众所周知，城市更新是城市化进程中不可或缺的一部分。商业空间作为城市公共空间的重要组成部分，对提升城市活力亦有着举足轻重的作用。

近几年，随着增量放缓，商业地产玩家纷纷将目光锁定在城市更新上，与此同时，政策的利好引导，也为城市更新打开了新局面。

相应的，在城市更新的发展道路上，商业地产玩家也从不缺乏探索的热情。往前看，深圳万象天地凭借创新的商业形态、上海新天地凭借挖掘市井文化、成都太古里凭借融合当地“快耍”与“慢活”的场域精神，可谓历久弥新，一直到现在，仍旧是城市更新的典范。向未来，据铱星云商不完全统计，今年至少还有19个城市更新项目待入市，它们在存量中寻求增量的力量。

01.政策加持打开城市更新新局面

从大的层面上看，城市更新包括建筑、道路等硬件设施的改造，以及城市文化、生态、经济等多个方面的提升。简单而言，城市更新就是以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣，从而提高城市居民的生活品质。

近几年，随着可开发地块数量减少，存量改造项目的存在感直线上升。从时间上看，我国的城市更新主要经历萌芽期、探索期、爆发期、走向成熟期四个阶段：

第一阶段（1979-1988年）：萌芽期城市化进程提速，推倒式清空再重建，由政府主导城市更新，市场不参与。第二阶段（1989-2007年）：探索期城市化进程迈入高速增长期，由市场主导城市更新，政府提供支

持。第三阶段（2008-2020年）：爆发期城市化进程维持高速增长，追求规模效应，由政府、市场共同推进城市更新。第四阶段（2021年—至今）：走向成熟期城市化进程开始放缓，由政府引导、市场参与城市更新。

而从政策层面上看，“城市更新”于2021年迎来高光时刻。2021年，“城市更新”被首次写入《政府工作报告》。此后，在每年的《政府工作报告》中，都能看到“城市更新”相关字眼。

2022年，《政府工作报告》将“有序推进城市更新”列入年度重点工作。同年，包括武汉、重庆、江苏等多地出台政策支持城市更新。

2023年，《政府工作报告》再次提出“实施城市更新行动”，要求促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。

2024年，《政府工作报告》同样提出了要稳步实施城市更新行动。除了政策上的支持，官方也在资金方面投入支持。4月，财政部、住建部联合印发通知，指出，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，石家庄、太原、沈阳、上海、南京等15个城市入围首批获支持名单。

由此可见，城市更新已进入紧要发展关头。在日常生活中，我们也能从市政设施、老旧建筑被盘活、街区的微更新中感受到城市更新带来的变化。

商业业态作为城市更新中的一个重要载体，在城市生长的历史长河中，也诞生了诸多经典的商业项目案例。如广州永庆坊的前身为有着百年历史的永庆大街；成都东郊记忆的前身为成都国营红光电子管厂；深圳万象天地的前身为大冲村城市更新项目，它们对应的正是城市更新中，对老旧街区、老旧厂区、城中村进行改造的三种形态。

近几年，在政策导向下，一些省市的商业项目、商圈也因城市更新而迈向加速度发展。

以武汉商业的城市更新为例，2022年，《武汉市提升城市建设管理精细化水平三年行动方案（2022-2024年）》发布，在打造品质公共空间一栏中提到，将改造升级武汉天地、花园道、K11广场、楚河汉街等11处消费场所。

7月26日，位于楚河汉街的武汉SKP和武汉汉街万达广场同时亮相。前者“高端时尚百货”的定位，后者“首座四代+万达广场”的创新加持，推动整个城市的消费提质升级。

02.年内待入市城市更新项目概括

据住房城乡建设部数据显示，截至7月，全国已实施城市更新项目超6.6万个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个。将目光放置在商业市场上，据铱星云商不完全统计，今年待开业的商业项目中，至少还有19个为城市更新项目，当中不乏当地重点城市更新项目代表，它们具备以下三大特点：

