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2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确提出“推动文旅产业赋能城市更新”，为城市发展注入新活力。近年，北京、上海、南京、成都等地率先积极探索，已形成了一批具有代表性的实践范本，为文旅产业融合助力城市更新提供了可借鉴的经验体系与创新模式，充分彰显了文化产业在塑造城市空间与文化肌理方面的巨大潜力。
本文从历史保护街区活化、工业遗产活化、社区/街区/商圈功能迭代、公共文化空间更新四个类型选取典型案例进行研究分析，为广州探索城市更新与文旅融合提供借鉴和建议。
01 历史保护街区
南京小西湖片区“小尺度共生”渐进式更新留住原住民，老城南焕发共享新活力
作为南京老城南的历史风貌区，小西湖片区通过“小尺度、渐进式”更新，保留原住民生活场景与明清街巷肌理，引入非遗文创工作室、共享院落、精品民宿餐饮等特色业态，打造“原住民与新业态共生”的社区化街区，成为兼具传统市井气息与现代文旅体验的典范。
分级分类保护
小西湖片区创新构建“规划管控单元+更新图则”双层管理体系，将4.69公顷街区细分为15个管控单元和127个实施单元，针对文保建筑、历史院落等不同保护等级采取差异化策略：对7条历史街巷实施原真性修复，保留传统院落肌理；对30余处传统民居采用“一户一策”微改造，如马道街39号通过“公私合作”实现建筑加固与功能置换；创新应用“微型综合管廊”技术，在保护历史地表形态的同时，实现管线现代化升级，成为国内历史地段市政改造的典范。
新旧业态共融
小西湖开创“共享院落+共生业态”模式：通过产权租赁协议，将刘氏百年石榴庭院改造为半开放共享空间，实现居民生活与游客体验的有机互动；在堆草巷31号等私宅中，植入文创工作室、咖啡店，形成“前店后居”的混居生态；保留402户原住民的同时，腾挪空间引入虫文馆、西湖雪艺空间等40家文化商业，构建“非遗工坊-精品民宿-时尚市集”的业态梯度，使茶馆、老澡堂等传统生活场景与沉浸式展览等新消费和谐共存，实现“烟火气”与“文艺范”的共生。
可持续运营
项目构建多方共赢机制，南京市将新城建设和老城更新进行资金统筹平衡，每年南部新城开发收益反哺秦淮区20亿元用于小西湖等一批居住类、历史文化保护类城市更新项目，国企南京历保集团负责基础设施投入与资产运营；创新“居民自主更新+社会资本参与”模式，如熙湖里咖啡通过长期租赁实现民国小楼活化，居民通过房屋增值和租金分红获益；建立文化IP转化体系，年均举办“非遗”艺术周、元宵灯会等50余场活动，衍生文创产品年销售额超千万元，使文化资源持续转化为经济动能。“政府引导+市场运作+社区参与”的三位一体模式，为历史街区活态传承提供了长效保障。
02 工业遗产活化
北京首钢园“工业涅槃”从钢铁厂到冬奥地标，锈带重生演绎硬核浪漫
依托百年钢铁工业遗存转型，保留高炉、皮带通廊等标志性建筑，借力冬奥会打造滑雪大跳台、三高炉博物馆等文体地标，融合AI、数字艺术与商业，形成“工业风+科技感”的产城融合示范区，成为工业遗产活化的国际标杆。
创新政策保障
北京市出台专项政策，允许首钢园采用“协议出让+划拨”混合供地模式，工业用地兼容30%商业配套；制定《首钢北区综合实施方案》，实施“整体统筹、弹性控制”规划策略，保留70%以上物理空间，为冬奥场馆建设开辟绿色审批通道。政府成立新首钢发展建设领导小组，搭建三维数字化管理平台，实现规划全要素统筹，政策创新为工业遗存活化扫清了制度障碍。
构建多维产业生态
