近年来，我国城市建设的工作重心逐步从以城市建设为主转向城市建设和城市更新并重，特别是自2021年城市更新上升为国家战略以来，城市更新需求量激增。既有建筑改造是城市更新的重点内容，建筑改造项目设计是既有建筑改造的重要环节和基础，在工程建设中起到先导和灵魂作用，其设计质量不仅决定着工程的质量及安全，同时更影响着既有建筑改造完成后建筑的社会效益、经济效益及环境效益。既有建筑改造项目施工图设计，特别是消防设计作为施工实施前期的技术性文件，其合法性、合规性、可实施性和设计的表达深度都对后续施工质量起到至关重要的作用，直接影响改造成果的准确性、安全性和适用性。本文对城市更新中既有建筑改造施工图审查的前置条件、审查的基本原则和建筑专业特别是消防专项设计审查过程中遇到的典型性问题进行剖析，论述相关问题并提出了相关建议，供同行借鉴。

既有建筑改造项目设计的

前置条件和政策性文件要求

既有建筑改造设计应以既有建筑合规合法为前置条件，即改造前应有能证明既有建筑合法合规的“身份证”文件，包括房屋产权证明材料、完成工程竣工验收证明材料以及完成工程消防验收的证明材料之一。

对于建成时间过久、缺少相关能证明既有建筑合法合规的“身份证”文件的既有建筑，可由建设单位组织开展综合消防安全和结构安全的检测鉴定和评估工作，并提供由消防技术服务机构、相关检测单位、设计单位认可的评估报告作为既有建筑改造项目设计的前置性文件。

既有建筑改造项目改造前后使用功能发生改变的，需要经项目所在地规划主管部门审批通过后方可进行改造设计。

既有建筑改造设计应执行的规范

既有建筑改造设计应执行的规范在现行的国家标准中并无明确的规定，仅在各通用规范前言“关于规范实施”中有所提及，要求如下：“对于既有建筑改造项目（指不改变现有使用功能），当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准”。

结合多年的设计和施工图审查经验，笔者认为既有建筑改造设计应执行的规范情况如下：

一是既有建筑改造项目不改变使用功能时，条件不具备、执行现行规范确有困难的，应不低于原建造时的标准并符合以下要求：

（1）执行依据不得低于原建造时的标准，并尽量按现行规范完善设计。

（2）改造后的既有建筑不得降低原建筑的防火性能。

（3）条件不具备、执行现行规范确有困难主要指按现行规范改造对现有建筑的结构安全性造成不利影响且难以加固，则设备用房不能改变位置以及各地地方标准（设计指南）中明确的其他情况。

二是既有建筑改造项目改变使用功能时，应执行现行规范，并需要考虑以下因素：

（1）使用功能是否改变应以一栋建筑的整体功能进行判断。

（2）新增加的功能区域若作为原建筑整体使用功能的辅助服务用房，则不认定为改变整栋建筑的使用功能，如在一栋办公建筑中增加仅为该办公楼服务的“员工餐厅、厨房”，在大型和中型商店中增加为商店服务的“商品维修用房、办公业务用房”等情况。

（3）未改变使用功能，但对既有建筑内部进行较大的平面布局调整，改变原消防设计（包括防火分区、疏散体系等内容）的应执行现行防火规范。

既有建筑改造项目设计的

分类及要求

近年来，结合对既有建筑改造项目施工图审查工作经验和各地近年来对既有建筑改造工程设计的相关设计规定，既有建筑改造设计的类型主要分为既有建筑的修缮工程、外立面改造工程、装饰装修工程和改造工程，各类工程消防设计思路如下：

既有建筑的修缮工程：在不降低消防安全性和使用要求的情况下，消防设计更换的设施设备、材料均应满足现行产品标准要求，其余消防设计可维持现状。

既有建筑的立面改造工程：包括既有建筑外立面装修改造和节能提升改造，立面改造工程应执行现行规范，并重点注意以下消防设计情况：

一是结合建筑场地中消防车道、消防车登高操作场地的位置来设置符合现行规范要求的消防救援口。二是结合建筑分类，对外墙保温材料的材料燃烧性能进行核实，并对材料燃烧性能无法达到A级的保温材料严格按照现行消防规范要求完善防火构造设计。三是对建筑外墙上、下层开口之间实体墙高度小于1.2米（室内设置自动喷水灭火系统时，实体墙高度小于0.8米）的位置，根据现行消防规范要求完善防火构造的设计。四是对未涉及立面改造的室内部分，可维持原设计。

