城市更新何以“运营称王”
【导读】
俗话说“三分建七分养”，产业运营在城市更新中发挥着策略性和关键性的作用。它不仅在前端出谋划策，更站在动态变化的长远角度协助规划者和决策者理解和把握产业发展趋势，并有针对性地制定战略和措施，推动城市朝着更加繁荣、宜居和可持续的方向发展。
俗话说“三分建七分养”，产业运营在城市更新中发挥着策略性和关键性的作用。它不仅在前端出谋划策，更站在动态变化的长远角度协助规划者和决策者理解和把握产业发展趋势，并有针对性地制定战略和措施，推动城市朝着更加繁荣、宜居和可持续的方向发展。
产业运营在更新中是至关重要的支撑，是推动城市可持续发展的关键引擎。
但不禁要问一句：城市更新中运营为王，到底凭什么？
城市发展阶段自增量转入存量，不是政策所驱动的，而是时间驱动的更新。时间久了，建筑物危旧了，人也换代了，一切就必须得换，它是必须要一次又一次迈过的坎。那我们该如何理解呢？更新是单纯的置换或者翻新空间吗？要理解产业运营的重要性，首先要理解城市更新的本质：更新的本质不仅在于空间重塑，更在于价值重构。在于通过城市资产的管理与运营实现低效资产的价值提升，并最终实现空间资产的增值。
空间服务于人，价值创造源于人，最终为空间消费的也是人。空间的价值因人而产生较大的主观差异，不同风俗习惯、不同年龄阶段、不同爱好等各类特点的人对同类型空间（文化区、生态区、老城区、街边街角等）的价值判定有差异。不同区位及特征下的空间，价值重构逻辑的差异又带来更新路径的差异，于是城市更新难做。
路径探寻在于以下几方面：一是理清项目所在区位及其所呈现出的各类特征；二是理清项目内部或周边人群特征及其价值认同；三是理清价值倾向与认同及所需要的空间特征与场景。
我国高度重视城市更新与城中村改造，发布了一系列相关政策。2023年推进城市更新行动再次成为国家政府工作报告的重要内容，从年初全国住房和城乡建设工作会议至年终的中央经济工作会议及全国住房和城乡建设会议，均强调“实施城市更新行动，构建宜居、韧性、智慧城市”。
城市更新：有哪些常见误区？
诸多城市在更新过程中普遍存在几点误区。
一是需求理解偏差：在项目的初始规划和建设阶段，往往未能充分考虑最终的运营需求，对产业及消费者的精准预测和理解亦不足。在新时代城市更新的背景下，民众的需求已从基础物质需求逐步转向服务品质需求。
二是传统思维固化：传统的大建设思维方式导致项目规划和建设优先，而后考虑招商与运营。这种做法最终使得众多已开工或已建成的项目难以获得消费者认可，更不必说为有效的运营数据提供支持。
三是造血能力不足：城市更新的过程中，过于依赖拆改重建等短期见效的措施，对功能需求的深度研判不足。城市品质、功能与内涵的提升未受到足够重视，对城市居民活动的研究及城市空间与居民活动关系的挖掘不够深入。因此，更新后的城市活力不足，无法实现通过城市更新推动地区片区复兴的目标。
核心体现：实现损益等的平衡
增量时代已经过去，多元协同的时代正在到来。投资方、房地产开发商、施工建造方、运营方、政府平台公司在内的多种主体都逐渐参与到城市更新之中。随更新模式转变，政府责任逐渐减弱，市场化主体参与度提升，政府正逐渐引入更多元的市场主体参与其中，通过全流程的风险分担和价值共享，来推动项目落地实施。
在此种新时代背景下，城市更新核心问题实际上是如何实现“平衡一本账”。由于项目资金投入巨大，涉及主体众多，包括前期产品设计和成本控制，经济效益难以平衡。城市更新已进入新阶段，愈发注重运营逻辑。通过不断调整和更新片区产业生态，将运营需求前置至项目投资决策中，进而通过全产业链的整合以实现未来收益平衡目标。
许多市场上成功的项目都源于观念转变，即从传统的开发思维转向更注重产业运营的思维。通过引入新兴产业替代陈旧、滞后的业态功能，创新功能场景，塑造全新的城市地标和发展引擎。具体表现在：
一是从点状地块改造到区域整体复兴。以成都猛追湾为例，该片区通过更新工程，成功将原本陈旧、不活跃的地带转变为国际化的休闲消费场所，为全国城市复兴提供了借鉴。依托成都市“八街九坊十景”系统，实现社区、街区、片区的整体活化。重点包括滨水带建筑重构、改善水岸吸引力、引入年轻业态和开放河畔区。猛追湾的业态主要依托于主干道东侧底商，融合工业精神内核与现代消费配方，提供独特文化体验和创新零售，呈现出文、旅、产、居、游、购于一体的复合形态。
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图片图片改造前后对比（图片来源：猛追湾城市更新公众号）
二是产业运营思维导入与前置。中国的城市化已从“粗放式发展”转向“精细化运营”，城市更新也从“建筑更新”变为“人、产、城”融合的“理性更新”。城市更新并非仅是“面子工程”，需在规划早期考虑运营视角，以指导后续服务。
