国务院于7月31日发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）

这份行动计划引发了业内的热烈讨论和广泛转发，主要包含四个关键行动——

其一，实施新一轮农业转移人口市民化行动，通过深化户籍制度改革、优化公共服务和促进稳定就业，让农业转移人口融入城市生活。

其二，实施潜力地区城镇化水平提升行动，发展特色产业集群、提升园区设施和服务，强化产业人才支撑，增强城镇综合承载能力。

其三，实施现代化都市圈培育行动，提升城际通勤效率、强化产业分工协作、加快市场一体化建设和推进公共服务共享。

最后，实施城市更新和安全韧性提升行动，通过改造老旧小区、推进保障性住房建设、治理城市洪涝和提升城市生命线安全，打造宜居、韧性、智慧城市。

这些措施旨在全面提升城镇化质量和水平，推动城乡融合和区域协调发展，为现代化建设提供强劲动力和坚实支撑。

大家最关注的是在“实施城市更新和安全韧性提升行动”部分，《计划》提出了如下政策措施——

深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系。加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。采取特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。有效发挥城中村改造专项借款作用。

支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。

当然，政策的核心支柱是——加大中央财政建设资金的支持力度，财政资金为关键项目的顺利实施和推进提供了坚实的资金保障。
但更引人关注的是“支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。
这是一项重要的创新措施，它不仅扩展了现有REITs的应用，预计未来将涵盖城市更新涉及到的智慧城市基础设施、城市韧性基础设施、“平急两用”公共基础设施、绿色环保基础设施等领域；同时，更广泛的项目选择也会吸引更多的社会资本参与城市更新项目，让城市更新更加有活力。
据统计，自2021年6月首批9只公募REITs发行上市以来，截至2024年7月末，我国公募REITs上市数量已达40只，这些REITs采用了“公募基金产品——基础设施资产支持证券（ABS）——基础设施项目公司”的三级结构，底层资产包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，以及污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

从全球经验来看，基础设施资产表现出强劲的经营韧性，能穿越经济周期，运营寿命极长，并在可见的未来10年内不太会被其他技术颠覆，也不会因折旧而失去价值。加上在当前全球低利率的环境下，这些资产能提供长期稳定的收益，相对非常有吸引力。

同时在城市更新这一端——
截至2024年7月，住房城乡建设部的数据表明，全国已实施了超过6.6万个城市更新项目，总建筑面积达78亿平方米，总投资高达2.6万亿元，覆盖了400多个城市，成效显著。在完整社区建设方面，全国已实施了2900多个项目，精准补齐了“一老一幼”设施3500多个。同时，更新改造了2600多个老厂区和老商业街区，提升和改造了近1.5万个医疗、体育、教育、文化设施。

全国范围内已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，今年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个，其中河北、辽宁、上海、江苏、浙江、山东、湖北、重庆等8个省份的开工率超过50%。
随着存量运营时代的到来，未来的重点在于探索由“开发方式”向“经营模式”转变，大量城市更新项目将以持有型为主。
如果把城市更新分为整治类、改建类和拆建类三种类型，可以看到，改建类和拆建类开发周期相对较长，本质上需以重资产模式运行；主要资金还是以财政资金、城市更新专项债、地方国企等为主，资金压力比较大。
所以如何在运营阶段进行资产证券化，通过REITs实现退出，变得尤为重要。如果退出机制顺畅，项目的融资吸引力就会大大增强，进而吸引更多资金支持城市更新项目的启动，提高资金利用率，减轻政府的财政压力，也进一步提升项目的市场化运作效率和透明度。

基础设施Reits与城市更新，属于是双向奔赴了。

从经验来看，有几类基础设施被认为是最赚钱的——
首先是新型基础设施，比如“新网络”“新算力”“新数据”，它满足现代社会对信息化、智能化、创新化的需求，并为经济增长提供了新动能。如通信基础设施如无线通信塔、光纤网络和数据中心，在城市更新中扮演着至关重要的角色。在硅谷，也有不少传统办公楼转正转变为数据中心

一个是物流基础设施，仓储这几年飞速发展，国外不少城市更新也在这个领域持续发力；还有一个是能源类基础设施，如电力和天然气管道、可再生能源设施也在城市更新中扮演重要角色，并为投资者提供稳定的长期收入来源。

我们可以看看美国Digital Realty这个新型基础设施Reits。
Digital Realty在全球范围内拥有超过300个设施，分布在50多个大都市，覆盖了25多个国家和六大洲。数据中心的分布式布局不仅能降低风险，在一个点发生意外时，任务可以迅速转移到其他数据中心进行执行，确保客户的算力任务不受影响。规模优势使其能够提供更具竞争力的价格和服务，吸引了包括亚马逊、Meta、谷歌在内的优质客户，堪称数据中心巨头之一（市值450亿美元）。

2023年初以来，Digital Realty的股价上涨了30%以上，2024年第一季度的净营业收入（NOI）达到19亿美元，股息支付高达8.11亿美元。
从财报上可以看到，Digital Realty在2024年第二季度的核心FFO每股为1.65美元，股息支付非常稳定，近几年都维持在1.22美元/季度。

这一切都根植于市场需求。
随着ChatGPT等通用AI技术的兴起，我们正迈向一个由数据和智能驱动的未来。在这个过程中，算力作为AI三要素（算法、算力和数据）之一，已成为推动AI产业化进一步发展的关键。
所以说到底，有金融工具以及政策支持是第一步；REITs作为长期权益性资金，是否有吸引力，其底层逻辑还是——这些资产是否能够根植于当前和未来的市场需求？是否能在长期为投资者提供稳定的现金流？是否能较好地管理风险，这可能也会要求管理方有大规模管理资产并运营资产的能力。
如果真正把能底层资产运营好、提升项目的现金流，项目收益有保障，大家都安安稳稳地有回报了，市场才会走向正循环。