了一场深刻的转变：即使可以安全返回办公室，许多员工也更愿意远程工作。在全国范围内，办公室的利用率仅为百分之五十左右。根据最近的一项学术研究，自 2019 年以来，美国 52 个最大城市的市中心街道人流量平均下降了 26%。城市经济学家描述了一种称为“末日循环”的现象：一旦工人不再挤满市中心的办公室，为他们服务的商店和餐馆就会关闭，这反过来又会使该地区变得更加空旷。谁愿意在没有服务的地方工作？在圣路易斯，市中心商业区的大片地区都空置了。不久前，该市的标志性房产之一 AT&T 塔于 2006 年以 2.05 亿美元的价格出售，后来以 360 万美元的价格出售。

在纽约，反弹更为强劲。在华尔街，许多高管对远程工作并不以为然——高盛首席执行官戴维·所罗门称这是一种“失常”，削弱了公司的“协作学徒文化”（Collaborative apprenticeship culture）——人流量已经恢复到了大流行前的80%水平。但在周一和周五，许多曼哈顿塔楼变得像爱德华·霍珀的画作一样人烟稀少。一些公司会计师开始认为大型办公空间的租金——在纽约每平方英尺可能要花费三百多美元——是一种巨大的浪费。在曼哈顿下城， Spotify和 Meta等主要租户已开始缩小足迹，腾出曾经挤满员工的整个楼层。在过去的三年里，纽约约有 22% 的办公空间处于闲置状态，即一亿平方英尺的空置面积，相当于近三十五座帝国大厦。对于半空塔楼的业主来说，越来越明显的是需要一种新的财务策略。

伯曼帮助绝望的办公楼业主找到了出路。尽管想在曼哈顿工作的人可能会减少，但仍然有足够多的人想住在那里。该市公寓的总体空置率为 1.4%，是五十年来最紧张的市场。城市工作与居住财富未能同步发展的原因是多方面的。“只有一个纽约，”伯曼告诉我。“文化、多样性、商业、技术、医学、教育——全部集中在一个小岛上。”纽约仍然是许多雄心勃勃的年轻人开始职业生涯的地方，即使不是留下来，这种人口也是酒店式改造的理想选择，而写字楼最适合这种改造。此外，伯曼说，“年轻人是社交性的——他们不想坐在森林中央打电话。”

对于纽约的房地产巨头来说，将办公室改造成公寓并不是万能的灵丹妙药：有太多的面积没有被闲置，只要公司继续转向较小的办公场所，这就会成为一个问题。伯曼告诉我，“如果我们最终吸收百分之二十的办公空间，那将是乐观的。”但他补充说，改造将为金融区等受影响最严重的社区注入活力。伯曼预计公寓将取代那里一半的空置办公室。

在大部分时间里，这座位于布罗德街 55 号的塔楼一直是一个不适宜居住的社区中一座不讨人喜欢的建筑。在装饰艺术（Art Deco）时代，埃默里·罗斯 (Emery Roth) 创立的建筑公司是一位创新者，它设计了位于中央公园西区的圣雷莫 (San Remo) 公寓楼和贝雷斯福德 (Beresford) 公寓楼。但到了 19 世纪 60 年代末，该建筑公司主要因为可以设计出最大限度地利用可出租办公空间而为大家所熟知。在布罗德 55 号，就在证券交易所的拐角处，两座相邻的十层建筑被拆除，为一座更高的新建筑让路。那是华尔街快速发展的时期——1958 年至 1973 年间。在这期间市中心的办公空间数量翻了一番。设计精神是“做你自己的事”。“这不是文艺复兴时期，也不是美丽建筑统一标准的时代，”城市规划委员会的一名成员1973 年向《泰晤士报》解释说，“没有人在任何事情上达成一致。”

布罗德 55 号最终建造了一座深色幕墙塔楼。窗户和棕色面板间隔在厚厚的钢细条纹之间。深长方形地板每隔十层向后退一步，形成一个三层的婚礼蛋糕。几十年来进行了两次翻修，但这座建筑仍然保持着原来的样子：一堆单调的盒子。

