城市更新作为重塑城市肌理、提升人居品质的关键举措，正成为撬动内需潜力的重要支点。这一战略部署始终受到党中央的高度关注——习近平总书记多次就相关工作作出系统性谋划，并在今年春节前夕赴辽宁考察时特别强调，城市更新须坚持因地制宜原则，与社区建设深度融合，将便民、利民、安民作为核心导向，尤其要强化对"一老一小"群体的精准服务。国务院迅速响应这一战略导向，新年首场常务会议便将城市更新列为重点议题，2025年《政府工作报告》更明确提出"统筹推进城市更新与城镇老旧小区改造，系统盘活低效用地资源"的年度目标。
从民生改善的维度观察，这场城市焕新行动正通过多维实践释放发展动能：在老旧小区、历史街区、工业遗址、城中村等存量空间改造中织补民生短板，以"微更新"手法嵌入口袋公园、城市绿道、共享绿地等生态元素，同步构建适老化服务设施和适儿化活动空间，在钢筋水泥间书写"人民城市"的温暖注脚。这些创新实践不仅实现了城市功能的迭代升级，更通过惠民生的温度、补短板的力度、谋发展的速度，持续激活城市高质量发展的内生动力，绘就"推窗见绿、出门入园、老幼皆安"的宜居新图景。
当北京胡同里的老槐树与玻璃幕墙共生的画面逐渐成为常态，中国城市发展正经历着前所未有的转型阵痛。截至2025年，全国累计实施超过6.6万个城市更新项目，这场涉及数亿人居住空间的变革，正在重塑中国城市的基因图谱。从政策顶层设计到地方实践创新，一场以“精准更新”为特征的治理革命正在展开。
2023年冬，当住房城乡建设部《关于全面开展城市体检工作的指导意见》正式印发时，这场始于2018年的城市诊断运动终于进入全国推广阶段。这份要求297个地级以上城市定期“体检”的文件，标志着中国城市发展理念从增量扩张转向存量提质的历史性转折。
“就像中医的望闻问切，城市体检要构建多维度的诊断体系。”中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌向记者解释，新时代的城市体检已突破传统市政评估框架，构建起涵盖“住房-小区-社区-城区”四级的诊断矩阵。在沈阳，体检报告揭示出15分钟社区生活圈覆盖率不足40%的短板；在南京，大数据显示过江通道分布失衡导致江南江北发展落差达37%。这些被量化的“城市病症”，正在成为地方施策的精准导航。
住房城乡建设部部长倪虹在两会期间的表态颇具深意：“体检不是走形式，而是要建立'发现问题-生成项目-实施更新'的闭环机制。”这种机制在厦门已显成效：通过连续三年体检，该市系统梳理出32类128项问题清单，推动中山路历史街区保护、集美新城产城融合等重点项目落地。值得关注的是，体检指标体系正在动态进化——从最初的65项基础指标扩展到涵盖安全韧性、风貌特色、社会满意度等5大维度的102项指标。
“城市体检的本质是政府治理工具的数字化转型。”清华大学建筑学院尹稚教授指出，北京、上海等先行城市已建立“城市信息模型（CIM）基础平台”，通过叠加人口热力、交通流量、建筑能耗等多源数据，实现“数字孪生”下的精准诊断。这种技术赋能的治理转型，正在推动城市更新从经验决策向科学决策迈进。
当郑州市民李建国看着自家1998年建成的单元楼装上新电梯时，他或许没有意识到，自己正参与着一场涉及1.2亿居民的居住革命。住房城乡建设部数据显示，2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成年度目标10%，累计改造量已达28万个，覆盖建筑面积超过7亿平方米。
“2000年界限的突破具有里程碑意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，将改造范围从2000年底前建成小区扩展至2005年前，意味着未来五年改造规模将新增约40%。山东、江苏等地已率先试水：济南市将2005年前建成且存在安全隐患的小区纳入改造清单，青岛市则创新“老旧小区+周边街区”联动改造模式。
