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更新之路
图中深刻描绘了深圳城市更新过去15年发展历程，恰似一个完整周期的缩写：从初生萌芽，历经“野蛮”生长，逐步步入行业规范化，继而遭遇行业危机，经历调整阶段，最终再次站在了行业发展的十字路口。展望未来，深圳城市更新或将迎来原深圳模式的改革与创新，与国家关于城中村、低效用地等存量用地再开发的新模式并轨，实现原模式与新模式的融合创新与共存。深圳城市更新未来的走向如何，无疑是一个值得密切关注与期待的课题。
当前之痛
较于二级开发阶段的房地产项目，土地一级开发阶段的城市更新项目更像是“半成品”状态。它们不仅难以直接进行有形资产的处置，而且在盘活过程中还需持续的资金注入，并需组建或委托专业的团队来推进。更为复杂的是，这些项目的回款周期普遍较长且充满不确定性。因此，当前城市更新所面临的挑战远比一般的房地产项目更为复杂。
纷繁复杂的利益纠葛
困境更新项目难免牵扯债务纠纷及诉讼，包括项目方与融资人，项目公司股东与合作方，乃至项目公司与被拆迁主体的过渡安置费。今年6月，深圳市城市更新协会一则《关于开展深圳已完成计划公告城市更新项目延缓支付过渡费专项调查的通知》引起社会广泛关注，揭示深圳城市更新项目中“延缓支付过渡费”已成为一种普遍现象，且短期内难以找到有效的解决方案。在此背景下，部分开发商甚至向回迁业主发布公告，基于推进项目，请求减免拖欠的过渡费和违约金。这一变化令人深思，曾经被视为“暴发户”的拆迁户，如今却成为弱势和受损群体。这充分说明，困境中的城市更新项目已不仅仅是经济问题，更对民生造成了严重影响。
原估值体系的挑战
深圳更新项目原具有一套完备且广受市场认可的估值体系，确保了项目具备良好的流动性。受房地产二级市场销售下行影响，社会流动性偏好收紧，投资者的投资标准普遍追求周期短、确定性强、流动性好、有抵押物等支撑的项目，这一转变导致了对城市更新项目估值体系的较大分歧，预期估值显著下滑。尽管如此，对于处于成熟阶段的更新项目，其价值在市场中仍能得到共识，因此短期内，这部分项目更容易赢得纾困机会。
再投入难题
困境更新项目的启动本身就需要一定的资金（欠付过渡安置费、拖欠员工薪资、债权方的初步和解等），项目盘活则需要更大的投入（拆迁补偿、地价款及建安成本），实际情况是项目方主体信用缺失，也不具备再投入能力，势必要引入新的投资人及操盘人。当前常规房地产融资难问题尚未得到根本性改善，且新投资人介入往往需要依靠破产重整或预重整这样的制度安排来规避风险和保障其权益，相关司法制度实践仍有待提升，因此困境更新项目的再投入难题尤为突出。
更新工作“不进则退”
深圳市更新主管部门对已纳入拆除重建类更新单元计划，但更新单元规划尚未获得市政府或其授权机构批准的项目，实施了严格的计划有效期管理。对于不符合规定要求的项目，将被移除出计划，并且在一定期限内禁止再次申报。这一措施明确表明，试图通过拖延时间来换取项目进展空间的做法在此类更新项目中是行不通的。
截至2024年5月，已清退18个项目，但仍有超百个项目处于失效期。清除计划不仅改变项目状态，更引发深远影响。相关方的前期努力如物业收购等可能付诸东流，经济损失和资源浪费巨大。同时，已拆除物业无法回迁、居民权益受损及投融资纠纷等问题浮现，给各方带来难题。城市更新的初衷是改善城市面貌、提升居民生活质量，但失败项目反而加剧复杂性，给片区留下伤痕。
专业运营团队稀缺
