今年5月，财政部发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部的支持，以实施城市更新行动。7月，党的二十届三中全会提出了建立可持续的城市更新模式和相关政策法规。

7月底，国务院发布了《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，旨在推动新型城镇化和都市圈的建设，其中城市更新作为重要「配套」，特别是中央财政性建设资金将加大保障性住房、老旧小区和公共基础设施等民生更新工程的支持力度。在全国范围内，已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，湖北省的17个地市州更是率先将「住房和城乡建设局」更名为「住房和城市更新局」。

另一方面，我国已迈入高质量发展阶段，作为城市建设新常态的城市更新，其「质量」将影响到城市发展进程。如果城市对更新的认知，仍停留在空间更新、环境更新的层面，恐怕会「拖后腿」。

城市更新，更新的是经济结构

城市的空间和环境更新只是手段，经济发展「转型升级」才是最终目的，绝不应该本末倒置。

以日本为例，许多城市在经济衰退的情况下，试图通过空间和环境的更新来扭转局势，但这些努力最终未能阻止城市的收缩。究其原因，正是因为这些更新项目缺乏经济结构的持续支持。

日本在失去20年的同时，面临着严重的老龄化和社会人口负增长问题，众多曾经繁荣的制造业城市已逐渐衰落成为收缩城市。这些城市希望通过空间和环境的更新，带来翻天覆地的变化。

例如，重工业城市北九州市沿着紫川河岸线展开了更新项目，曾经的造船中心神户市也大手笔实施了神户港的更新。然而，由于缺乏持续的经济动力，尽管产生了众多「网红」更新项目，却未能改变这些城市收缩的命运。从整个日本来看，城市更新的速度远远跟不上无人继承的土地资产（所有人不明土地）增加的速度——2016年，这类土地的总面积约为410万公顷，比整个九州岛还要大；预计到2040年，其总面积将达到720万公顷，接近北海道的面积。

那么，会不会是这些城市的工业气息是否不再符合年轻一代的口味呢？那些既拥有「诗与远方」，又能提供「小确幸」的离岛（远离日本主岛，分散在海上的小岛统称），是否更符合年轻人的偏好？

这些离岛虽然风景优美，但65岁以上的老年人口占比高达37%。为了扭转这一趋势，各地离岛政府煞费苦心地推出了面向年轻人的全方位更新措施，并不惜重金推出了「试移住」政策——由当地政府承担费用，请外地年轻人来岛上免费体验生活（试住3个月，包含往返离岛的交通费），希望能吸引他们留在离岛。

当满怀期待来到离岛的年轻人，在岛上住了几个星期后就放弃了幻想，纷纷选择离开，返回东京、大阪和名古屋三大都市圈。原因在于离岛的经济结构过于单一，缺乏适合年轻人的工作岗位，因此生存成为了大问题。

事实上，无论社会如何为年轻人贴上个性化标签，这些标签都是建立在坚实的经济基础上的。在日本经济下行期间成长起来的年轻人比上一代更为理性（更抠门），因此离岛的「诗与远方」输给了现实。既然经济更新才是城市更新的重点，那么是不是说，只有大拆大建，引入高效分工的产业，才是最优解呢？显然不是。

城市更新，需要城市统筹谋划

简·雅各布斯在其著作《城市经济》中指出，城市经济发展的根源在于不断产生新工作、新产品、新服务，如果城市只是在重复旧工作，发展必然停滞不前，甚至走向衰落。

这是因为对产业高效率的追求往往会将城市的企业和岗位集中到单一产业中，从而使城市经济被这个高效率的主导产业「绑架」。例如，美国底特律把所有的资源都集中在汽车制造上，虽然一时赢得了「汽车城」的名声，最终还是在全球汽车生产的竞争中落败，整个城市走向了没落。尽管尝试了多次城市复兴的努力，但成效有限。

我国一些地区出现的「鹤岗化」现象，同样反映了单一经济结构城市的脆弱性。打破经济结构的单一性，正是城市更新的关键所在。

城市，需要「低产出高附加」的更新

城市更新中，商业+文旅是最为常见的经济类型，尤其是在老城区和历史文化区，这类更新具有一定的比较优势。

然而，如果大家都争相采用这种模式，则容易导致严重的同质化。即便斥巨资打造「网红」项目，也难以成为经济长期发展的稳定动力，毕竟高流量≠强经济。例如，以西安大雁塔区域更新为核心的大唐不夜城，可谓是国内商业+文旅的顶流，日均客流量达到30万人次。然而，大唐不夜城的主要运营商曲江文旅，在2023年出现了业绩亏损，并且2024年上半年的净利润继续呈现亏损状态（-1.5亿元至-1.8亿元），最近更是陷入了坏账和债务的风波之中。

为何会这样呢？

城市更新并不是在「一张白纸上作画」，而是在「城市上建城市」。随着各种限制条件的增加，更新的难度和成本也随之提高。在这种情况下，城市更新对于产业赛道的选择，不应该是选择「最流行、最容易」的领域，而是应该优先考虑那些虽然不追求产能但产值更高、不看重短期收益但长期收益更大的「高亩产值产业」，例如科技研发和「专精特新」制造。

城市，需要「不实用高需求」的更新

开篇提到的日本离岛争夺年轻人的努力之所以未果，主要是因为岗位种类太少。众所周知，内需越强的城市，其服务业就越发达，岗位种类也越多。

近年来，一批看似「匪夷所思」的新职业相继诞生，如玩偶医生、猫粮品尝师、铸甲师、直播间布景师、整理收纳师、森林疗养师等。

这种现象的出现，是因为技术迭代的速度越来越快，传统的每10到15年一个代纪的划分方式已经不再适用（《圈层效应》一书认为Z世代将是最后一个代纪）。

取而代之的是因共同喜好和文化认同而聚集的不同圈层。这些圈层还在不断细化，形成各自的「小院高墙」。例如，同样是游戏，主机游戏和手机游戏、育成游戏和策略游戏都有自己的专属圈层，说着彼此听不懂的「黑话」，很难跨圈。专家认为这预示着社会将迎来新一轮的「部落化」。同时，圈层的细化造成了多样化的服务需求，催生了许多看似不实用但需求旺盛的职业。城市更新的任务之一，就是为不同的圈层创造场景，将需求转化为内需，形成具有本地特色的服务业生态。

城市更新的新常态化总结

城市更新是推动城市发展的新常态，它不仅是物理空间的重塑，更是经济结构的转型升级。本文探讨了城市更新的几个关键方面：

★ 城市更新需要统筹谋划：城市更新不能仅仅作为经济衰落后的补救措施，而应在城市主导产业快速发展时期作为经济发展的第二曲线来使用。城市需要制定一体化发展战略，促进不同区域之间的分工协作，实现经济多元化。

★ 围绕「新质生产力」的更新：城市更新应重点关注那些虽然不追求产能但产值更高、不看重短期收益但长期收益更大的产业，如科技研发和「专精特新」制造。波士顿的科技研发「协同」更新和德国奥伯科亨的制造业「定制化」更新展示了这一点。

★ 围绕「内需」的城市更新：城市更新还需要创造场景，将需求转化为内需，形成具有本地特色的服务业生态。伦敦的创意生态链和东京下北泽的亚文化街区更新案例体现了这一点。

综上所述，城市更新不应仅仅是为了更新而更新，而是为了抑制衰退、发展经济而更新。城市更新必须超越简单的物理空间改造，深入到经济发展、产业转型的核心，以实现真正的高质量发展。