2024年7月，华中某省全境统一挂牌成立城市更新专管部门，为近年来常变常新的中国行政机构拼图贡献了一抹地方特色。

众所周知，自2021年政府工作报告将城市更新明确为国家战略，特别是二十大提出以人民为中心，深入推进城市更新行动以来，从中央到地方，城市更新政策密集发布，各级政府动作频仍。该省城市更新专管部门的率先成立，凸显了在百年未遇之大变局中的高度敏锐。但值得玩味的是，新设的城市更新专管部门，是将原市住房保障和房屋管理局、市城乡建设局职能一并加入，全称也是住房和城市更新局。

住房和城更一相逢，便引来，众议无数。

诚然，城市更新缘起住房。

回望房地产的黄金二十年，作为高速度和大规模的发展代价，城市规划建设管理的“碎片化”问题突出，基础设施和公共服务等方面短板明显；而近年来房地产下行情境下的住建市场乱象，更进一步引发了高层的警觉与关注。2019年12月中央经济工作会议首提“城市更新”，标志着以“增量开发”为代表的地产行业已过渡到“存量运管”的下半场，中国房地产行业步入存量时代。换言之，城市更新亮相伊始，锚定的便是存量住房改造，在实际操作中，城市更新体现出许多形式，如棚户区改造、老工业区改造、低效用地再开发、城市双修、老旧小区改造、老旧商场商改办等，对解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题起到了很大作用。

然额，城市更新远不止住房。

城市更新自2019年亮相公众视野以来，其自身内涵也始终处在持续不断的深化更新之中。纵观近年来城市更新的一系列政策导向，尤其是2021年被确立为国家战略后，官方对于城市更新的叙事语调发生了显著且激进的变化。一言以蔽之，城市更新的内涵，已从单一的物质空间改造转向更全面的城市空间结构优化和品质提升。

除却房屋和设施的改造，更涵盖了城市功能完善、历史文化保护、生态环境改善等多个方面。政策导向从注重物质空间改造和城市面貌提升，转向了更加注重人的全面发展和城市的可持续发展。实施城市更新行动的总体目标被描述为建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，追求的是城市人居环境质量、人民生活质量和城市竞争力，要走出一条中国特色的城市创新发展之路。

不难看出，几番更新后的城市更新内涵及目标定位，已大大超越了某个单一政府职能部门的功能边界，应是跨部门的职能联动，是跨领域的业态融合，在此语境下，依然坚持将城市更新与住房管理的耦合与绑定，显然是施政者的一种思维惯性，或者认知缺位所为。

这个坑，智慧城市之前也踩过。

2010年代，智慧城市风云初起，或许是基于智慧城市的字面语义，各地的建设局也一度被委以智慧城市建设管理的责任。而随后的事实也已证明，数字化浪潮对城市发展辽阔而深远的作用力，绝非传统建设部门一己之力所能驾驭。在经历了数年的尴尬之后，智慧城市用自身的发展逻辑修正了社会认知，终于促成了政府多部门“齐抓共管”和顶层统筹与资源整合等管理机制的确立。

在国家层面，2014年，国家发改委、工信部等八部委联合发布《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》；2016 年，国家发改委、中央网信办牵头25部委成立新型智慧城市建设部际协调工作组；2023年，国家数据局挂牌成立，在国家发改委指导下，负责协调推进全国智慧城市建设，并与各地大数据局或政务服务局一起，完成了智慧城市建设行政管理体系的闭环。

智慧城市如是，城市更新亦应如是。

那么，城市更新的发展逻辑是什么？

陨象观点：根植“城市基因”，以动态的“产业重构”和“空间焕新”，不断达成“产业、空间和人居”三态的有机融合，实现城市的可持续发展，是城市更新的核心奥义。

所谓城市基因，陨象认为，是一种“包括城市山川地理、人文气象在内的天然禀赋和文化特性所积淀而成的城市独特性”。

城市基因因城而异，是城市安身立命的源代码。在古人的视角里，山川气运等地形、地貌与城市选址、城市容量密切相关，如《汉书》所云：“相其阴阳之和，尝其水泉之味，审其土地之宜，观其草木之饶，然后营邑立城，制里割宅，正阡陌之界”。诸如此类，在卷帙浩繁的华夏典籍中多有论述。这种以天人合一思想为旨归，糅合地理、天象、建筑和伦理等多要素的“堪舆”之道，也正是对城市基因的朴素解读。

在岁月沧桑和历史人文的双重浸染之下，城市基因已愈发成为城市的魂魄所系，是纵贯城市发展的草蛇灰线，是掌控城市命运的千年伏脉。

城市合基因则兴，逆则衰。当前城市建设千城一面、产业发展雷同互卷、各类“城市病”频发的根本原因，就在于长期以来对于“城市基因”的认知空白。

正所谓“彼之蜜糖，我之砒霜”，已有案例证明，一些城市罔顾自身基因，照葫芦画瓢，盲目效仿复刻发达城市模版的做法，无不陷入了难以为继的窘境。而主政者违反城市基因设定的顶层设计和决策部署，则更如凿冰求火，不仅有悖城市肌体的成长规律，更有可能在深层次上对所在城市的人文风貌产生种种负面乃至悲剧性的影响。

基于上述，城市基因作为城市生长的核心密码，对于基因密码的正确解读，是护佑城市更新顺利实施的不二法门。

在城市更新中，城市基因解析须先行。读懂了基因，也就读懂了城市的天然调性，进而可以破解城市发展的内在逻辑，洞悉城市成长的先天禀赋。在此基础上，因城施策，根据城市的基因属性梳理现有产业现状，通过一系列去伪存真，去芜存菁，突出优势，补齐短板，重绘城市产业版图。这种基于业态调整和布局优化的产业重构，是实施城市更新的基础和前提。更新区所有的空间焕新改造和人居环境提升，均应围绕城市产业的重构而重构，以良性互动和融合共生为目标，求得上述三态和谐共济的最优解。这是城市更新的要义，也是城市可持续发展的必然要求。