鲁丁家族建成这座塔楼后不久，就吸引了正处于蓬勃发展时期高盛公司作为其主要租户。该大楼开业四年后，《纽约时报》的一名记者路过高盛，兴奋地描述了交易大厅里“一群留着长发、穿着鲜艳衬衫的年轻人”，“动作激动人心”。高盛非常成功，最终在南面两个街区建造了自己的大楼，而布罗德 55 号则半空着。1985年，垃圾债券（Junk bond, 高收益债券俗称“垃圾债券”）先驱Drexel Burnham Lambert入驻。五年之内，该公司就受到起诉并破产，迫使鲁丁家族再次陷入困境。该家族斥资数百万美元将 55 Broad 打造成最先进的科技中心，借鉴了 90 年代科技大师尼古拉斯·尼葛洛庞帝 (Nicholas Negroponte) 所著《数字化》中的策略。据《福布斯》报道，每层楼都安装了宽带，这座中世纪建筑一度是“世界上布线最完善的建筑之一” 。这种状态一直持续到 2000 年互联网泡沫破灭，当时布罗德 55 号的许多租户破产或搬出。在接下来的十年中，太字节(terabytes)取代了千兆字节(gigabites)，尖端科技公司所需的服务器数量可能会占用整个仓库。2014 年，布罗德 55 号重建 53 层楼的计划被泄露，但并未建成。安全拆除狭窄繁忙街道上的三十层高塔需要大量时间和金钱。

六年后，Covid-19流行病掏空了这座城市，尤其是商业区。到 2023 年 7 月，鲁丁夫妇得出结论，布罗德 55 号（当时只有 60% 出租）作为办公楼是没有未来的。他们将这座建筑的大部分权益卖给了伯曼，保留了一小部分，以便观察他如何处理改造。（重建世贸中心的 Silverstein Properties 也成为了该项目的合作伙伴。）对于 Rudin 夫妇来说，改造成住宅的决定是一个艰难的决定。“我们不喜欢出售我们的建筑物，”该家族公司的董事长之一比尔·鲁丁（Bill Rudin）告诉我。“这对我们来说是一种传统。”向伯曼学习的机会是一个重要因素：“我们想见到这位大师，就像坐在前排座位上看到伦纳德·伯恩斯坦一样。”

55 Broad 的售价为 1.725 亿美元。建设贷款定为两亿两千万美元。该项目的总成本接近四亿美元，相当可观，但伯曼告诉我，用新建筑取代办公楼将花费“远远超过六亿美元”。（根据伯曼的说法，为了吸引新的办公租户而对其进行升级改造将花费大约八千万美元。）而且，由于分区改革，任何新建筑都不会像曼哈顿的高楼大厦那样淹没曼哈顿的街道。战后时期确实如此。开发商若建造一座与布罗德 55 号高度相同的塔楼，很可能不得不牺牲 20% 的可出租空间。

在改造过程的早期，伯曼的施工团队拆除了荧光灯管照明和掉落的 PVC 天花板。然后工人们推倒了曾经划定角落办公室、无窗办公室、休息室、拖把壁橱的干墙。“我们进行了非常彻底的肠道修复，”伯曼告诉我。“我们真的把所有东西都拿出来了。”布罗德 55 号拥有近 40 万平方英尺的原始空间，每年有可能产生超过 3000 万美元的租金收入。但伯曼仍然有一个重大难题需要解决：如果没有人愿意在一栋阴郁、过时的建筑中工作，为什么有人愿意住在那里？

在布罗德 55 号的大厅里，伯曼按下了向上按钮。“这座建筑的高度过高，”他说。很快，五部电梯将被拆除。他解释说，公寓楼所需的电梯通常不到办公楼的一半。“居民们不介意多等二十秒电梯，”他说。