城市更新不仅需要资金支持，更需要专业的运营团队。深圳城市更新行业的发展培育了大量专业人才，尤其是在政府职能、非标融资、拆迁实操和税务筹划方面的专家。然而，近年来行业低迷和资金紧张导致人才流失严重，许多专业人士转行至其他领域。尽管如此，深圳城市更新的坚守者们仍看好城市发展潜力，坚信深圳能在城中村改造为主要内容的城市更新中跨越周期，迎来新发展。值得称赞的是，深圳城市更新协会、深圳市破产管理人协会等行业组织，以及前海润禾等专业机构，正积极发声，探索新模式与新路径，并已成功落地多个实操案例，增强了行业信心，为未来城市更新提供了宝贵参考。
基本面改善
自2021年起，房地产市场进入深度转型期，主要源于国际经济形势、国内政策、经济结构变迁、供需平衡及人口结构变化等多维度影响。核心挑战是房价走低、投资者信心受挫，形成恶性循环，难以遏制。2024年9月，中央政治局设定“止跌企稳”政策导向，决心扭转市场下行趋势，随后密集出台多项政策，显著提振市场，尤其在一线城市。宏观长远看，国际经济环境演变和国内政策长期规划预示积极趋势延续。房地产行业将迎来长期宽松政策环境，为健康复苏与转型升级提供机遇，既应对当前困境，也布局未来可持续发展。
结构性介入时机显现
楼市调整较为充分。据相关统计，深圳截止目前二手房房价较高位跌幅近40%，调整充分。目前一、二手房库存量比较合理，且自9月份以来的楼市新政，深圳目前是整个一线城市中表现最好的，虽然还是以价换量阶段，但有企稳迹象，楼市基本面有转好趋势。
相关参与方预期降低。楼市调整期对各参与方无疑是个痛苦的折磨，过程中各方也逐步认清目前房地产的形势并合理降低各自预期。这一认知对困境地产项目脱困至关重要，各参与方达成一致是盘活的第一步，也是最为关键的一步。随着房价下跌，利益蛋糕不断缩水，如果各方仍坚持原有的诉求不做出妥协，那么问题将陷入无解之境。
进入诉讼程序尾声。楼市调整这些年，困境地产项目相继步入诉讼程序，时至今日，这些项目已顺利过渡到执行阶段，意味着围绕这些项目的各类纠纷，基本上已经获得司法的明确裁决，并具备切实的可执行性。
不良处置模式已成共识。项目参与方（项目方、投资人、政府部门、权益人）已普遍接纳不良项目处置的多种策略，包括协议重整、预重整、破产重整共益债投资等概念和操作模式，已达成共识，社会各界正积极行动致力于构建一个更加成熟的市场化及法制化环境，以确保这些处置措施能够得到有效且公正的实施。
城市更新开发周期。深圳不同于其他城市，其新增建设用地主要靠城市更新及土地整备。城市更新属土地一级整理，周期长，需5-8年或更久，而二级开发则快得多，1-2年即可完成。在“9.26新政”前，深圳楼市一二手成交不温不火，一直在荣枯线以下，但一手房存量始终维持在合理范围；新政后，成交量显著放大，库存量减少。可预见的未来一到两年内，一旦市场企稳回升，城市更新供地需要一定时间转化，市场供求关系将很快发生逆转。
当前展业机会
所谓“危机”包含了“危”和“机”两个部分，即危中有机，既要直面困境，又要敏锐发现危机之中蕴藏的机会和可能性。当前深圳城市更新已经度过顺风局阶段，正走向逆风局。所谓逆风局，一是项目自身资质：难度提升，前期容易改造的项目已基本完成，城市更新进入深水区（现状容积率高、权属关系复杂、贡献率普遍提升、项目估值面临调整）；二是项目背景：合作方已出险或资质弱，交易结构复杂，甚至需要借助破产重整的工具；三是融资难度大：房地产行业还在止跌回稳过程中，地产融资难局面未彻底扭转。在此背景下，深圳城市更新又有哪些投资机会值得期待？