招商前置引入企业或机构，特别是知名大牌企业和机构，通常涉及较大规模的土地和建筑需求。通过提前合作，可在规划设计阶段根据企业或机构的需求合理制定建筑和空间规划，制定定制化建设空间和建筑载体的标准。运营前期进行系统化整合，综合利用资本投资、产品业态、规划策划、建设施工、品牌推广、销售运营多方资源，结合招商需求和运营资金，制定全面的招商计划、投融资规划及空间环境设计，实现项目效益最大化。
产业运营：
定制化的城市“生意人”
城市更新与产业运营关系密切。更新旨在提升经济活力、改善基础设施和居住环境，而运营则吸引优质企业来促进目标实现，在吸引优质企业，优化产业结构促进升级的同时，助推创新氛围，促进各方要素的场景整合，助推城市形象进步和经济可持续的提升。产业运营就是城市的“生意人”，也是城市产业发展的“合伙人”，他们懂得怎么吸引优质和创新企业来到这里“生根发芽”，让城市的经济活力不断上涨。
一是创新动力注入，项目定位在准不在高。在全流程的产业运营中，首要任务是确立项目的整体定位。过分提升项目定位，既与整体环境不协调，也不符合当地客群的消费习惯。后期难以融入市场，最终就无法实现预期目标。因此，项目定位关键在于“准确”。可以适度提升，但不可过度，需兼顾片区发展状况和资源落实，以确保后期运营的顺利进行。以成都为例，东郊记忆、猛追湾和望平街的成功，都是基于产业运营导向的典型成功案例。
二是活力营造，内容选择在新不在全。在城市更新的过程中，注入全新元素成为激发区域活力的关键环节。通过引入文化、艺术、商业等创新元素，可以为片区带来生机与活力，提升其吸引力。创新特色在塑造“新”篇章中起到举足轻重的作用，涉及商业模式、合作模式、文化塑造、IP培育、产业升级等多个方面。只有立足于创新特色，方能有效解决旧有模式和传统思维难以克服的难题，使项目脱颖而出，实现市场竞争差异化与新发展模式的转型。
图片猛追湾望平街市集（图片来源：猛追湾城市更新公众号）
项目规划设计的全过程均需关注产业运营，从高层视野出发，全面考量业态布局、人流导向、建筑功能、空间舒适度以及未来可塑性等多方面因素。至关重要的是，摒弃短期收益的固定思维，通过持续的产业运营实现长期资产增值，即实现“可持续发展”。
运营前置：
推动产业与空间的可持续
一是产业生态升级。城市更新与产业生态升级相互促进，旨在以城市更新推动产业转型，培育城市经济新动能。成功的城市更新通过创新空间规划，引入新兴产业，构建新型生态，激发新消费需求，从而提升城市活力与发展潜力。产业定位需契合新时代城市发展需求及趋势，面对大运营时代的来临，城市更新项目的竞争力关键在于运营水平。运营的成功是项目成功的关键。
二是全流程的运营理念植入。以 “ P+EPC+O模式 ” 为核心，凸显精准规划先行、跨区域协同、全链条服务、数字化引领以及智能化运营等显著特性。充分发挥咨询策划业务在龙头牵引和战略前哨方面的作用，立足于使用者与运营者的视角，自项目立项之初便全程参与。协同业主方、EPC方从多维度对项目进行科学专业论证，有效避免“策划不对规划负责、规划不对产业负责、产业不对运营负责、运营不对盈利负责”的怪圈和通病。
三是提高片区可持续性发展。在不确定中寻找确定性，让模糊的事情变得具体。通过“P”为项目整体做精准的定位，为后续产业集群的打造提供条件和依据；通过“P”梳理当地产业现状、产业上下游现状，为后续的招商运营工作做好铺垫，真正让产业兴起来、强起来、旺起来。同时，“策规同步、产业先行、运营赋能”的全过程、全价值链模式能够更好的为项目保驾护航，实现片区经济活力的持续高质量发展。
策划引领-产业导入-专业运营：
片区续写新故事的开始
城市更新不仅是简单的物质更新，更是对城市内在精神的传承与发扬，是让城市更加人性化，充满活力，并变得更加可持续。通过城市更新，我们可以再次发展城市的独特魅力，让低落的空间再次找到独属于自己的品质与幸福，更能让人们的工作与休闲变得不再遥远。
而产业运营，让市井小巷等各类城市存量空间焕发新貌的同时，更让存量空间中的人与事从空间和时间两个维度都变得有组织有秩序。所谓“运营为王”，不是简单的价值增长，也不是简单的“追逐利益与追逐效率”的工具，而在于帮助各类市场主体在生产与生活、空间与时间等各类二元关系中找到自己的“一席之地”，找到属于自己的平衡，找到自身与城市发展、与时代发展的衔接点。
在存量更新时代，更新更应成为带领人民走向美好生活的一种手段，如猛追湾等更新实践，在价值追寻的同时逐渐回归人本，让人们在对抗时间的各类存量空间中也能再度找到新的收获与幸福。