参观六楼时，看到的景象十分凄凉——这是一个空荡荡、黑暗的空间，有半个足球场那么大，只有钢支撑梁和生锈的铜废水管隔开。地板是未密封的混凝土，天花板上的横梁涂有膨胀涂料，这是一种看起来像冒泡的热棉花糖的防火覆盖物。当我站在大楼的中央时，窗户离我很远，看起来几乎就像舷窗一样。

伯曼带我详细参观了十三楼。在他的生意中，盈利的一个关键指标是借入建设资金和出租单位之间的时间差。所以他工作得很快。伯曼、西尔弗斯坦和鲁丁完成交易才过去四个月，但十三楼已经感觉像是新公寓大楼的一部分。工人们正在测量、钻孔、打钉。新墙的位置已经铺设了金属轨道，并且已经安装了一些干墙板——它们上面覆盖着看起来俏皮的紫色釉料，以使其防霉。“它有点贵，”伯曼说。“但我们不希望未来出现任何问题。”在一块干墙上，“Apt。10”是用钢笔划的。没有墙壁的浴室里甚至还有一个漂亮的浴缸，就像一位来得太早参加聚会的客人一样。

租房者现在已经习惯了连锁酒店的布局，床边有一扇窗户，所以伯曼的浴室和厨房不需要阳光充足，而且厨房的占地面积也可以最小化。“我们的人口不会做饭，”他说。他将其他没有窗户的房间称为“家庭办公室”。我观察到，现在在家工作已经很普遍，这样的空间可能会得到大量利用。他微笑着，然后说很多最终都会变成卧室。从技术上讲，这是被禁止的，因为在纽约市，每间卧室都必须有一扇可以打开的窗户，但这仍然是一种普遍的做法。伯曼列出了一个租赁场景：“想象一下，有两三个高盛员工大学毕业后来到纽约，想要多一点零用钱。” （在房地产广告中，带有无窗办公室的一卧室通常被称为“可转换的两卧室”。）

伯曼告诉我，如果售价合适，他可以将任何办公楼改造成住宅。但他承认 55 Broad 带来了特殊的挑战。直到二十世纪二十年代中期，曼哈顿的办公楼改建大多涉及战前建筑。这些建筑的楼层又窄又小，很容易分成公寓，而且因为它们是在空调出现之前建造的，所以通常有庭院或通风井。因此，您不必创造奇怪的布局来为卧室提供一些阳光。（自然光往往会在建筑物内部约三十英尺处逐渐消失。）战前的建筑也充满了退缩，这些退缩可以成为私人露台，而且它们有橡木镶板的电梯，给人一种宾至如归的感觉。我最近参观了金融区第一座进行大型办公至住宅改建的此类建筑，即自由街 55 号，该建筑长期以来一直是辛克莱石油公司的总部。一位名叫约瑟夫·佩尔·隆巴迪 (Joseph Pell Lombardi) 的建筑师于 1980 年对这座建筑进行了改建。我查看了第一批购买者之一位于二十三楼的公寓。三个方向的景色都很壮丽，只有最初的建筑师亨利·艾夫斯·科布在哥特复兴式外观上安装的滴水嘴兽才打破了这一景色。从一扇窗户往下看，我看到了庄严的联邦储备银行，金库里装满了金条。这种景色符合我们对纽约生活的幻想。正如建筑师罗伯特·A·M·斯特恩 (Robert A. M. Stern) 1996 年对《泰晤士报》所说：“谁不想住在摩天大楼里？电影中的每个人都住在曼哈顿顶层的公寓里。”

但在金融区内像 55 Liberty 这样可供改建的塔楼仍很少。剩下的都是战后的建筑——许多内部空间又深又暗，天花板很低，缺乏视觉吸引力。伯曼在保留自己的钱包的同时，尽其所能为这些建筑增添舒适感。例如，他可以将多余的电梯井重新用作垃圾槽。在一栋建筑中，他将电梯井空间改造成一排公寓的门厅。

