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产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，近年来在供需失衡的背景下面临诸多挑战。2024年，产业园区的新增供给持续增加，而需求端却呈现缩减态势，导致空置率攀升、租金水平下降。特别是在一线城市，产业园区的空置率不断上升，租金水平持续下滑，企业退租、减少租赁面积的现象普遍存在。即使园区普遍采取以价换量的策略，也难以有效提升出租率，园区招商难度加大。
从供应端来看，2019-2022年全国300城工业用地推出及成交面积逐年上升，2022年达到峰值后，2023年逐步回落，2024年推出及成交面积分别为12.89亿平方米和10.94亿平方米，同比降幅约15-16%。尽管2024年出让的工业用地面积有所下滑，但仍将对未来市场带来较大规模的供应增量。此外，2024年厂房及建筑物竣工面积同比下降0.8%，达到6.91亿平方米，规模仍较大；办公用房竣工面积虽有波动，但2024年竣工面积仍有1.28亿平方米。整体来看，产业园区供应端的压力仍然明显。
从需求端来看，经济仍处于弱复苏阶段，产业园需求偏弱。以上海和广州为例，2024年第四季度，上海产业园区租金环比下降3.1%，全市平均租金降至3.41元/平/天，全年累计下降13%。同期，空置率达28.2%，环比上升0.8个百分点，同比上升5.7个百分点。广州产业园区租金面价同比下跌6.2%，至年末的135.0元/平/月。总体来看，短期内产业园区行业仍将承压。
截至2024年末，国内已累计发行园区基础设施公募REITs产品16支，累计发行规模为287.23亿元，其中包括华安张江产业园REIT和博时蛇口产园REIT于2023年扩募的27.97亿元。2024年共发行7支园区REITs产品，发行规模为91.27亿元，包括博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、中金联东科创REIT、华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、广发成都高投REIT和招商科创REIT，基础设施项目位于北京、上海、广州、南京、天津、重庆和成都等地。
2024年，共有9支园区基础设施公募REITs披露完整年度的季度报告，其中超过一半的产品底层资产出租率同比呈现下滑，部分项目采取了以价换量的策略，也不乏出现量价齐跌的情况。出租率方面，仅国君东久新经济REIT在2024年末为100%，国君临港创新REIT以及扩募的两支产品华安张江产业园REIT和博时蛇口产园REIT处于90%以上，其余产品期末出租率均低于90%。
基金收入方面，国君东久新经济REIT 2024年同比保持增长，华安张江产业园REIT和博时蛇口产园REIT受2023年扩募影响虽呈同比增长，但仍较扩募时预测有所下滑，其余产品基金收入同比均不同程度下滑。其中，建信中关村REIT同比下滑20%，中金湖北科投光谷REIT较首发预测下滑9%。可供分配金额方面，扩募的两支产品同样较扩募预测有所下滑，其余产品同比均不同程度下滑，其中建信中关村REIT和国君临港创新产业园REIT降幅分别为48%和15%。
现金流分派率方面，除建信中关村REIT当年低至1.46%外，其余产品均介于3.94-5.11%，其中国君东久新经济REIT、华夏合肥高新REIT以及中金湖北科投光谷REIT处于板块前列。
华安张江产业园REIT
2024年，华安张江产业园REIT实现基金收入1.63亿元，较上年同比增长31.62%，但较2024年预测值下降3.64%。项目整体出租率自年初的81.03%持续上升10.87pct至年末的91.90%。租金方面，张江光大园和张润大厦的租金水平降至5.48元/平/天和5.57元/平/天，略高于2024年租金假设。
博时蛇口产园REIT
2024年，博时蛇口产园REIT实现基金收入2.08亿元，较上年同比增长15.22%，但较2024年预测值下降3.87%。项目整体出租率由2024年3月末的94%降至年末的91%。租金方面，万融大厦和万海大厦的平均租金水平分别为116.86元/平/月和129.12元/平/月，均高于2024年租金预测假设。
东吴苏园产业REIT
2024年，东吴苏园产业REIT实现基金收入2.65亿元，较上年同比下降7.29%。项目期末出租率分别为79.82%和75.29%，较上年分别下降8.43pct和7.15pct。租金方面，科技园五期及2.5产业园的有效租金单价分别为1.47元/平/天和2.10元/平/天。
建信中关村REIT
2024年，建信中关村REIT基金收入较上年同比下滑超20%，当年实现1.38亿元，较前期预测值下滑近38%。项目第四季度平均月末租金为4.36元/平/天，同比下降22.83%。项目期末出租率为72.09%，较上年末提升8.34pct。
