可持续的城市更新

       近期，以“建立可持续的城市更新模式”为主题的中国城市百人论坛2024秋季论坛在上海举行。会议由中国城市百人论坛主办，上海交通大学中国城市治理研究院、上海交通大学国际与公共事务学院承办，中国城市科学研究会、国际区域研究协会(RSA)中国分会、中国城市研究网络(UCRN)协办。多位城市研究领域权威专家从不同视角分享了我国城市可持续更新典型实践案例和最新研究成果，共同探讨符合中国式现代化要求的城市可持续更新战略路径和模式创新方向。      

       会上，厦门大学建筑与土木工程学院和经济学院双聘教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁以“可持续的城市更新”为题发表了主旨演讲，以下是他的演讲内容整理。

       我的题目和会议主题呼应一下，叫做“可持续的城市更新”。现在很多城市更新，看起来好像是城市更新了，但实际上不可持续。我从更新模式的可持续性这个方面重点讲一下，因为虽然城市更新的很多角度都很重要，但要重点谈一下财务可持续。如果财务不可持续，基本上从根本上就失去了持续性。当然，光是财务可持续也不完善，但这是一个基础，这是我的一个基本观点。
       01  城市更新，钱从哪里来？

       财务可持续性是什么？以业内影响比较大的城市更新——深圳大冲村的改造为例，我们先来看几方的利益情况：首先，村民是获益的。城中村的原住民共870户，改造前从原来很破、不能流通的集体物业，变成改造后可流通、可上市的物业，估算村民的物业价值600多亿元。面积0.6公顷，800多户居民平均每户大概得到6200多万，因为成本是开发商出的，这些居民一分钱不花，就获得了即使对于城市的其他普通居民来说也非常巨大的一笔财产。

       其次，开发商的也是获益的。在改造前后，开发商需要出包括征拆在内的成本，他们卖掉的房子和未来可能卖掉的房子加起来，减去成本，获得的总利润将近1000多亿，当然这取决最后房价是多少。所以，开发商在这些项目里面获得了暴利。

那这钱是谁出的呢？我们再看看政府。政府在城市更新改造里一共得到了将近300多亿的收入，主要是城市土地出让、住房出让带来的增值税，所以土地出让的钱虽然主要给了开发商，但是政府收上来的增值税，以及交易过程中的税收，大概也有300亿。从表面上看，这样的城中村改造所有人都赚钱，所以这种模式在珠三角基本上都覆盖了。