热线电话：400-180-8628
近年来、从中央到地方，城市更新政策也是密集发布。随着2023年中央层面对“三大工程”的重大决策部署，更标志着当前我国城市更新已进入稳步实施阶段。
2024出台的一系列备受关注的顶层规划中，也再度提及要加码布局城市更新。“城市更新”正越来越多地进入中央政策文件，从实施城市更新行动转变为有序推进城市更新，城市更新已成为新时期提升人居环境品质，推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。
此轮城市更新针对存量，能刺激投资这一拉动经济的三驾马车之一，激发新的经济活力。当前的城市更新工作与以往大拆大建的改造模式明确区分开来，转向更为精细化的微改造策略。城市更新不再单纯追求拆除重建，而是侧重于公共配套的完善与升级，同时注重高质量发展与绿色节能改造，以应对当前房地产市场的新变化。
这一波的城市更新重点，在向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜，中央财政补助资金重点支持城市地下管网更新改造和污水管网“厂网一体”建设改造等，财政支持从资金渠道上为城市高质量发展提供了保障。
1、2024年城市更新政策频繁出台
■ 2024年7月28日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，其中将“实施城市更新和安全韧性提升行动”作为四大行动之一，并提出加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。
■ 7月24日，国家发展改革委 财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》的通知，提出统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新。
■ 7月18日，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。
■ 6月24日，国家发展改革委等部门印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》改造支持力度，将对促进各地老旧小区改造工作发挥积极作用。提出:包括总体要求、重点任务、做好组织实施等三部分内容。文件提到:推动购物消费多元融合发展。推动现有步行街设施改造和业态升级，积极发展智慧商圈，打造商旅文体融合的新型消费空间。鼓励利用老旧厂房、城市公园、草坪广场等开放空间打造创意市集、露营休闲区。探索社会闲置公共资源商业化运营，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆等改造为商业综合体。鼓励有条件的地方科学制定以公共交通为导向(TOD)的模式，优化城市公共交通场站地上地下空间综合开发，推进汽车客运站综合开发利用。
■ 6月13日，自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》，要求充分发挥国土空间规划对城中村改造的统筹引领作用，加强规划与土地政策的衔接，在各级各类国土空间规划中深化落实城中村改造相关要求。
■ 6月4日，国家财政部发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动。财政部、住房城乡建设部组织专家开展竞争性评审，首批拟支持的15个城市为石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
■ 2024年5月，自然资源部办公厅印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，从规划和土地政策角度深入研究，明确了全国城镇老旧小区改造的行动方向，提出要围绕老旧小区改造中存在的困难、堵点，进一步完善老旧小区改造相关的规划土地政策，提高改造支持力度。
■ 5月6日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于开展城市更新示范工作的通知》明确，自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，示范城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金。
■ 4月17日，住房城乡建设部印发《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》。提出重点任务包括住宅老旧电梯更新、既有住宅加装电梯等十个方面。
■ 3月9日，在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，城市更新是城镇化发展的必然过程，是推进城市高质量发展的重要举措。
■ 3月7日，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》。提出到2027年，工业、农业、建筑、交通、教育、文旅、医疗等领域设备投资规模较2023年增长25%以上；提出实施设备更新行动、消费品以旧换新行动、回收循环利用行动和标准提升行动，强化政策保障。
■ 3月5日，全国两会政府工作报告提出：稳步实施城市更新行动。继去年7月7日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，两会进一步明确城市更基调从有序推进到稳步实施，今年主要任务是将城市更新作为一项长期战略。
■ 1月24日，住房城乡建设部办公厅发布《住房城乡建设部办公厅关于印发城市更新典型案例（第一批）的通知》，总结了28个城市更新典型案例。