园区构建“赛事+体育+科技+消费+会展”的圈层产业生态，依托冬奥IP打造国际赛事承办地，引入腾讯体育、当红齐天等企业形成科幻产业集聚区；通过服贸会4.0场馆实现会展文体空间创新，在百年高炉内植入SoReal科幻乐园等沉浸式体验场景。
业态融合呈现三大特征：工业遗迹与数字技术嫁接，催生元宇宙新场景，冷却塔与大跳台组合，创造文体旅融合奇观，老旧厂房改造兼顾科创办公与潮流商业，形成“工业风+未来感”的独特消费场域。
“事件驱动+动态迭代”的可持续运营
首钢园抓住冬奥会、服贸会等国家级事件机遇，快速提升国际影响力，并以此为契机推动产业动态升级。
冬奥后，滑雪大跳台转型为永久场馆，年均承办80余场体育赛事及140场文体活动；服贸会展馆升级为4.0版本，融合室内外会展空间。同时，园区持续引入元宇宙、无人驾驶等前沿技术，通过“科技+文化”双向融合保持业态活力，如2024年科幻产业链企业数量同比增长30%，形成长效吸引力。
03 社区/街区/商圈功能迭代
成都玉林东路“烟火焕新”多业权街区的市井基因与时尚消费共生密码
以多业权街区更新破解130余户产权分散难题，通过“主理人+首店”生态和“一店一策”业态升级，在保留老成都烟火气的同时，引入潮牌、艺术展演，依托“微醺节”“花开玉林”等活动重塑“最成都”生活方式，实现半年客流增30%、租金翻番。
低效物业活化
玉林东路通过“一店一策”精准施策，对低效物业进行功能置换与业态升级。例如，将杂货商铺改造为独立咖啡店，水泥河沙销售点转型为甜品店，废弃自行车棚焕新为社区美学空间。同时，通过“五个一”路径（新招、保留、提升、搬迁、挖潜），对重要点位整体收储并引入高端业态，压缩低端零售比例至30%，植入文创、公益化业态，形成“传统与时尚混搭”的消费场景。渐进式改造策略避免了大规模拆建，保留青苔、老街巷等原生元素，实现空间价值的可持续提升。
共建共治共享机制
项目创新成立“多业权街区共发展联盟”，联合153家商户建立“五统一”管理体系（管理、运营、品牌、服务、物业），通过商户自治补足公共运维短板。
政府统筹协调十余个行政部门，横向厘清事权关系，纵向整合“政府+商家+居民+服务链”诉求。采用PPP融资与“O+EPC”模式，将运营前置贯穿策划、设计、施工全周期，确保长效管理。社区居委会通过居民座谈会、故事分享会等深度参与，平衡商业诉求与社区利益，纠纷发生率大幅下降，租金收益翻倍，形成“自治+共治”合力。
文化消费有机耦合
玉林东路以市井文化为基底，通过“微更新+可持续运营”强化在地认同。保留80年代艺术家聚集地的人文基因，延续老字号美食品牌，同时引入国潮文创、独立设计师店铺、元宇宙电音舞台等新业态。业态布局注重分层设计，核心区植入高端餐饮与艺术橱窗，背街小巷保留便民服务。文化IP的现代化表达吸引年轻群体回流，原创品牌交易额占比提升50%，形成“小众品牌大众化”路径，成为“最成都”生活方式的缩影。
04 公共文化空间更新
上海徐汇滨江“水岸复兴”工业码头蝶变全球科创艺术新走廊
从工业码头转型为“西岸文化走廊”，保留水泥厂、机库等工业遗存改造为龙美术馆、西岸艺术中心，集聚传媒、AI、金融产业，通过滨水步道贯通、艺术博览会与智慧场景营造，打造“文化+科创+生态”的世界级滨水活力区，成为上海文商旅体融合新地标。
滨江空间“保护性开发”
徐汇滨江通过“保护性开发”实现工业遗存活化与生态修复。保留水泥厂、北票码头塔吊等历史建筑，改造为龙美术馆、余德耀美术馆等文化地标，形成“工业遗存+艺术空间”的独特风貌；同时，构建滨水慢行系统（漫步道、跑步道、骑行道），修复湿地与绿地廊道，打造亲水平台与线性公园（如原龙华机场跑道改造的跑道公园），实现生产空间向生活休闲空间的转化。通过“核心极化-支点培育”结构，以“东方梦工厂”为创意核，联动南浦老站、西岸艺术中心等多节点，形成点轴带动的空间布局。