收并购。经过房价深度调整，叠加市场流动性不足影响，项目估值逐步趋于合理，是机构以较低价介入深圳城市更新项目的好时机。另外，若能以打折收购存续项目债权的方式实现对项目的控制，那就更具性价比。
投融资。顺风局下，城市更新投融资主要依赖于常规的项目模式和产品，然而，进入逆风局，除了沿用常规模式外，往往需要借助不良资产处置及破产重整工具，包括不良债权收购、反委托清收、协议重整、预重整、破产重整、共益债、法拍等模式，既是存量项目盘活手段，也是主动投资的好渠道。
轻资产服务。城市更新项目最终价值的实现来自项目成功运作至净地，而转化的核心是专业的城市更新运作团队。目前困境城市更新开发公司面临人员流失，而包括金融机构在内的投资人又欠缺相应能力，市场对于专业的城市更新轻资产服务需求很大。
新时期，深圳更新面临新的机遇与挑战，如何迎接新要求，打造新模式，成为所有城市更新从业者关注和热议的话题。下面将从多个层面对深圳城市更新面临的困境进行剖析，并在此基础上分享见解与思考。
深圳城市更新与国家存量用地再开发新要求的平衡
这些新政策要求与深圳以往城市更新秉持的“政府引导、市场主导、多主体平等协商”三方合力模式存在一定的原则性差异，尤其是净地出让模式，不同于深圳特有的城市更新土地“一二级联动”模式，势必对深圳城市更新体系造成巨大冲击。
解决思路：新老划断，老项目加强政府监管，新项目充分发挥市场力量
存量城市更新项目沿用原规则，但需要借助政府行政力量介入，进一步加强政府对实施主体及项目实施过程的全面监管，同时进一步规范拆迁补偿标准，落实依法征收手段，推动存续项目落地。据相关机构对深圳拆除重建类城市更新项目的统计，截止2024年11月，已列入城市更新计划项目1046个，已通过城市更新专规批复项目731个，按数量规划通过率69.9%，实施主体公示项目539个，按数量计划实施率51.5%。综上，未取得实施主体的存续项目尚有507个，城市更新存量市场仍然十分巨大。
2024年4月，深圳市人民政府办公厅印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，总体接轨国家原则。深圳作为中国经济特区的代表，其城市更新工作起步较早，且在全国范围内一直走在前列。近几年，在城市更新上升到国家战略大背景下，深圳城市政策因以往模式与国家政策存在差异的原因，政策出台一直比较犹豫。希望深圳在新的时代背景下，坚持对自身更新模式的自信，适当借鉴其他城市的成功经验，继续坚持发挥市场力量去解决发展中出现的问题，最终实现模式的创新和飞跃。
深圳城市更新各方利益再平衡
深圳城市更新早已迈入深水区，实施难度持续加大，有如下原因：
存续项目难度大。市场化运行多年，城市更新优质项目一般已率先完成开发，存续的城市更新项目往往现状容积率较高、权利主体分散、经济关系复杂、经济可行性弱等，属于比较难啃的骨头。
拆赔标准调整。以往经济上行背景下，城市更新不断推高权利人的拆迁补偿预期，市场化拆赔标准到头来就高不就低，拆赔标准水涨船高。另外农村集体资产评估调整方面，在市场下行期，评估价格调整存在滞后，推高了项目成本。上述拆赔标准调整市场已有预期，但要调整到位尚需过程。
开发强度已达极限。为满足政府公共利益、业主方利益补偿、开发商合理利润等需要，极限挖掘可建设用地增容潜能，导致更新地块全部按规划顶格批复。高容积率的城市更新项目供地与目前国家鼓励的高品质住宅和住房改善型发展方向不匹配，且项目一旦算不过账，再无优化空间。