但规模扩张背后暗藏挑战。在西安某改造现场，记者看到因产权纠纷导致工程停滞的案例：某单位家属院因公产与私产混杂，居民对加装电梯的出资比例争执不下。这类问题在全国具有普遍性——据住建部调研，因产权不明、利益协调困难导致的改造滞后项目占比达18%。
“改造内容正在从基础类向完善类、提升类延伸。”在合肥包河区，改造菜单已包含社区食堂、嵌入式幼儿园等42项可选服务。这种“基础改造+服务提升”的模式，使户均改造投入从2万元增至5万元，但居民满意度却提升了35个百分点。深圳南山区更探索出“政府保基本、市场做提升”的混合改造模式，通过引入社会资本建设社区综合体，实现改造资金平衡。
在郑州二七商圈城市更新项目中，政府与社会资本方组成的SPV公司正进行着复杂的资金测算：项目总投资42亿元，其中政府专项债占30%，社会资本占55%，剩余部分通过运营收入覆盖。这种融资结构折射出当前城市更新面临的普遍困境——如何平衡前期投入与长期收益？
“城市更新不是简单的土地财政游戏。”中央财经大学王伟教授指出，现行土地政策与更新需求的矛盾日益凸显。北京某核心区更新项目测算显示，若按现行土地出让金标准，项目财务内部收益率将降至-2.3%，必须依靠容积率奖励、税收减免等政策工具才能勉强平衡。
地方创新正在突破政策瓶颈。广州出台“更新贷”政策，允许项目公司凭实施方案直接融资，目前已撬动银行贷款超200亿元。杭州探索“地券”制度，允许异地平衡容积率指标，使某历史街区项目节省土地成本1.8亿元。这些金融工具创新，正在重构城市更新的资金链条。
但更深层的机制变革亟待破局。全国人大代表王玉志直指三大痛点：产权分散导致交易成本高、社会资本参与意愿不足、运营收益难以覆盖长期维护。他建议构建“更新权益包”制度，允许项目主体通过运营公共服务设施获得持续收益。这种“设施运营反哺更新”的模式，在成都猛追湾城市更新项目中已初见成效 ——通过盘活临街商业空间，项目运营5年即收回前期投资。
当夜幕降临，武汉汉口历史风貌区的霓虹灯与老建筑轮廓交相辉映，这幅新旧交融的画面，正是中国城市更新的时代注脚。从体检评估的科学决策，到老旧小区改造的民生实践，再到可持续模式的金融创新，这场深刻的城市变革正在重塑中国城镇化下半场的演进轨迹。未来五年，当2000年前建成的小区全面焕新，当城市体检成为治理常态，中国城市或将真正实现从“规模扩张”到“内涵提升”的凤凰涅槃。
风车轻吻流云，光伏板在阳光下泛起幽蓝光泽，白墙黛瓦间流淌着现代科技的密码。在长三角腹地，嘉善县竹小汇村正以"未来式"低碳更新，书写着传统村落的涅槃传奇。这座曾默默无闻的水乡村落，如今化身世界级零碳样板，其革新实践在布鲁塞尔峰会上斩获绿色设计国际大奖，为全球乡村振兴贡献着东方智慧。
2019年，当长三角生态绿色一体化发展示范区在沪苏浙交界处破茧时，竹小汇的蜕变便注入了示范区的战略基因。规划师们没有选择推倒重建的粗暴路径，而是将村落视为"生命系统"进行有机更新：保留原有水系肌理，在农舍屋顶编织光伏矩阵，在湿地中植入人工浮岛，让现代科技与传统农耕文明展开时空对话。
"我们不是在建造零碳村，而是在培育零碳生命体。"示范区总工程师沈磊展示着数字孪生系统，屏幕上的竹小汇跳动着实时碳足迹：光伏板倾斜角度随日照自动调整，地源热泵从土壤深处汲取能量，风力发电机与百年香樟树共享着季风。这种"仿生式"能源网络，使村落年碳补偿量达到21万千克，相当于在村域内种植了2300棵成年乔木。
在竹小汇生态岛，建筑本身就是一台台"碳捕捉机器"。农居外墙包裹着相变储能材料，像骆驼驼峰般储存着昼夜温差；雨水回收系统串联起湿地、农田与建筑，实现水资源闭环利用；连村口的老石桥都被植入压电材料，将行人脚步转化为景观照明能源。
"这里每块砖都有科技DNA。"项目技术总监指着示范农宅剖切模型，墙体夹层的微藻培养液正在吸收CO?，屋顶的智能天窗根据温湿度自动调节开合。这种"被动式+主动式"节能系统的融合，使建筑能耗较传统民居降低75%，而室内舒适度却提升40%。
