在日本，团地改造项目为这类微型更新提供了一些经验。日本的团地类似于中国的公房老小区，是日本在战后为工薪族开发的标准化集体住宅。截至 2020 年，根据日本政府国土交通省统计，日本全国共有 2900 个团地住宅小区，其中过半的房龄超过 30 年，居民也呈现高龄化趋势。这些团地住宅基本没有商业和交通配套，很难打动年轻住户，空置率很高。

曾经负责这些团地开发的独立行政法人日本住宅公团，也就是如今的 UR，也由此开启了让团地重生的序幕。原拆原建的做法最为简单直接，但《日本公寓重建法》规定，每个小区必须有 8 成所有者通过决议，并重估设计、成本、所有权等问题，才能推进重建计划。考虑到 UR 管理着 70 多万户团地住宅，这将是一个漫长而难以协调的流程。

UR 不得不寻找让这些“存量房”更有价值的解决方案。他们找到了无印良品居住空间部门，朝着年轻人会喜欢的方向重新设计住宅内部装潢。截至 2024 年 10 月，双方已经合作改造了 68 个团地住宅小区，其中 91% 的小区全部租了出去，3/4 的住户年龄在 40 岁以下。这个合作还会延续到 UR 管理的团地的公共空间里，无印良品会改造店铺，举办市集和工作坊。

几乎同一时期，一些轻量化的城市议题解决方案也在美国实施。2007 年到 2013 年，时任美国纽约交通局委员珍妮特·萨迪-汗（Janette Sadik-Khan）开启了一连串“抢街”行动。萨迪-汗自称是社会活动家简·雅各布斯理念的继任者，主张保护现有的社区生活和小尺度街道。她认为，通过简单的道路规划——让市中心多出几条步行街，就可以提振街区人气和商业，减少纽约可怕的交通拥堵。

萨迪-汗的任期内没有任何复杂的大工程。只需要几十万美元，让工人带上障碍物、油漆和热塑塑胶，放上露天长椅，就能迅速在街道上设定边界，建成一个“步行广场”。将周末的街道禁车，行人就会自发“占领”路面锻炼身体，孕育各种社区和商业活动。

2009 年，纽约交通局下发的交通禁令给时代广场改造开了个头，42 至 47 街区禁止行车，整个时代广场多出了近 1 万平方米的步行区域。2011 年的数据显示，时代广场行人受伤人数、车辆事故和犯罪率都明显下降，底层商铺每平方米租金涨了一倍，跻身全球十大零售商圈。

回到中国视野，成都市玉林东路社区的“巷子里”项目也是个值得讨论的案例，因为它走通了一条鲜有前例的路子：增建从社区党群服务中心一楼延伸出来的新空间，并且因为容纳了咖啡馆、画廊、文化活动场所等，社区活力被重新激活。社区党群书记杨金惠主动向社会公开募集专业人士，找到了一介建筑的创始人张唐，他们一起调研居民需求、艰难筹集款项，落成了“巷子里”。

最初，杨金惠想利用社区党群服务中心周边的空地，做一些适宜残障人士的改造，由武侯区残疾人联合会提供启动资金。但在居民会议上，大家拒绝接受建筑外观改造方案，理由是要投入资金，却没有为他们的生活着想。杨金惠意识到，她需要一位分析社区现状、聆听居民需求的“社区规划师”。

张唐的经验起了作用。她不停地找居民聊天、走访调查，一点点调整思路，种种问题随之浮现：社区定位中包含艺术文化，却没有公共艺术空间；许多流动人口是年轻人，但“15 分钟步行圈”里没有他们喜爱的小店；一些本地居民找不到合适的交流场所，难以建立对社区的认同感和自豪感。

巷子里开业初期，张唐利用外部客流打响知名度，邀请成都 10 家独立咖啡店的主理人、艺术家们轮番前来驻场。等客流稳定后再考虑雇用人手。巷子里无需向社区支付租金，收益来自场租和零售分成，但若商业活动和社区活动撞了时间，场地会优先给社区用。这种做法也错开了外来人群和社区居民，使彼此的生活轨迹不受影响。

巷子里获得了 2020 年公共建筑·空间类的日本优良设计大奖（GOOD DESIGN Award 2020），如今已运营 4 年。这些成果说服了社区继续聘请张唐和一介建筑改造其他场地。谁都没想到，一块可以改建的空地，会牵扯出这样一个完整方案。

但是一个有活力的街区也离不开持续的运营与管理。2020 年，日本东京下北泽 BONUS TRACK 项目开张，这是个小型商业街，运营公司散步社和土地持有者——私营铁路公司小田急电铁签订了 20 年协议。散步社创始人有着社会创新媒体和独立书店的运营经验，为了说服有意思的个人小店入驻，这家公司甚至用店家能承受的预估店租倒推建设成本，不停地举办经营经验分享会。等到街区建成开张后，每隔几周，他们都会在街区空地上举办市集，吸引新的访客。凭借在成本控制与街区文化营造平衡点上的创新，这个项目在日本吸引了不少社区运营者与开发商的注意。

同样，在中国，有持续运营能力的机构正成为城市更新参与方看重的重要力量，地产开发商将可以填充进开发项目的运营方式称为“内容”，开始寻找更有性价比的“会做内容”的企划者与运营者。但更多地方政府与机构一方面希望让社区获得更多关注与活力，却又面临缺乏持续运营的人力与资金的局面。

在这种情况下，具备城市规划、项目企划、设计能力、运营管理能力等综合技能的专业社区营造组织陆续出现。在日本，这类机构已有先行者——“都市再生推进法人”就是日本城市更新进程中的一股重要力量。基于日本 2002 年颁布的《都市再生特别处置法》，市、町、村级别的行政单位可以指定有能力和经验统筹各个利益方的公益团体或公司为“都市再生推进法人”。在政府机构和私人开发商难以触及的部分公共区域，这些组织会起到补充支援作用。

即便街区“升级”成功，士绅化仍然是一个备受争议的问题。这个说法首次出现于 1960 年代前后的全球城市贫民窟拆除浪潮之中，指的是城市更新进程中，廉价街区因为设施升级、先进规划理念，在短时间内房价升值。针对士绅化，常见的批评是城市更新造成生活成本上升，让富裕居民挤走了原住民。

从社区团结的美好故事到“急速士绅化”模板，美国纽约的高线公园（High Line Park）只用了 10 年。“高线”之名源于一条曼哈顿下西区荒废已久的城市货运铁路高架桥，它途经城中贫困的老工业区。2001 年，社区居民拿出改造方案说服政府沿铁路造一个可以深入街区的公园，让社区组织运营。2009 年，高线公园和纽约人正式见面，成为城中热门地标，但居民们并未走进去，吹捧它的是富人阶层、游客和在周围上班的人。2016 年，高线两侧的房价比东边两个街区高出 20%。

围绕高线公园的争议迄今仍在继续，这个故事可能发生在任何一个完成“升级”的街区与城市。有人喜爱那些经过雕琢的生活方式与新的商业机遇，也有人感慨原住民的流失，更有人愤懑，一种以城市更新“副产品”形态展现的社会不公在陆续涌现。

现代城市面临着越来越复杂的综合议题，越来越多组织、机构与个人开始在城市更新决策中拥有一席之地。有人看到了更多新的利益，也有人看到更多新的机会，城市更新的议题也仍在继续。