布罗德 55 号的双层机械楼层曾经包含巨大的供暖和制冷系统，现在将变成两层公寓。居民将在某些窗户下配备紧凑的暖通空调装置，就像在汽车旅馆一样。这些装置比旧系统所需的空间少得多，而且能源效率更高。伯曼指出，布罗德 55 号将成为曼哈顿第一座全电动、零排放的公寓楼。这不仅对环境有利，它还节省了他在混凝土地板上插入数千英尺管道的成本。这只是伯曼的货币利益和公共利益如何轻松结合的一个例子。我们向窗外望去，看到了邻近一栋不起眼的办公楼，他看到了猎物。“这种情况可能还会持续三到五年，”他预测道。“那座建筑也将被改造。”

适应性再利用是回收的一种形式，这是伯曼经常提出的观点。根据国家经济研究局（NBER）最近的一篇工作论文，将过时的办公楼改造成公寓大楼可以将其能源效率提高多达百分之八十。（在住宅楼里，并不是每个人都24/7开着空调。）根据工程公司Arup Group的一份报告，改造曼哈顿的一座办公楼所释放的碳平均不到原来的建筑的一半。刮擦确实如此。

尽管这些项目看起来很昂贵，但重新利用旧建筑的成本较低，可以使租金价格低于新建筑的租金价格。伯曼估计，曼哈顿下城一栋新建筑中的一室公寓的最低月租金远超四千美元，而布罗德 55 号的类似公寓的最低月租金约为三千五百美元。虽然这对一个人来说是一笔相当大的数目，但以曼哈顿的标准来看，这并不是特别昂贵，而且正如伯曼承认的那样，他的许多单位最终将被共享。

他向我强调，他对公寓内发生的事情或租户的体验并不是特别感兴趣。“租客不是公寓业主，”他多次告诉我。他并不想重建格林威治街 443 号，这是他的名人友好型公寓开发项目，配有酒窖和瓷砖土耳其浴室。“我们的形象是年轻人，”他说。“也许二十四岁，二十五岁，呆一两年，也许三年。他们没有承诺。”他的客户正处于人生的城市跳跃阶段：“‘好吧，明年，这一年到了，我要去，因为我需要去波士顿，或者我需要去芝加哥，或者我要去旧金山。'伯曼曾考虑改善 55 Broad 过时的外观，但认为这笔钱花得不值当。“租房者不太关注这些事情，”他说。

无论如何，纽约的租房者没有太多选择。“我们以前从未出现过这种供需失衡的情况，”伯曼说道，语气就像一个喜欢自己赔率的人一样高兴。他目前拥有的五栋左右建筑的空置率约为百分之一半。他预计55 Broad的所有单位将在上市后六个月内出租。

伯曼的一些重建计划在建筑上更具冒险精神。2017 年，他与 Avinash Malhotra 合作改造了同样位于金融区的水街 180 号。该建筑与 55 Broad 一样，是由 Emery Roth & Sons 设计的厚矩形板，内部空间超过七十英尺长。伯曼本可以按原样出租这些超长公寓，但他决定拆除建筑物的核心部分，因为机械设备占据了空间，从而创建了一个庭院，并将公寓布局缩减到正常长度。尽管以前从未尝试过这样的重组，但他还是冒险了，花费了数百万美元。他说，结果给了租户更多的光明，但那是偶然的。纽约市法律允许他将拆除的面积添加到建筑物的顶部——他获得了四层楼和一个带游泳池的屋顶。“如果我做不到这一点，我就不会有具有成本效益的单位，”他说。

55 Broad 的建筑师是 John Cetra 和他的配偶兼专业合伙人 Nancy J. Ruddy。他们在业界广受尊敬，但他们并不是明星建筑师，而伯曼没有时间去接触这种类型的建筑师。“年轻的职业租户不会付给我更多的钱，因为我的建筑是诺曼·福斯特设计的，”他告诉我。有一天，Cetra 和 Ruddy 在 55 Broad 遇见了我。塞特拉描述了他和伯曼在项目上的反复讨论。（55 Broad 是他们的第六个。）Berman 首先草拟出一个计划，然后将其传递给 Cetra。“他希望提高效率，”塞特拉说。“我想让它变得更好一点。“内森，让我们给门厅多一点空间。” 

