12万亿化债大幕拉开，地方政府债务压力减小，有望重新回归正常的发展态势，新型城镇化建设将继续推进。当前我国城镇化进入以城市更新为主的新阶段，基于存量片区的城市更新项目，通过拆建、改造、扩充等方式，改变生产生活环境，实现城市功能产业的升级换代。以存量片区为主的城市更新项目，也是存量资产盘活的重要机遇和平台。

城市更新的三类存量资产

当前，我国的城市更新正从追求增量走向盘活存量，从大规模改造走向小规模更新。存量资源资产盘活是城市更新的微观经济基础，城市片区更新中的存量资产盘活主要有以下三种类型。

1基础设施类资产。

一是基础设施，包括如道路、电网、能源设施等。可以通过转让一定期限的经营权来盘活存量资产，或将基础设施连带周边土地等资源打包交由社会资本开发运营。二是市政设施，包括污水处理厂、垃圾处理站等。可以采用TOT模式，政府将存量的市政设施移交给社会资本运营一定期限后再收回，社会资本在运营期间提升设施的运营效率以获取收益。

2产业园区类资产。

一是企业用房，包括办公楼宇和工业厂房，对于闲置的办公楼宇和工业厂房，可以进行功能改造后出租或出售，比如将旧厂房改造成创意产业园区，分割出租给文化创意企业、科技研发企业等。二是仓储物流设施，物流企业可以对老旧的仓储设施进行升级改造，提高仓储自动化水平，增加仓储容量，然后出租给更多的电商企业、生产制造企业等。

3存量土地类资产。

一是闲置土地，政府可以依法依规收回闲置土地重新出让，或者与原土地使用者协商，调整土地用途后进行开发利用。例如将闲置的工业用地调整为商业用地后进行商业项目开发。二是低效利用土地，对于一些容积率较低、产出效益不高的土地，可以通过土地整理、增加容积率等方式提高土地利用效率。如在符合规划的前提下，在原有的土地上进行加层建设或者重新规划建设更高密度的建筑。

存量资产盘活的三类场景城市更新项目往往涉及大量的资产调整和再利用，能够促使闲置资产重新融入城市经济循环。在城市更新项目中，通过片区价值、产业内容、服务功能的升级，对片区内生产生活方式进行重新组织，促进盘活存量和改扩建有机结合，挖掘闲置低效资产价值，迎合城市功能演进和升级趋势，促进城市经济产业升级，提升城市消费活力。结合片区发展的思路，主要有街区、园区、社区三类场景。

1城市商旅文场景。

商旅文融合街区成为很多城市打造的重点业态，在城市更新项目中，商旅文融合街区尤其得到规划青睐。商旅文融合街区涉及衣食住行、休闲娱乐、游玩体验、学习研创等多个方面，各种功能互相渗透，营造出一种立体化的生活方式。商旅文融合街区打造的一站式消费体验，可以极大激发人们的消费潜力。

合肥罍街从传统美食街区更新为集文化、休闲、美食、文创于一体的特色休闲旅游街区，结合游客消费新习惯，持续推进特色项目建设，打造沉浸式场地消费新体验，发展非遗手作、江淮老字号、文化复兴体验店、原创音乐基地等一大批文旅业态，让消费者在休闲、游览和消费过程中感受到浓厚的文化氛围；同时紧抓“夜赏、夜品、夜购、夜游、夜健”五大消费场景，更新升级夜游和夜经济功能设施，推动夜间经济蓬勃发展。

2科创街区场景。

南京、上海、成都、西安等地通过将“老城更新”与“科技创新”融合，在城区中心打造科创街区，形成无界创新空间“城市硅巷”。未来，将有越来越多的科创街区涌现于都市核心地带，成为开展城市更新的一种重要模式。随着城市功能产业的演进，各种分散的闲置或低效利用的存量空间，可以用于引进和培育多样化的科创经济业态，提升城市的整体经济活力。

2022年3月，南京市政府发布《南京市城市更新试点实施方案》，鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批引领未来产业的城市硅巷。比如秦淮区创新“老厂房+”模式，集中改造南京无线电厂、5311厂、55所等存量载体，以城市更新推动国际创新广场、柳树湾数创科技园、创意东八区等一批工业遗存化身科创空间。