· 点面结合的城市综合体代表

从比较大的层面上看，像南京金陵中環、鑫耀·光环Live、长沙万象城等均为商业项目包含在成片区域的综合体开发里面。

例如鑫耀·光环Live实则是鑫耀中城中的商业业态，后者为上海漕河泾板块的城市更新项目，总建筑面积约65万平方米，是集融合商业、办公、住宅及文化剧场于一体的“超级城市综合体”。

鑫耀·光环Live整体建筑面积约10.5万平方米, 规划商业街区+塔楼下的盒子购物中心+部分沿街商铺，按照上述形态依次分3期开发，一期为总体量约1万㎡的 “光里”街区，已于去年5月率先亮相。计划于年底开业的盒子部分，将引进餐饮、零售、文娱、运动及生活方式业态，打造全时段的 「玩新场」概念。

长沙万象城是桐梓坡路新湘雅健康城片区城市更新的首开项目，为长沙华润万象城综合体项目的商业部分。后者规划总建筑面积约74万平方米，集万象城商业、产业办公、精品公寓、高端住宅、一流教育配套于一体，建成后将形成CBD核心。其中长沙万象城约17.4万方， 将以“顶流长沙、恣意长沙、风味长沙”三大业态组团，打造城市品质潮流风向标。

它们当中有的承载着焕新商圈风貌的重任。如南京金陵中環为市政府重点招商引资项目，总建筑约33.6万㎡，集商业、办公、酒店式公寓等多业态为一体，由香港置地打造。商业部分将融合高端健身会所、精品超市、时尚零售等多元消费场景，是促进项目所处商圈——“中华第一商圈”迭代升级的代表项目之一。

· 存量项目爆改，商业模式更迭与时俱进

另一种则为单一项目的存量改造。如‌上海虹口今雨荟的前身为搜乐城；北京通州万象汇的前身为华彩商业中心；杭州拱墅吾悦广场的前身为华丰时代城综合体。

在商业类型上，有的旧改项目也转型成为了更与时俱进的形态。在消费分级明显的当下，曾经的苏州金鹰国际广场经过转型升级后，将变身为全新的奥莱项目——苏州金鹰奥莱中心。
此外，在表格中，亦不乏瑞安、万科、卓悦等眼熟的旧改玩家身影。

·众多在地项目、工业遗迹待“开花”

在禁止大拆大建、保护历史遗迹的基础上，我们亦看到了南京百子亭天地、上海·奉发古华庭等新与旧碰撞交融的在地项目。

以南京百子亭天地为例，据南京日报，该项目为南京第三批城市更新试点项目，其中南区作为历史风貌区，将遵循“修旧如旧”原则，保留百年老建筑外观，延续街区历史空间肌理。北区作为新建建筑，将从业态引入上，满足年轻人的消费需求。 在城市更新下，深圳坂田万科广场、绍兴更新场等选址在老旧工厂的商业项目也得以换上“新皮肤”。据官方介绍，绍兴更新厂将以原工业遗存厂房为基石，通过盒子+街区的组合设计， 突出“轻松、活力、新潮” ，打造具有公园式游逛体验标签。

03.商业观察

提起城市更新，在实现美好生活、促进城市繁荣的愿景之下，实则也屡屡被贴上“不好做”“开发周期长”等极具挑战的标签。我们在查阅相关项目资料时发现，有的项目从规划到亮相，最长时间历经数十年。新经济周期之下，更多的城市更新项目被搁置，搁置原因不乏资金问题、安置拉扯等。

存量项目得以焕新，从来不是依靠一方人的努力，而是政府、开发商、运营团队、城市居民等多方因素促成下的良果。于城市而言，城市更新是推动城市繁荣、提升城市竞争力的关键。因此，由政府主导的商业项目案例也不再少数，例如南京金陵中環、龙湖西安未央天街均为政府招商引资项目。

如果说，一块还未开发的土地如同一张白纸，规划是怎么样，未来生活就是什么样。那么，城市更新在保有原始肌理的情况下，就不只是重塑物理空间那么简单，更凸显出对文化的传承和商业的创新，这种对城市文化的延续与挖掘，也让商业世界多姿多彩。