2022年，我国城镇化率已达65.22%，按照发达国家城镇化率规律,城镇化率一般达到75%—80%即可满足发达国家标准。从国外经验来看，城镇化率在达到70%以后城镇化速率将明显放缓，城镇化发展模式将从“高速发展”转向“高质量发展”。一二线城市建设用地紧缺与城市快速发展矛盾突出，深圳、上海、北京等地土地开发强度已超50%，远高于国际生态宜居警戒线。
过去粗放外延式的城市发展模式，导致土地利用普遍低效，片区综合发展效益不高，且城乡二元土地制度背景下，国有土地总量占比小，集体用地征收难度相对高，导致城市新增建设用地规模有限。因此，势必要向存量要增量，以此完善城市规划、内部产业升级、生态环境修复等，提高城市对于人口和经济活动的承载力，从而推进新型城镇化，实现高质量可持续发展。
城市更新是城市实现高质量、可持续发展的必由之路。作为盘活我国存量土地住房资源的重要抓手，近年来城市更新必要性愈加凸显。2021年，我国首次将城市更新写入《政府工作报告》，将城市更新提升至国家发展战略高度。各地纷纷出台了城市更新办法，完善地方城市更新政策体系。
城市更新概念的首次提出是在1958年的荷兰首届世界城市更新大会上，此次大会将城市更新定义为“改善生活环境的城市建设活动”——生活在城市中的人们有着不同的居住期望和出行、购物、娱乐等活动需求，并且为了形成更好的生活环境和更美好的城市容貌，会对房屋或者环境等提出改善的要求，这类改善生活环境的城市建设活动都是城市更新。
目前，城市更新广义上指的是针对城市存量土地，通过拆除、改建、整治等方式，改善居住环境，优化土地资源配置，从而促进城市资源利用效率提升，建筑功能升级换代。而在实操中，各地政策体系不一样，做法通常非标准化。
中国城市更新探索可追溯到新中国建设时期，大体划分为五大阶段：
第一阶段（1949-1977年）基础性城市建设工作为主
新中国成立，刚刚经历了战争洗礼，城市物质衰败、设施落后。为了解决迫切的基本生活需要，各地城市不同程度地开展了以改善环境卫生、发展城市交通、整修市政设施和兴建工人住宅为主要内容的城市建设工作。北京龙须沟整治、上海棚户区改造、南京秦淮河改造和南昌八一大道改造等，都是当时卓有成效的改造工程。城市更新思想方面，梁思成先生和陈占祥先生关于北京老城保护与改造提出的“梁陈方案”，跳出老城，从更大的区域层面，解决城市发展与历史保护之间的矛盾，为整体性城市更新开启了新的思路和方向。
第二阶段（1978-1989年）理论与实践探索
1978年是中国具有划时代意义的转折年，标志着中国进入了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。为了满足城市居民改善居住条件、出行条件的需求，偿还城市基础设施领域的欠债,北京、上海、广州、南京、合肥、苏州、常州等城市相继开展了大规模的旧城改造。且这一时期围绕旧城改建开展了系列学术研究和交流活动。在法制建设方面，1980年制定《城市规划法（草案）》，1984年公布了第一部有关城市规划、建设和管理的基本法规《城市规划条例》。在条例中指出“旧城区的改建，应当遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造”，这对于当时还处于恢复阶段的城市规划和更新工作，具有重大的现实指导意义。
第三阶段（1990-2011年）引入市场机制，多种更新方式探索
在高速城镇化的背景下，正是因为土地的市场化改革，地方政府有途径通过土地批租为旧城更新提供新的资金来源，由于市场机制引入，政府和市场共同推动，加快了旧城区基础设施改善，使旧城区土地得以增值。在北京、上海、广州、南京、杭州、深圳等城市开展大规模城市更新活动，涌现了北京798艺术区更新实践、上海世博会城市最佳实践区、南京老城南地区更新、杭州中山路综合更新、常州旧城更新以及深圳大冲村改造等一批城市更新实践与探索，更新重点涉及重大基础设施、老工业基地改造、历史街区保护与整治以及城中村改造等多种类型。但与此同时，也发生了一些破坏历史风貌、激化社会矛盾等严重问题。
第四阶段（2012-2018年）实施机制完善与制度建设
2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》出台，以及2015年12月召开的中央城市工作会议，标志着我国城镇化发展进入了质量提升的战略性调整阶段。国家相继出台《关于加快棚户区改造工作的意见》和《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》等重要文件。
2015年2月“广州市城市更新局”挂牌成立，之后深圳、东莞、济南等陆续成立城市更新局。在城市更新管理法律、法规方面，上海出台《上海市城市更新实施办法》《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》《上海市城市更新规划管理操作规程》、《上海市城市更新区域评估报告成果规范》等重要文件，深圳出台《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》和《深圳市城市更新标准与准则》等重要文件。
第五阶段（2019年-至今）全国范围实施城市更新，聚焦“留改拆”并举
“城市更新”首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入当年政府工作报告和“十四五”规划文件《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，将其上升至国家战略层面，并将在全国范围内正式全面展开。2021年8月31日,住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，为城市更新划出底线。关注点由外延式的发展转向城市内部空间的质量提升，强调城市质变及有机更新机制的搭建。
改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。今天，中国城市发展进入了由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。住建部公开数据显示，截至2022年底，我国城镇化率已经达到65.22%，有9.2亿人生活在城镇，城市建成区面积达到6.3万平方公里。据不完全统计，2022年全国有571个城市实施城市更新项目达到6.5万个。
从试点地区来看，深圳“十四五”期间，深圳城市更新和土地整备实施规模合计95平方公里，投资超1万亿元，相当于“十三五”期间的3倍；广州“十四五”期间城市更新计划投资3315亿元；辽宁“十四五”期间城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元；2020年成都面向全球发布“中优”机会清单，502个投资项目中，“城市有机更新”占92个，根据估算，城市更新领域未来5年的投资额在万亿左右…。“十四五”期间全国平均每年由城市更新拉动的投资规模达到万亿级以上，势必推动城市更新运作模式创新，吸引社会资本参与。