伯曼重点关注建筑师卡斯·吉尔伯特 (Cass Gilbert) 将摩天大楼定义为“让土地赚钱的机器”，而塞特拉和拉迪则强调快乐。Cetra 向我展示了他 55 Broad 的平面图：公寓像嬉戏的海豹一样蜷缩在公寓周围。他解释说，他和拉迪总是追求“令人惊叹的因素”，并补充道，“理想情况下，在尽可能多的公寓里，当你打开门时，你会看到光，然后你就会走向光。”闪亮的木地板会增强这种效果，但是，Cetra 有点不好意思地指出，55 Broad 的地板将覆盖一种叫做“乙烯基板地板”的东西。在人们不断进出的建筑物中，木材太容易磨损，而且，塞特拉说，乙烯基地板正在变得越来越好。“他们能够创造出不重复的模式，”他说。

鲁迪说，将公寓布局融入办公楼形状的限制中很有趣——每个单元都有“手表的复杂性”。她讲述了他们获得奖项的巨大成功。2014 年，在将第五十二街的前 Flatotel 改造成公寓时，他们将一个旧的装卸码头（卡车停放和垃圾箱存放的混凝土区域）重新配置为一个新的街区中部入口。“我们用它创造了这种神奇的大厅，”鲁迪说。“我认为以前没有人改装过装卸码头。”

Cetra 猛烈抨击了布罗德 55 号的平面图，以强调这一点：“如果这是一栋新建筑，每间卧室都将完全相同。但看这里。这是一间卧室，那是一间单间公寓，那是一间单卧室单间公寓，每间都有不同的比例。” （布罗德街 20 号是 Cetra 和 Ruddy 与伯曼共同开发的早期项目，一名居民去年向彭博新闻抱怨她的工作室：“这是一个非常尴尬的空间。它不是正方形，不是长方形，它有各种奇怪的边缘和奇怪的角落。”）

55 Broad 的标准配备之一是洗衣机和烘干机。“人们一边看电视一边穿着睡衣或内衣洗衣服，”鲁迪解释道。在地下室，原本可能专门用作大型公共洗衣房的公共空间将旨在帮助租户彼此见面。小公寓让人们想要便利设施，便利设施让人们接受小公寓。新一代人期望大学后的生活与大学类似。“我们正处于一场便利设施战争中，”鲁迪说。金融区所有改建的建筑都充满了联合办公空间、健身房和豪华沙发。

Cetra 和 Ruddy 告诉我，他们的标志性举措之一是用模块化搁架单元装饰公共空间，其中包含小型雕塑和陶瓷，“感觉就像是在海外旅行时捡到的”。建筑师还收藏了一堆艺术书籍——《爵士生活》、《赫尔穆特·牛顿：工作》、一本艾未未装置作品集。我反对说这些书看起来像是人们从未真正读过的书，但他们不同意。租户确实把它们拉下来了。事实上，Cetra 和 Ruddy 告诉我，他们在布鲁克林市中心设计的 AVA DoBro 公寓楼里的书籍曾经完全消失了。“原来是一名建筑工人，从小就没有书本长大，”拉迪说。“所以我把它们换掉了。”

“它们都是好书，”塞特拉补充道。

我们来到布罗德 55 号的屋顶，站在一个又长又空的混凝土坑前。拉迪拿出 iPad，向我展示了未来泳池的渲染图：十一英尺乘四十五英尺，由十几张朝东的躺椅和雅致的灌木丛衬托，正如拉迪所说，增加了“与自然的联系”。在我看来，那是一个泳池屋，但结果却是“一个室内外工作空间”。

布罗德 55 号大厦高 400 英尺，但由于位于金融区，因此其规模属于中等规模。我指出，邻近大楼的剩余工人可以轻松地从办公室窗户往外看，观察布罗德 55 号屋顶上发生的任何活动。Cetra 说：“这就是乐趣的一部分！”

