中央再发声，城市更新大转机
【导读】
近期，财政部官方网站发布了一则重要通知：自今年开始，中央财政将采用新的方式支持上海、南京、杭州等15个城市进行城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。
近期，财政部官方网站发布了一则重要通知：自今年开始，中央财政将采用新的方式支持上海、南京、杭州等15个城市进行城市更新行动，单个城市最高补助12亿元。
一般来说，城市更新项目通常需要牵扯到拆迁、安置、改造、重建等多个环节，所需资金众多，周期较长。单纯依靠财政拨款难以满足需求，因此必须创新市场化融资模式，鼓励社会力量参与，减轻财政压力。
今天，我们将讨论中央财政对城市更新的作用，以及城市更新项目所采用的融资模式。
城市更新出现显著变化，资源向特定城市集中，就房地产市场供需关系发生重大变化而言，我们多次提到，构建房地产发展新模式势在必行。
加速推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，就是针对房地产市场新形势采取的重要措施。
特别是今年以来，围绕城市更新的实实在在的投入不断增加。
例如，今年以来，多个国内城市陆续宣布城中村改造专项融资项目启动。值得注意的是，几乎所有纳入城中村改造的超大和特大城市都有相关项目启动。
截至5月27日，国家开发银行已发放城中村改造专项融资1002.47亿元，共涉及34个城市的376个项目。截至5月20日，农发行已向城中村改造项目投放专项融资780.53亿元。
尽管城中村改造专项融资规模不是十分庞大，但其实际效用不容忽视。
一方面，城中村改造专项融资成本较低，期限较长，能在一定程度上缓解项目资金需求大、周期长的瓶颈，特别是对城中村改造项目前期资金筹措的压力，从而提升项目实施主体的参与积极性。
另一方面，城中村改造专项融资属于特殊政策支持，不会增加地方政府的隐性债务，对减轻地方财政压力，更有利于推动城中村项目改造。督促项目进度、质量和安全的有序推进。
此外，财政部最近宣布支持上海、南京、杭州等15个城市实施城市更新行动，这一举动更是发出明确信号。
首先，中央财政亲自出面，提供实际的经济支持，能够直接减轻地方政府的财政压力，解决城市更新项目启动资金的问题。
根据中央财政资金补助标准，东部地区每个城市补助总额不得超过8亿元，中部地区不得超过10亿元，西部地区不得超过12亿元，直辖市也不得超过12亿元。这些资金将根据项目进展情况分年度拨付。
另外，这次财政部还明确指出，示范城市要根据具体情况有针对性地解决本市发展的制约问题，避免盲目投入。示范城市包括地下管网和综合管廊建设、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板以及老旧片区更新改造等内容。
最后，通过竞争性选拔的方式，也预示着未来城市更新将不再盲目扩张，而是更具有针对性，尤其是向超大特大城市和长江经济带沿线大城市进行倾斜。
根据公示，示范城市在申报前需满足以下基本条件：
1.建立城市更新工作的组织领导和协调机制，并制定城市建设工作方案；
2.城市财政条件满足城市更新需求，地方政府隐性债务风险低，不存在重大负面事件。
申报之后，财政部将通过竞争性评审选拔一些符合条件、积极性高、具有特色的城市。
从融资难的角度看，城中村改造开发周期长、主体众多、实施难度大，收益回报方面存在不确定性，因此面临融资难题。
另一方面，为防范新增的隐性债务，中央和地方都对政府主导的城市更新融资方式制定了相应的约束政策。
除了城中村改造的专项融资和中央财政的补助资金外，为了持续稳步推进城市更新项目，必须鼓励社会力量参与，并分担财政压力。
因此，我们需要特别介绍目前备受广州、上海、西安等大中城市重视的城市更新基金。
据不完全统计，目前城市更新基金数量已经超过60个，并且数量还在快速增加。
与其他融资方式相比，城市更新基金具备几个特点：
1. 募资相对方便，通过适当的“让利”以及结构化设计，能够吸引银行、保险、房地产企业、施工单位等具备投资能力的社会资本参与，实现利益共享和风险共担。
2. 通过引入社会资本，能够直接减轻地方政府财政压力，并且可巧妙回避新增隐性债务的风险。
城市更新基金的发起方主要有两种情况。
第一种是政府主导，一般由地方财政部门负责实施，当地城市投资控股公司负责具体代为出资。这种模式的特点在于充分发挥国有资金的杠杆作用和主导作用，能够有效吸引社会资本参与。
第二种是市场化企业主导。这种模式的基金投资方向和运作模式更加市场化，同时也具有较小的杠杆倍数。例如，上海建工设立的城市更新基金对推动项目更新改造具有积极作用。
总的来说，中央财政对城市更新项目融资的支持将成为今后的重要前提。同时，城市更新基金等多种融资方式的出现，也将在一定程度上缓解城市更新项目的融资难题，推动城市更新工作的有序展开。