既有建筑的装饰装修工程：为满足功能需求，对建筑内部空间所进行的修饰、保护及固定设施安装，不改变既有建筑的使用功能和消防体系的设计，可认定为既有建筑装饰装修工程。设计中更换的设施设备、材料均应满足现行产品标准要求，装修材料燃烧性能等级应符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222–2017）和《建筑防火通用规范》（GB55037–2022）的相关要求，对未涉及的室内部分，可维持原设计。

既有建筑的改造工程：包括整体改变使用功能、局部改变使用功能和未改变使用功能但建筑消防体系发生变化的改造工程，应执行现行规范，设计思路如下：

一是整体改变使用功能的改造工程，不仅建筑单体应执行现行规范，室外灭火救援设施也应根据现行规范进行完善。二是局部改变使用功能的改造工程包括整栋楼的局部楼层和局部楼层部分区域的改造设计，应遵循改造楼层及改造区域均执行现行规范（包括楼梯、消防电梯等整体竖向疏散体系），且不得影响非改造区域的消防安全为准则。三是未改变使用功能但建筑消防体系发生变化的改造工程，包括因平面布局发生重大变化导致的建筑防火分区发生改变、建筑疏散走道改变等导致既有建筑的整体消防疏散体系改变情况，均应执行现行规范。

既有建筑改造项目设计

在施工图审查中的典型问题举例 

既有建筑改造项目设计在施工图审查中除遵循以上思路外，还需要根据项目实际情况并结合设计原理特别是消防设计原理进行灵活处理、综合考虑。以下为笔者在实际工作遇到的既有项目改造典型实例：

案例一为2014年建成的某个养老服务中心项目，于2021年进行既有建筑装饰装修改造设计，包括一栋消防水泵房（地下一层）和一栋养老服务中心（地上八层、二类高层公共建筑）两栋建筑单体。经审查，存在配套消防水泵房建筑（地下一层）楼梯间采用开敞楼梯间、养老服务中心各层未设置消防救援口等消防安全问题，审查后对以上问题进行设计完善修改，对地下室楼梯间按封闭楼梯间进行改造设计、地上建筑沿消防车道一侧补充设置符合现行标准要求的消防救援口。如图1–图4所示。

案例二为2004年建成的某地酒店，于2022年进行既有建筑装饰装修和品质提升改造设计。酒店为建筑消防高度不超32米的二类高层建筑（地上九层），经审查存在楼梯间和疏散走道采用燃烧性能等级达不到A级的乳胶漆（延续原酒店装修材料类型）和未考虑无障碍设计等情况，以上虽不违反原建造时的标准，但根据该建筑的实际情况，存在按现行规格进行设计的条件。审查后，对以上问题进行设计完善修改，包括修改顶棚装修材料（采用燃烧性能等级为A级的无机涂料）、增设无障碍设置（无障碍出入口、无障碍通道、无障碍卫生间和无障碍客房等），如图5–图8所示。

 结论和建议

综上所述，对既有建筑改造设计提出以下建议：一是既有建筑改造的前提条件是既有建筑合规合法并符合政策的要求，在设计工作开展之前应进行核实。二是既有建筑改造设计应根据改造类型的不同选择合理的执行规范，确保设计既能结合改造建筑的实际情况又能保障改造建筑的结构安全性和消防安全性。三是既有建筑改造设计过程中，需要根据项目实际情况并结合设计原理特别是消防设计原理进行灵活处理，尽可能符合现行规范要求。

既有建筑改造项目作为城市更新的工作重点，情况复杂、类型多样并具有极大的不确定性，给设计工作带来较大困难，但既有建筑改造设计是否合理又关乎人民群众的生命安全和财产安全。以上为施工图审查工作中对既有建筑改造项目设计的技术思考和各地近年来对既有建筑改造工程设计的相关规定的技术总结，旨在为行业企业在城市更新项目中更好地做好既有建筑改造设计，确保人民生命财产安全，推动行业高质量发展，提供思路和参考。