七十年代末，我的父亲和母亲是一对上西区夫妇，他们分居了。我的父亲是一名公司律师，长期在水街 77 号工作，这是一座由埃默里·罗斯 (Emery Roth) 设计的钢铁和玻璃幕墙大厦，至今仍作为办公楼使用。几年后，他搬进了附近第一批改建的办公楼之一的一间卧室公寓。这是一座战前的建筑，令人印象深刻的大厅让你感觉好像你正在去与摩根先生约会。对于我的父亲来说，在职业生涯中乘坐两三趟火车在曼哈顿的脊柱上来回之后，步行一小段路去上班是一种乐趣。公寓里有一个厨房他没有用，而且位于高楼层。在我和他住在一起的那些夜晚，我们会看着邻近的塔楼灯火通明的内部，清洁工慢慢地穿过每一层楼，清空废纸篓。他告诉我，他喜欢成为一名伐木工人睡在森林中央的感觉。

那时，下班后没有营业的餐馆或商店，甚至连 Blimpie 也没有。约瑟夫·佩尔·隆巴迪 (Joseph Pell Lombardi) 的儿子迈克尔 (Michael) 在自由街 55 号（美联储旁边的大楼）长大，他还记得晚上街道上空无一人，守卫在搬运金条托盘。“这一切看起来都非常随意，”迈克尔回忆道。“周围没有人，只有我，一个孩子，想象着拿走其中一个是多么容易。”

1970 年的人口普查数据显示，钱伯斯街以南只有 833 人居住。当我开始去父亲家时，已经有更多的人了，但数量并不多。“目前还没有定论，”房地产专家亨利·罗宾斯 (Henry Robbins) 1996 年在一篇有关金融区生活的文章中告诉《泰晤士报》 。“这个地区在晚上就会死气沉沉。它需要一个邻里、一个社区。”

金融区现在拥有足够的人口密度，让人感觉像是一个合适的纽约社区，这要部分归功于伯曼。他的办公室位于华尔街 40 号，位于第 17 层，从窗外他可以看到五座改建的塔楼。在布罗德 55 号的几个街区内，他将交易广场 20 号、华尔街 63 号、华尔街 67 号、水街 180 号和布罗德街 20 号变成了公寓楼。他目前正在水街 25 号工作，这里是摩根大通的前总部，该建筑继辉瑞大楼之后，将成为美国迄今为止第二大的改建项目，Cetra 和 Ruddy 帮助他设计了 1300 个单位。克雷恩纽约商报 (Crain's New York Business)称伯曼为“FiDi 之王”。

他享有当地当权者的地位。九十年代末，在从岳父那里获得了八万美元的贷款后，他开始了自己的改装生意。有一段时间，伯曼作为一名开发商显得与众不同，他专注于其他人认为太小或利润不足的市场。现在他正在拒绝项目。西尔弗斯坦地产公司 (Silverstein Properties) 的高管戴维·马克斯 (David Marks) 正在与伯曼一起开发 55 Broad Street，他说：“多年来，我引用的是内森的话，他是一个没有人真正理解的古怪怪物，而现在他是全城最漂亮的女孩。”舞池里每个人都想和他跳舞。”伯曼几乎可以立即决定——只需了解建筑物的年龄和位置，并浏览一下谷歌地球——这个地方是否适合改造。“如果每磅的价格合适，我会说，‘我们走吧，’”他说。

伯曼出生于乌克兰，十四岁时来到纽约，是大屠杀幸存者的孩子，他在城市房地产生态中占据的一席之地对于一个不信任政府的移民来说是有意义的。他只关注特定年份之前建造的建筑——1977 年在默里街下方建造的建筑，以及 1961 年在曼哈顿其他地区建造的建筑——因为它们可以在没有特殊差异的情况下进行改造。（曼哈顿的改造长期以来一直受到限制，因为居民区的人口突然激增可能会导致学校拥挤，公共交通不堪重负。）“生命短暂，”他告诉我。“我不想等两三年才能重新分区。”市长埃里克·亚当斯 (Eric Adams) 支持的当前分区变更提案将允许对纽约 1990 年之前建造的任何建筑进行改造。它将增加的潜在公寓池几乎与整个费城的办公空间一样多。伯曼希望分区变更能够在今年年底成为法律。

