城市更新 | 更新下半场，是一场系统经营战

过去的城市更新，是一场以推土机为象征的开发竞赛。谁拆得快、盖得多、卖得掉，谁就能获得财政红利与政绩加分。城中村被清零，旧街区被重建，房票与商品房轮番登场，构成了一套熟悉的剧本。

但这套剧本，正在失效。

随着房地产市场进入深度调整期，城市人口结构、财政状况、产业逻辑、生活方式全线发生变化，城市更新也迎来了“下半场”——从一次性变现走向长期性经营，从土地财政走向资产经营，从空间改造走向系统重构。

这一转型的核心逻辑，正是：“策划定方向，规划强整合，设计增价值，运营创流量”。

01 策划定方向：更新不是修补，是系统重做

城市更新的第一步，不是拆哪块地，而是定什么方向。方向不清，越更新越混乱。

策划阶段的核心任务，是站在城市未来发展的高度，识别片区的独特角色与核心人群需求：

• 是打造宜居社区，还是产业生态？

• 是面向年轻人，还是服务老年人口？

• 是承担消费功能，还是提供生产空间？

比如，杭州未来科技城“亲橙里”。在策划阶段即明确其作为“城市生活中心”的角色，通过融合商业、育儿、养老、社交等多种服务功能，精准匹配周边人群需求，避免陷入传统Mall的空置困境。

好的策划不是开始“怎么做”，而是首先回答“为什么做、为谁做”。

02 规划强整合：打通“人-产-场-交”闭环

现在的规划，不能只是墙上挂挂的蓝图，是一个近远期动态图，更重要的是整合资源、重组结构，建立一个自洽的城市系统。

在今天住宅冗余、商业过剩、写字楼空置的大背景下，片区更新更需要强化“功能联动”与“关系重构”：

• 把生活与工作结合在一起，缩短通勤；

• 把产业与社区结合在一起，带动就业；

• 把人流与服务结合在一起，提升活力。

比如，成都“东郊记忆”。原为老旧电子厂，以规划将文化演艺、夜经济、设计产业串联在同一体系内，形成完整的价值闭环，带动周边区域整体复兴。

真正高质量的规划，不是布置了多少功能，而是场景间联动，关键是否实现了真正的协同与互补。

设计不是装饰，而是价值转化器。当拆迁与开发不再是唯一解，设计的任务就不只是“造得漂亮”，而是“用得起来”。

城市更新的设计，更应关注这些维度：

• 弹性复合：一个空间，满足多种用途；

• 尺度友好：更人性化、更邻里化；

• 文化识别：保留原有记忆、塑造在地感。

比如，广州永庆坊，以“绣花式微更新”，设计师保留了岭南街巷肌理与生活状态，同时引入咖啡店、手艺坊、非标商业，形成文化街区与潮流生活的融合范本。

好设计不只是美观，更要提高“单位面积的使用效率与情感连接”。

04 运营创流量：从开发思维到经营思维

运营，是城市更新是否成功的终极检验。很多项目建得很新、设计很好，却无人问津，其根源就在于缺乏“持续吸引力”。

未来的城市更新，需要从“一锤子买卖”转向“复利型资产经营”：

• 内容引流：艺术、教育、文化等打造差异化体验；

• 社群粘性：围绕用户组织活跃社群，形成反复消费；

• 场景营造：小剧场、夜市、展演空间，激发城市新生活方式。

比如，深圳光明区“鹤围村”共建运营。未拆未清，而是通过“整合+运营”模式统一房源、升级配套，引入创客空间、青年公寓、社区商业，村民实现租金增收，年轻人得以以低成本融入城市。

城市的真正价值，不是盖了多少，而是运营了多久、活跃了多久。

 城市更新的“策规设营”系统路径图

05 结 语

我们正处在一个从“建设城市”转向“经营城市”的时代。

未来的城市更新，不再是比谁“拆得快、造得高”，而是比谁“策得准、规得深、设得巧、营得久”。

不是卖出多少平方米，而是创造出多少“温度、记忆与日常”。城市的真正进化，不是推倒重建，而是深度共生。

这，是一场没有硝烟的长期主义较量。也是每一个更新参与者的专业分水岭。