■ 1月15日，全国自然资源与国土空间规划标准化技术委员会发布《国土空间城市更新规划编制指南》（征求意见稿），将城市更新工作融入国土空间“五级三类”规划体系，确立了国土空间规划中城市更新的总体目标、基本原则、编制内容和工作方法。
2、城市更新模式不断创新
近期多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。除更名外，各地也在探索老旧小区改造的新模式。
2024年7月，湖北省首个“住宅合作社”项目开工，武汉市青山区二十一街坊134户居民自拆旧房盖新楼，通过“住宅合作社”模式进行危旧房改造。“住宅合作社”模式为以小区居民为主体，政府支持、企业参与危旧房合作改造，从而实现旧房换新房。
此前，杭州老旧小区改造也创新推出了“业主自筹资金”模式，杭州浙工新村500多户居民自筹资金将小区推倒重建，资金来源大部分是业主自筹，由业主和政府共同委托开发企业代建。不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等政府专项资金补齐。
老旧小区改造的模式的创新，是住房供求关系变化背景下的新兴产物，更迎合当前房地产及城市更新的市场环境，且利于实现多方共赢。
3、城市更新成效逐步显现
1、融资难题亟待解决
当前，城市更新项目的融资渠道相对单一，主要依赖内源融资，而外部融资途径则大多局限于银行信贷。考虑到城市更新项目资金需求庞大、投资周期漫长且前期投入沉重，加之项目推进过程中充满复杂性和不确定性，这使得投资者在决策时更为审慎甚至偏向保守。为了推动城市更新的顺利进行，必须积极拓展多元化的融资渠道，降低融资成本，从而吸引更多的资金流入这一领域。
2、应对业态的错综复杂性
城市更新项目不仅要求我们在建筑和土地改造上取得创新，更需在其中巧妙融入多元化的业务元素，如物业管理、文化创意产业、旅游业等。这些不同的业态需要精心搭配与布局，以塑造一个充满活力、持续吸引人流的城市空间。目标是确保整个项目的综合效益达到最大化，这既是对项目管理能力的考验，也是推动城市更新向更高质量发展的关键。
3、探寻新的城市建设发展模式
以往，城市更新多由政府主导，涵盖项目规划、资金投入以及管理运营等各个环节。然而，政府决策的周期性较长，这在一定程度上影响了项目的决策效率。因此，迫切需要探索一种新的城市建设发展模式模式，以确保城市更新项目的可持续发展。
1.抓住机遇，紧跟政策导向，精准把握城市更新脉搏
在城市更新的进程中，政策作为城市更新的重要推手，能够为城市更新提供有力的制度保障。近年来，我国各级政府出台了一系列支持城市更新的政策措施，为城市更新提供了良好的政策环境。截至目前，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策，处于政策出台高峰期。已有二十余个城市发布城市更新专项规划，各地更加重视系统盘点内部可更新资源、规划未来更新路径。
2.做好体检，把好城市脉络，科学制定规划设计方案
充分做好城市体检，是城市更新成功的关键所在。需要深入调研和分析城市更新的现状和需求。
第一，结合“2255”城市更新底线和规划指标，充分考虑城市更新的目标、发展状况、人口结构、功能定位、空间布局、交通组织、环境保护等因素，通过收集大量的数据和信息进行全面调研评估，包括对城市更新区域的现状、历史、文化、社会、经济等各个方面的详细了解和分析，确保更新后的区域既符合城市整体发展的需要，又能满足居民的生活需求。
第二，注重文化传承和历史保护。确保城市的历史文化特色得到有效保护和传承。
第三，全力协助政府推进“三大工程”。结合政策性银行共同推进项目实施，灵活运用“拆除新建、整治提升、拆整结合”三类改造模式，注重产业导入和培育孵化，以产业综合体的理念，打造城市多元化业态。
3.把控要素，加强统筹协调，稳步推进城市更新工作
把控“土地”要素。聚焦更新项目的历史遗留问题处理、多主体实施、土地协议出让、带动和激励原产权方的自主更新、产权地块边界调整与产权年限等方面，土地规划用途可通过尝试一些更新制度的创新变革，降低原有用地性质转变程序的复杂度和难度，为城市更新顺利实施打下坚实的基础。
把控“资金”要素。中央财政定额补助部分城市开展城市更新行动，首批石家庄、沈阳、上海等15个城市入围。今年万亿元超长期特别国债也将部分城市更新项目纳入支持范围。今年以来，城中村改造专项借款项目密集落地。一方面要积极争取政府财政有限的专项资金。另一方面，要丰富城市更新融资体系。争取政策性银行以及其他商业银行对项目低息长期信贷支持以及目前的城中村改造专项借款、城市更新基金等等，充分利用城市更新融资平台，并借鉴资本市场的资金杠杆工具，盘活城市更新市场。
把控“产业”要素。城市更新要紧密结合城市产业发展趋势，推动城市业态升级。城市建设发展正在由“外延扩张粗放模式”转为“内涵集约提升模式”，通过引进打造优质产业，对原有产业进行变革，延伸新的功能和业态对原有城市空间进行更新改造，推动城市更新转型，实现城市的融合发展。
4.敢于创新，聚焦新质生产力，推广先进技术和城市更新模式新路径
发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点，在城市更新的进程中，应当结合新质生产力核心要素，通过科技创新催生新产业、新模式、新动能。
一是随着科技的飞速发展，绿色建筑技术的广泛应用，不仅提高了建筑能效，降低了能耗，还改善了居民的生活品质。
二是智能化的应用也为城市更新带来了更多可能性，实现了城市管理的智能化和精细化。
三是发展新质生产力的同时，需要注重与本地特色的结合，确保技术与模式的适应性和可持续性。
四是坚持探索城市更新新模式。从最初连片拿地开发的“城市更新1.0模式”逐步演化至现在代表社会资本参与前期土地整理、基础设施及公共服务设施建设等全过程咨询、包装、投资、建设、运营一体的“城市更新4.0模式”即城市运营商模式。
