近日召开的中央经济工作会议要求，必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率，大力实施城市更新。

无论是从发展阶段、既往的发展方式，还是新阶段高质量发展的内在要求来看，我国几乎所有的城市（包括县城）都有城市更新的刚需和任务；同时，城市更新也是新阶段城市高质量发展的重要抓手和国家部署的专项行动，如上所述需要大力实施。然而，说到底，城市更新本质上是一项经济活动和一个历史过程，城市和经济发展等的客观规律是必须要遵守的，现实是必须要面对的，项目的有效需求和必要性、项目的可行性特别是经济可行性和可融性必须得到保障，负债推动、外延式扩张、粗放发展、房地产逻辑、低效无效投资的老路走不得也行不通。

故此，城市更新应区分主观的诉求和客观的可能，具备扎实的城市更新资源条件物质基础。如，2023年2月苏州市城市更新工作领导小组办公室发布的《苏州市城市更新技术导则（试行）》要求，城市更新的谋划推进，要填写《城市更新项目更新资源表》、绘制《城市更新更新资源分布图》，并据此识别重点更新区域、划示重点更新片区（以 1-5平方公里为宜）、确定项目更新内容与规模，以及进行社会稳定风险评估。又比如，2023年7月辽宁省住房和城乡建设厅出台的《辽宁省城市更新工作指引（2023试用版）》明确：更新项目是城市更新的最小实施单位，其范围划定应综合考虑用地权属、实施主体等，可以涉及单一或多类更新资源；更新资源主要包括空置低效或现状功能与城市发展不协调的可利用建成区土地，以及实施更新后可消除和改善安全隐患、功能缺失、风貌不协调等问题的建（构）筑物，可补充完善的市政基础设施和公共服务设施，可提升品质的公共空间和自然生态环境，以及其它具有更新必要性的物质和非物质城市资源；在城市体检基础上，要进一步筛选可更新资源，形成城市更新资源分布图和更新资源统计表；更新片区的划定、更新片区主导特征的判定，更新目标、思路和策略的确定，以及更新测算等等，均应基于更新资源的识别、挖掘和高效配置。

从市场化投融资的角度来看，城市更新资源可能有着更为深刻的内涵和更为广泛的外延。

初步简单盘点如下：

1、项目所在城市的区位、定位和能级。从有效需求、有效投资、投资安全和政策导向上来看，超大特大和部分大城市，以及部分潜力和高能区域，是城市更新项目谋划实施的重要外部资源环境条件。金融机构在提供金融支持的时候，首先要考虑的，也是城市的区位、定位和能级，绝大部分县城的城市更新项目恐怕很难得到融资支持。与之对应的，是城市地方国企的实力和信用评级，因为相当多的城市更新项目都是地方国企主导的，或者是以地方国企为枢纽运作的；故此，地方国企的实力，特别是其为项目融资增信的意愿和能力，是城市更新项目资金可能性和落地实施的重要保障。

2、项目的特色资源禀赋与XOD导向和经济逻辑。无论是从供给端还是需求端来看，交通、生态、文化、医疗、公园绿地、公共空间、人口、特色产业生态、规划条件等等泛在和无形的资源条件，可能并不是直接的项目要素，但却是项目生存和内生增长的条件，并往往会内化为项目个性化的更新策略和基本经济逻辑，非常值得关注和挖掘利用，突出项目XOD导向和经济逻辑。

3、政策资源。这一方面体现为友好共情的营商环境和可实施的城市更新专项政策条件；另一方面，更为重要的是，在当前阶段宏观政策超常规逆周期调节条件下，在推动有效市场和有为政府更好结合的改革背景下，专项债、国债、预算资金等财政性资金安排及配套费等税费减免，规划调整、征迁安置、维稳，新形势下保障房、房票安置房等房地产项目的协同重新定性定位，项目底层资产的结构优化，如此等等，均需要政府支持和友好的政策资源。

4、市政公共资源。依据财政部、国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部《市政公共资源有偿使用收入管理办法》（财税〔2016〕116号）市政公共资源主要包括：城市公共场地、场所；市政道路路内停车泊位及政府投资的公共停车场；政府投资的城市地下人防设施等地下公共空间；市政公共设施、空间、地名等冠名权；城市绿地内配套服务设施（含临时设置）及场地；城市公共空间广告设置权。依法将上述政府投资建设或者依法行使所有者权益的市政公共资源纳入项目投资和合作范围，是实现城市更新提升城市存量片区功能的内在要求，也有利于丰富和壮大项目经营性现金流。

5、行政事业单位及地方国企持有的闲置和低效存量资产。如政府闲置低效的体育场馆、房产及土地使用权，地方国企非主业的低端酒店、楼宇等等。通过产权或者经营权依法归集，将上述存量资产纳入更新改造范围，一方面能有效盘活存量资产、扩大有效投资，另一方面也进一步促进了城市更新项目功能升级，保障了项目经济可行和可融。

6、特许经营权。依据国务院办公厅《转发国家发展改革委、财政部〈关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见〉的通知》（国办函〔2023〕115号）等PPP新机制要求，城市更新、综合交通枢纽改造等盘活存量和改扩建有机结合的项目，可以采用特许经营模式。不过，这里所说的特许经营权，主要是指基于存量或者新建单体特许经营项目的特许经营权。根据项目所处区域、城镇化程度及更新改造后的增量需求，将部分特许经营项目纳入城市更新项目范围，既能保障公共服务提质增效，也能优化项目资源配置，保障项目经济可行和可融。

7、市场主体物业。为了统筹和完善城市更新项目功能，深化项目投资，承接城市更新巨额投资的外溢价值，打造特色和活力街区等爆点或者IP项目，可在政府方的统筹和协调下，承租或者收购部分存量市场主体物业，并优化空间布局、规划条件和改造运营方案，纳入城市更新项目范围统筹进行更新改造。

8、项目区域外资源的配置或者补偿。一方面，不同于发达国家，中国式城市更新是在城市快速发展过程中的更新，需要“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”，统筹旧城改造与新城建设；另一方面，很多情况下，由于空间和资源有限，一些城市更新项目往往由于缺乏经济可行性和可融性而难以成立和落地实施。故此，结合中国式城市更新的特点，在项目区域外对项目进行资源配置或者补偿往往是必要和科学的。其中，配置是指将相关资源纳入项目投资范围，特别是以所配置资源为基础，进行深度投资和联动开发；所谓补偿，在我国国情和财政制度下，实质上是所配置净资源变现后的资金依法补偿。在当前土地、房地产严控增量的条件和政策背景下，资源补偿的需求，可能更多。

9、其他。

产业更新是城市更新的灵魂。资源也罢资产也罢，对于市场化、可持续的城市更新项目而言，最终都要实现要素化，支撑包括公共服务业在内的产业发展，并通过深度和有效投资，夯实和优化项目底层资产，培育多元、充沛、稳定和可持续的经营性现金流，实现内生增长。唯此，项目才能成立，才具有可融性和可落地性，才能保障合作共赢。

另外，值得关注的是：其一，地方国企参与城市更新项目，特别是多元和深度投资的城市更新项目，是地方国企装入资产，不断做实做强做优做大和切实转型发展的重要而有效路径；其二，在深度挖潜，积极谋划为项目配置或者补偿资源并全面提高资源配置效率的同时，对于一些由于政府原因有沉重历史债务和义务的项目及事项，如果纳入城市更新项目将最终导致该项目经济不可行，是否由政府主导另行协商处理？路虽远，行则将至；事虽难，做则可成。