各方利益再平衡。当房价处于上升通道，各方提出额外利益诉求，往往能够通过房价上涨予以消化解决。但如今城市更新项目价值缩水，蛋糕变小，若参与各方（政府、开发商、权力人、债权人等）仍坚持原有利益诉求不变，那么传统的合作模式将难以继续推进。
解决思路：各方利益再平衡+政府主导项目盘活
各方利益再平衡是破题重点。实现方式：
（1）各方协商一致，各利益相关方面对现实，本着风险共担，利益共享的原则，各自做出妥协，重新拟定各方权责利，推进项目；
（2）难以协商一致的，借助司法手段来实现，通过诉讼，资产处置，拍卖、破产重整等方式，重新确定参与方以及各方权责利；
（3）政府行政手段干预，比如制定统一拆赔标准，满足相应条件，启动合法征收等。
困境中的城市更新项目各自面临着一系列问题。对于那些能够通过市场化手段解决的项目，可以通过上述利益再平衡机制来寻求解决方案。然而，有些项目则涉及到民生公共利益，或是自身资质不足以吸引市场介入，或是需要国有企业作为支撑以满足条件，亦或是因为投融资需求而需要变更项目实施主体等。对于这些特殊情况，均需要政府发挥主导作用，不仅在政策层面给予引导和支持，还需要在操作规范上提供明确的指导和帮助。
破产重整制度建设
解决思路：推动“破产重整”制度建设，助力困境更新项目破茧重生
正常城市更新项目融资已经很难，加之深圳部分银行已经暂停城市更新贷款，困境城市更新项目融资处境可见一斑。破产重整程序有助于企业全面清理债务、保护项目资产、引入新投资人、平衡各方利益，通过破产重整可以顺利协调各方利益，确保项目顺利进行。在破产重整过程中，政府通常会给予一定的政策支持和协调，给予新投资人信心和司法制度安全保障。
目前深圳相应的破产重整制度建设和发展与深圳的经济发展以及活跃的商业活动是极度不匹配的，希望在全社会的呼吁和努力下，能够不断完善，让破产重整能够助力困境更新项目“破茧成蝶”。
投融资市场的恢复和培育
房地产投资金融属性是客观存在的，城市更新作为房地产一级开发阶段，其更需要资金的支持，并且是长期稳定的资金支持。城市更新市场恢复，短期来自投融资支持，属于“输血”的范畴；长期则来自房地产销售回暖，是自身“造血”功能的恢复。
解决思路：多方合力+模式创新+专业赋能
城市更新投融资“重项目，轻主体”，以退为进，需全面梳理债权债务关系，把控项目公司与流程，控制风险敞口。
经过这几年的市场摸索，围绕困境城市更新项目的盘活，市场逐步认可并接受破产重整的重要性，另外包括不良处置在内的各种投融资模式创新也积极实践，积累了部分盘活经验，相信随着整个政策环境的改善，城市城市更新投融资业务将逐步复苏并助力城市更新发展。
前景展望
当前，经济基本面待改善，楼市承压，但国家政策正全力促“止跌回稳”，我们应重视并积极响应国家意志力与行动力。房地产作为宏观经济的重要支柱，地位稳固。城市更新被纳入国家战略，城中村改造尤为关键。2024年10月，国家五部门提出新增百万套城中村与危旧房改造计划，采用货币化安置；11月，住建部与财政部扩大城中村改造支持范围至近300个地级及以上城市。湾区具备成熟的城市更新土壤与经验，未来十年仍有巨大发展潜力。深圳作为城市更新先锋，城中村改造独具特色，有望在新一轮更新中脱颖而出。
深圳城市更新历经十五年，经验丰富，亦历经挑战。当前虽处低谷，但我们呼吁各界合力破局。政府应发挥制度优势，持续创新；司法需结合经济现状，在破产重整上寻求突破；相关方应平衡预期，达成共识；社会资本应前瞻布局，创新模式积极参与。面对新挑战与新机遇，我们坚信，在深圳这座创新之城，各方共同努力下，城市更新定能再创新辉煌！