文商旅协同发展
以文化创意为引擎，推动商旅文科创多元融合。依托“西岸文化走廊”集聚美术馆、演艺中心等艺术场馆，引入东方梦工厂、腾讯华东总部等传媒科技企业，形成“艺术展览+影视制作+数字娱乐”产业链；通过西岸音乐节、双年展等节庆激活公共空间，配套云锦路商业街、主题酒店及滨水市集，构建“游购娱食住行”一站式体验。差异化功能分区（如西岸传媒港、智慧谷、金融城）促进产业协同，实现文化价值向经济价值的转化。
多方协同治理
政府主导顶层设计，成立徐汇滨江管委会统筹规划，授权西岸集团实施土地收储、基建与运营；创新“1.5级开发”模式，短期租赁地块用于艺术展览等过渡性利用，提升区域热度。社会资本深度参与，如余德耀基金会改造机库为美术馆，民间资本投资剧场建设；社区通过“西岸共治联盟”参与治理，平衡居民、企业、游客需求。政策上提供税收优惠与文化金融支持，吸引TVB、英皇影业等机构入驻，形成“政府引导-企业主体-市场运作-公众参与”的可持续机制。
05 对广州的启示与建议
◈ 强化顶层设计与政策创新
完善多层级政策工具箱，深化土地混合开发、容积率奖励等激励措施，细化历史建筑活化兼容功能指引。
创新多元主体协作模式，运营先行，推广“O+EPC”一体化开发，鼓励社会资本通过PPP、股权合作主导运营，试点文旅资产证券化。建立“阶梯式收益分配”机制，按年限比例提取商业收益反哺社区基金，依托国企平台统筹国有物业更新，延长租赁期限至《民法典》上限20年以稳定投资预期。推行负面清单动态管理，实施“许可制+信用承诺”分类豁免机制，设立创新项目容错观察期，对政策调整导致的亏损项目按比例托底补偿。
◈ 深度挖掘在地文化内涵
以岭南文化为主线，整合粤剧、广绣、醒狮等非遗资源，开发沉浸式体验项目。
构建“味在YOUNG城”品牌体系，联动西华路等美食街区形成旅游线路。修复黄埔古村等遗迹打造“千年港市”主题区，利用天河城、太古汇等商业体中庭打造“小而美”演艺空间，推动“最广州”文化IP向城市标识转化。梯度布局业态矩阵，CBD区域发展“日间商务+夜间文旅”全时消费；年轻态街区植入主理人经济；历史街区嵌入“非遗+潮玩”业态。依托长隆、广交会开发科普教育及“会展+City-Tour”联票。打造沙面、永庆坊“夜宴、夜赏、夜购”品牌，引入水上剧场、电竞等业态，活化工业遗存为滨水创意区及沉浸式演艺空间。
◈ 科技赋能场景创新
搭建“元宇宙+数字孪生”双核引擎，开发AR全景导览及“千年商都”元宇宙场景，结合AR、实景演艺等技术呈现历史建筑故事。依托“穗智管”构建文旅数据中枢，推出集成智能行程规划、虚拟导览的“广州畅行APP”。联合“博物馆之城”战略推出“岭南非遗数字典藏计划”，开发粤剧等NFT数字藏品，建设“非遗”元宇宙工坊，实现线上研习闭环。
◈ 缝合城市文化肌理
在珠江滨水带嵌入海绵城市与“零碳”技术，以阅江路碧道、海珠湿地为示范构建“生态节点+智慧监测”体系。通过微更新植入“非遗工坊+社区博物馆”功能，推广“口袋公园+智慧橱窗”活化街角空间。探索在广场、地铁站等公共服务空间布局露天剧场、艺展市集等轻量设施，缝合岸线资源打造活力走廊。通过无偿调拨或合作开发行政事业单位闲置物业支持文化产业转型。
◈ 完善可持续发展保障
优化土地收益分配，将历史保护成本纳入开发核算，推动沙面建筑群、广州塔等资产纳入公募REITs试点。组建国企主导的“城市更新文旅联盟”，设立文旅创投基金扶持数字文博等新业态，通过“超长租约+租金保底+收益分成”激活社会资本。推行“物业置换+租金分红”模式鼓励原住民入股，探索“非保”文物建筑消防审批分类豁免机制。
