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1. 法律依据
第一步：发布《征收土地预公告》，告知征地范围、用途等基本信息；
第二步：开展土地现状调查（包括房屋、青苗等）、社会稳定风险评估；
第三步：拟定补偿安置方案并公告（至少30日），听取村民意见；
第四步：将材料上报省级以上政府审批；
第五步：获批后发布《征收土地公告》，正式启动征收。
2. 核心作用
1. 操作逻辑
2. 法律性质
在实际操作中，两类程序可能被混淆，主要表现如下：
1. 警惕“以预签约替代预征收”
2. 盯紧补偿方案来源
3. 签约前确认阶段性质
城市更新中的预签约机制虽能提高效率，但绝不能架空法定的预征收程序。对老百姓而言，分清两者的本质差异，既是保护财产权的“防火墙”，也是监督政府依法行政的“透视镜”。毕竟，再好的城市更新项目，若以牺牲法律程序为代价，终究会埋下更大的社会隐患。
CG03：城市更新中的“预征收”与“预签约”：别把两件事混为一谈
在城市更新中，涉及土地和房屋征收时，常听到“预征收”“预签约”两个专业词汇。它们看似都与“提前准备”相关，但法律性质截然不同。尤其当项目涉及集体土地时，若不厘清二者的区别，可能导致程序错乱，甚至侵害被征收人的合法权益。本文结合法律规定和实务操作，解析两者的本质差异。
一、集体土地“预征收”：法定的前置程序
根据《土地管理法》第47条及《土地管理法实施条例》第26条，集体土地征收必须经过“预征收”阶段，这是法律强制要求的程序，流程如下：
预征收是征收合法性的基石，未完成这一程序直接签约或强拆均属违法。它的本质是“为征收做准备”，重点在于保障被征地农民的知情权、参与权和异议权。
二、城市更新“预签约”：市场化的协商工具
预签约是地方政府或开发商在正式征收前，通过“提前协商”争取高签约率的策略。常见流程为：①制定补偿方案，发起预签约；②设定生效比例（如签约率达95%）；③达标后转为正式征收，未签约户走强制程序。
预签约非法定程序，而是地方政府为降低征收阻力设计的“柔性手段”。其效力依赖于《民法典》中的合同关系，本质是“民事协商”，而非行政强制。
三、混淆风险：当“法定程序”撞上“市场手段”
四、如何区分二者？记住三大关键
五、给公众的实用建议
若发现集体土地征收未发布预公告就要求签约，可直接向自然资源部门举报程序违法。
预征收阶段的补偿方案需经省级政府审批，而预签约方案可能仅是“谈判草案”。
签字前务必问清：“现在是预征收阶段还是预签约阶段？补偿标准是否经过审批？”
叮嘱：程序正义比效率更重要