3完整社区场景。

随着我国人均消费持续高速增长，以及居民对美好生活的向往更加强烈，城市社区的消费正面临着设施更新、业态创新、品质提升等诸多挑战。近年来，我国出台了一系列社区发展政策，从多方面鼓励社区经济发展升级。在空间上，社区经济升级与城市更新、完整社区建设相辅相成。

福州市鼓楼区凤湖社区下辖14个住宅小区，在开展完整社区建设试点工作中，统筹社区资源，在步行15分钟范围内共享公共设施，重点提升鼓楼国投茉莉托育园、居家养老服务站等教育医疗设施，提升凤湖生鲜市集、永辉综合超市及300余家便民商业网点，增设公共活动场所，为周边社区提供共享服务。政府与社会企业共建社区，将住宅楼底层闲置空间改造为乐享邻里中心，解决社区老年人饮食和休闲生活需求。盘活闲置国有资产，引入市属教育科技公司等社会企业，对茉莉幼儿园进行改造，成立四点半学堂。改造建设4处社区公园，增设公共活动场地和公共绿地，并进行适老化、适儿化改造。

存量资产盘活的四类资金

资产盘活是城市更新的重要经济手段，通过盘活资产，可以吸引社会资本参与城市更新项目，解决城市更新中的资金难题，同时提高城市更新的经济可行性。2022年，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励采取多样化的存量资产盘活方式。对于城市更新中的存量资产盘活项目，主要有四类资金来源，其中城市更新基金值得关注。

1四类资金来源。

一是各级财政资金，来源于专项财政资金、城市更新专项债，主要用于土地储备、棚户区改造、老旧小区改造、保障性住房、市政建设、排水防涝等项目；二是社会资本投入资金，来源于城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业，主要用于企业自主开发项目、城市更新项目收并购、城市更新项目合作参与；三是物业权利人自筹资金，来源于物业主、物业使用人、物业管理人，主要用于综合整治类项目，包括设施老化、建筑破损、环境不佳地区的老旧小区改造；四是市场化融资资金，来源于银行贷款、城市更新基金、非标融资、债券资金、REITs。

2城市更新基金。

城市更新基金一般由国有企业牵头，联合社会资本共同设立，适用对象为资金需求量大、收益回报较为明确的项目，目前上海、广州、西安、无锡等城市均已经落地城市更新基金。比如西安市设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作，重点支持片区综合更新、老旧街区改造、产业园区建设等项目。

城市更新基金作为一种新的融资方式，具有以下几方面的优势：一是解决项目资本金，撬动银行贷款；二是用款限制小，可以用于征拆、拿地；三是不增加融资主体的资产负债率，且可以作为出表工具；四是基金筹资更灵活，成本低，便于管理和退出。

存量资产盘活的四类资金

资产盘活是城市更新的重要经济手段，通过盘活资产，可以吸引社会资本参与城市更新项目，解决城市更新中的资金难题，同时提高城市更新的经济可行性。2022年，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励采取多样化的存量资产盘活方式。对于城市更新中的存量资产盘活项目，主要有四类资金来源，其中城市更新基金值得关注。

1四类资金来源。

一是各级财政资金，来源于专项财政资金、城市更新专项债，主要用于土地储备、棚户区改造、老旧小区改造、保障性住房、市政建设、排水防涝等项目；二是社会资本投入资金，来源于城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业，主要用于企业自主开发项目、城市更新项目收并购、城市更新项目合作参与；三是物业权利人自筹资金，来源于物业主、物业使用人、物业管理人，主要用于综合整治类项目，包括设施老化、建筑破损、环境不佳地区的老旧小区改造；四是市场化融资资金，来源于银行贷款、城市更新基金、非标融资、债券资金、REITs。

2城市更新基金。

城市更新基金一般由国有企业牵头，联合社会资本共同设立，适用对象为资金需求量大、收益回报较为明确的项目，目前上海、广州、西安、无锡等城市均已经落地城市更新基金。比如西安市设立100亿元城市更新引导母基金，采用母子基金模式，吸引国有企业、建设开发运营企业、投资机构等参与子基金投资运作，重点支持片区综合更新、老旧街区改造、产业园区建设等项目。

城市更新基金作为一种新的融资方式，具有以下几方面的优势：一是解决项目资本金，撬动银行贷款；二是用款限制小，可以用于征拆、拿地；三是不增加融资主体的资产负债率，且可以作为出表工具；四是基金筹资更灵活，成本低，便于管理和退出。