华夏合肥高新REIT
2024年，华夏合肥高新REIT实现基金收入9198.47万元，较上年同比下降3.33%。项目整体出租率较上年末下降4.20pct至85.31%。租金方面，存量租约平均租金单价（含税）为31.89元/平/月。
国君临港创新产业园REIT
2024年，国君临港创新产业园REIT实现基金收入4547.12万元，较上年同比下降7.57%。项目期末出租率为94.36%，较上年下降3.27pct。租金方面总体较为稳定。
国君东久新经济REIT
2024年，国君东久新经济REIT实现基金收入1.13亿元，较去年同期增长2.88%。项目三、四季度末均保持满租状态（100%）。租金方面，昆山园和常州园实现小幅增长。
华夏和达高科REIT
2024年，华夏和达高科REIT实现基金收入1.05亿元，较上年同比下降6.55%。项目整体出租率自2024年3月末的87%开始回落，年末下降约10pct至77%。租金方面，和达药谷一期项目新签租约平均租金单价1.37元/平方米/天，同比下降9.87%。
中金湖北科投光谷REIT
2024年，中金湖北科投光谷REIT实现基金收入1.08亿元，较预测值下降9.26%。项目期末出租率自上半年维持的87%左右下滑至年末的80.06%。租金方面，在执行租约自2024年3月末的62.37元/平/月小幅降至年末的61.38元/平/月。
从上市首日表现来看，2024年发行的7支园区基础设施公募REITs首日情绪较为平淡，除广发成都高投REIT首日涨幅近9%外，其余园区REITs产品首日涨幅均介于0-1.5%区间。从价格走势来看，2024年园区基础设施公募REITs自开年延续上年四季度的承压之后开启了修复，多数产品的二级市场表现有所回暖。
2024年末，中证REITs全收益指数较上年末累计上涨12.31%。2024年前发行的9支园区REITs产品有5支在2024年度的表现好于全市场。其中，博时蛇口产园REIT同期上涨近30%，涨幅最高；其次为中金湖北科投光谷REIT，同期上涨19%。
根据已披露至少两期年报/半年报的9支园区基础设施公募REITs情况来看，全部产品的持有人户数呈下降趋势，持有人集中度不断提升。截至2024年6月末，9支产品的机构投资者占比介于87-98%，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT的个人投资者占比较高，分别为12%和11%。
从投资者结构来看，2024年6月末，9支园区REITs产品披露的主要投资者占比介于58-75%，包括原始权益人（及关联方）、产业投资者、券商和保险等，整体持仓占比均值分别在34%、7%、8%和10%。
短期内，在供给增加与需求侧偏弱的背景下，产业园经营可能仍面临较大压力。产业园的整体出租率和出租单价仍然承压，更多的企业或许会采取以价换量策略，进而压制园区REITs产品的估值。长期来看，随着产业园区供给速度放缓，加之政府出台的一揽子增量政策以支持经济稳定增长，产业园区供需压力有望逐步缓解。
目前园区REITs二级市场首发热度偏平淡，未来在公募REITs全面进入常态化发行后，园区REITs产品将更多受到产品基本面以及宏观利率变化等因素的影响，整体上经营业绩稳定、基金分红表现较优的园区REITs产品将继续得到追捧。
目前，沪深交易所审批或通过的新增园区基础设施公募REITs产品有4单，另外还有部分潜在项目处于招标阶段，园区基础设施公募REITs有望继续扩容。发改委1014号文对园区基础设施项目的单体建筑要求可拓宽至包含物理上不可分割且建面占比不超过30%的酒店和配套底商，减轻了发起人在资产分割方面的负担，同时也将向REITs市场提供更多潜在的优质产业园标的，混合业态的资产或将在一定程度上改善后续园区板块产品的业绩表现。
供给端，未来三年，大中华区21个主要城市甲级写字楼市场供应量充沛，新增供应超2千万方。部分重点二线城市（如苏州、南京和武汉）在未来三年将迎来百万平方米的优质办公空间，势必会对产业园的运营造成冲击。产业园区如何发挥其灵活的空间和产业政策优势，将是重要的突围策略。
需求端，在经济增长放缓的背景下，企业降本增效的诉求明显，2025年多数城市空置率仍处于缓升趋势，且租金维持也将面临挑战。伴随人工智能、大数据等数字经济相关企业的融资活动持续火热，其租赁扩张需求预计也将保持活跃，如何精准把握该部分的潜力客户将是未来运营的重点方向。
2024年，中国产业园区REITs市场在供需失衡的背景下，面临较大的经营压力。尽管部分产品通过以价换量策略提升了出租率，但租金水平的下降对基金收入和可供分配金额产生了显著影响。未来，随着政府政策的支持和市场供需的逐步平衡，产业园区REITs市场有望迎来新的发展机遇。投资者应重点关注经营业绩稳定、基金分红表现较优的产品，同时关注混合业态资产对业绩的改善作用。