我们离开布罗德 55 号后，伯曼带我参观了他的另外两处房产。我们沿着街道出发，来到布罗德 20 号，那里曾经是证券交易所的一部分。我们短暂参观了一套公寓，但最引人注目的是底层大堂。有一个商业规模的健身房，里面摆满了沙袋、椭圆机、自由重量架和一排跑步机。另一个房间设有台球桌，第三个房间是一间图书馆，配有 Cetra 和 Ruddy 的模块化搁架单元。看起来没有人超过三十五岁。大厅下面有一个装有厚重铁栅栏的金库，里面曾经存放过债券。Cetra 和 Ruddy 没有将这座巨大的建筑拆除，而是在其中设立了一个联合办公空间。（“现在房客有时会在那里玩扑克。”）当我们离开时，伯曼打开那扇巨大的门，用巨大的铰链转动它，急于向我表明它仍然有效。

我们沿着比弗街和珍珠街走到水街 180 号，伯曼已经拆除了这座建筑的核心筒。在入口处，他说：“我将挑战你向我展示这个室内装饰中的任何元素，你可以指出并说，‘哎呀，这真的是办公时期的。’”  我不能。他夸口说他从来没有输过那个赌注。在电梯里，我们遇到了一位年轻的住户。她养了一只狗，并说她已经在这栋楼里呆了五年多了。伯曼似乎很失望。

在十二楼，靠近另一个模块化货架单元的地方，有一台亮白色的机器，标有“Tulu：您的智能租赁商店”。使用手机，您可以租用烤面包机或吸尘器等家居用品，或者购买用完的东西：卫生棉条、汰渍豆荚、多力多滋。这是一种聪明的方式，既可以证明小壁橱的合理性——“内森相信非常紧凑的壁橱，”鲁迪告诉我——又可以通过人们现在的生活方式赚钱。“这些人晚上想吃零食，”伯曼说。

之后，我走进了 FiDi 的清晨。我转向交易广场，在那里我经过了一群正在为克里斯汀·维斯巴尔的“无畏女孩”雕像拍照的游客。各种餐厅都挤满了人，从 Trinity Place 等啤酒馆到最近装修的 Delmonico's 等牛排馆。石街现在是一个美食广场，我可以在交易广场北面的全食超市购买杂货。（如果我父亲想要的话，他必须去村里买杂货。）钱伯斯街的街头生活消失了，那里的政府办公室漆黑而空荡荡。就好像原来的荷兰定居点已经被重建，回到华尔街还有一堵墙的时候。

在 2022 年 Glassdoor 的一篇帖子中，一位名为麦肯锡顾问的用户问道：“我应该住在 FiDi 吗？”人们的反应包括对屋顶游泳池和美景的欢呼。但一位名叫 IBM1 的用户建议住在其他地方。“这是一个没有灵魂的社区，”IBM1 写道。“不要被超豪华的建筑所左右。”确实，FiDi 仍处于无菌状态。它可以使用一些公园，而岛上的居民似乎要么是岛上的新人，要么是暂时的。建筑物内的所有便利设施都将人们限制在其范围内；如果您的地下室有一台 Tulu 分配机，谁需要去当地的五金店或药房？

尽管如此，现在有超过三万人居住在 FiDi，而且至少其中一些人已经开始将其视为永久的家。伯曼告诉我，虽然他一半以上的租客曾经是公寓合租者，但他预计布罗德街 55 号的这一比例将接近 15 人。这对他来说表明有家庭正在搬进来。他补充说，他最近拆除了 180 Water 的一间乒乓球室，并将其变成了儿童游乐空间。“我们大楼里有六十个孩子！”他惊讶地说。其中之一是他的孙子。他的儿子是公司的二号人物，他的儿媳五年前搬了进来。“他们从未离开，”伯曼说。