竹小汇的革新超越技术层面，构建了"生产-生活-生态"的立体样本。智慧农田里，5G传感器实时监测作物碳汇量；零碳工坊中，村民用太阳能窑烧制传统砖瓦；生态码头旁，游客扫码即可获取个人碳足迹报告。这种参与式体验，让抽象的碳中和概念变得可感知、可触摸。
"未来乡村不是科技秀场，而是有温度的生活场。"运营团队负责人展示着数据：更新后村民人均可支配收入提升38%，而村域碳强度下降62%。这种绿色溢价效应，吸引了生态科技企业入驻，催生出"零碳经济"新业态。
当暮色浸染水乡，竹小汇的景观灯自动切换为柔光模式。这座承载着千年农耕记忆的水村，正以未来之名重新诠释传统智慧。在这里，低碳不是约束发展的枷锁，而是开启新文明的密钥——当风车与光伏板共舞，当古桥与传感器对话，一个关于可持续未来的江南叙事，正在长三角腹地轻声回响。
-
中国工程院院士、全国工程勘察设计大师、东南大学建筑设计与理论研究中心主任程泰宁点评：
将当下与未来串联，绿色低碳改造是城市更新的必由之路。多一片蓝天、多一汪碧水、多一方绿地，绿色是发展的底色。在实现“双碳”目标的大背景下，把绿色低碳理念融入城市更新全过程，推进城市空间形态与城市功能的持续完善和优化调整是走中国特色城市发展道路，推进城市更新高质量、可持续发展的生动诠释。
作为“零碳样板聚落、无废聚落、生长聚落”三大技术模型的集成，竹小汇从一个“废弃村落”摇身一变，成为了比肩世界级的零碳样板。示范区嘉善片区发展目标明确、发展方向合理、发展路径科学，建设成效显著，要利用好区位优势、环境优势，进一步明确科创产业的发展规模、方向和类型，在聚落及园区空间形态、功能业态的设计上不断创新和尝试。
南京西路1601号，鎏金夕阳为灰塑门楣镀上金边。推开张园西区厚重的乌木门，1882年的时光碎片在脚下簌簌作响——这片上海现存最完整的石库门建筑群，正用砖瓦讲述着从私家园林到商业磁场的重生密码。
“这里藏着六代上海人的集体记忆。”静安置业董事长时筠仑轻抚过砖墙上1920年的弹孔痕迹。作为上海首个实施保护性征收的城市更新项目，张园改造团队创造了建筑界的“时间胶囊”：通过3D扫描还原百年砖雕，用传统灰浆修补清水砖墙，甚至保留了里弄墙基的苔藓样本。当路易威登的霓虹灯牌在石库门天井亮起时，历史与现代完成了精妙的空间对话。
在修缮过程中，工匠们发现了更多“时间的彩蛋”：某处墙体内封存的1930年代月份牌广告，某栋过街楼下埋藏的日式浴池遗址。这些发现被巧妙地转化为商业空间里的艺术装置，让消费者在购物时完成一场穿越百年的文化探秘。
张园的蜕变不仅是物理空间的重生，更是商业模式的迭代。静安置业团队首创“文化策展型商业”模式，将石库门里弄转化为奢侈品首店集群：迪奥在百年砖墙内打造沉浸式展厅，江诗丹顿将新品发布会搬进雕花天井。这种“历史场景+首发经济”的组合，创造了上海商业的新范式。
“品牌们争夺的不是商铺，而是文化叙事权。”时筠仑展示着租户续约数据，路易威登三度续租后，租赁面积从初始的500㎡扩展到整栋建筑；酩悦轩尼诗集团更将张园定为“品牌文化实验室”。当石库门特有的“七十二家房客”格局被改造为旗舰店的“文化展厅”，空间价值实现了指数级跃升。
张园的重生激活了整个南京西路商圈的“商业基因”。数据显示，项目开放后周边商场的奢侈品销售增长37%，米其林餐厅翻台率提升22%，连带着静安寺地铁站的夜间客流量增长18%。这种“高端消费引力波”效应，源于张园独特的商业生态：首店经济吸引年轻客群，文化体验留住深度消费者，历史空间赋能品牌溢价。
在商圈升级中，张园扮演着“文化路由器”的角色。通过举办石库门建筑导赏、海派旗袍快闪等活动，将文化体验转化为消费流量。某国际珠宝品牌市场总监直言：“在张园做展览，相当于同时获得历史博物馆和高端商场的双重背书。”
夜幕降临时，张园的霓虹灯牌与静安寺的飞檐在暮色中交相辉映。这座穿越三个世纪的建筑群落，正以商业创新续写海派传奇——当石库门的青砖墙成为国际品牌的叙事舞台，历史文脉便不再是凝固的标本，而是流动的商业诗篇。
