城市更新，如何盘活存量资产？

当城市发展从增量扩张转向存量优化，那些承载着岁月记忆的老旧街区、见证过工业辉煌的老旧厂区、镶嵌在城市肌理中的城中村，正从“发展包袱”重新定义为 “价值富矿”。2025 年 5 月，中办国办《关于持续推进城市更新行动的意见》出台，将存量资产盘活与历史文化保护、功能迭代升级紧密绑定，为城市更新注入全新命题——如何让沉睡的“城市家底”在时代浪潮中苏醒，在历史文脉与现代生活的交织中焕发新生？

这场关乎城市未来的深度变革，不仅是空间形态的重塑，更是发展逻辑的重构。从政策层面的顶层设计到地方实践的创新探索，从资产属性的重新认知到盘活路径的多元开拓，盘活存量资产已成为破解城市发展瓶颈、实现高质量发展的关键抓手。

01 国家要求盘活存量资产

作为城市更新的核心命题，存量资产盘活已被提升至国家战略高度。2025 年 5 月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，构建起全方位的政策支持体系，为存量资产“解冻”提供了制度保障：

在功能转换层面，明确支持老旧厂房、低效楼宇等存量房屋改造利用，推动建筑功能混合利用与土地用途合理转换，让“旧空间” 承载“新功能”。

在民生保障层面，要求优先利用存量资源补齐公共服务短板，将闲置房屋与低效用地转化为民生福祉的“增长极”。

在用地政策层面，提出完善闲置土地收回机制、容积率奖励等创新举措，为存量低效用地注入“政策活水”，鼓励向保障性住房、产业空间、公共设施等多元方向转型。

在运作模式层面，确立“政府引导、市场运作、公众参与”的可持续路径，特别强调发挥企业主体作用与国有资本带动效应，形成多元共治格局。

国务院常务会议也强化了要素保障，明确通过财政金融资源统筹、市场化融资模式创新等手段，吸引社会资本深度参与，让存量资产盘活从政策蓝图走向实践落地。

02 盘活存量资产意义重大

究竟什么是存量资产？它并非简单的“旧物堆积”，而是在长期发展中形成的、处于相对稳定状态的资产总和，涵盖房屋建筑、机器设备等固定资产，存货、应收账款等流动资产，以及股票债券等金融资产。这些资产可能因技术迭代、规划调整、结构转型等原因暂时 “沉睡”，却蕴藏着巨大的再利用价值。

存量资产的形成往往与时代变迁紧密相关：企业因技术升级淘汰旧生产线（如手机厂商的老旧装配设备），政府因城市扩张导致早期设施功能脱节（如客流量锐减的老旧汽车站），产业结构调整让传统工业园区陷入沉寂…… 这些资产的闲置，本质上是资源配置与发展需求的暂时错位。

而盘活存量资产的意义，远超简单的“废物利用”：

提升资源效率：将闲置厂房改造为文创园区、老旧仓库转型为网红商业体，让“沉睡资本”重新进入生产流通领域。

破解资金瓶颈：通过资产证券化、产权交易等方式回笼资金，为城市更新提供“滚动发展” 的资金池。

优化经济结构：淘汰落后产能的同时，为新兴产业腾出空间，推动城市经济从“规模扩张”向“质量提升”转型。

03 盘活存量资产的四维路径

盘活存量资产绝非简单的翻新改造，而是一场涉及空间重构、功能再造、机制创新的系统工程。实践中，需构建多维度协同的盘活路径：

深度融合：让城市更新与资产盘活同频共振

城市更新与存量资产盘活不是两张皮，而是相互赋能的有机整体。通过将更新规划与资产盘活方案深度绑定，实现“空间重塑 + 功能升级”的双重目标：

工业遗址改造为科创园区，既保留城市工业记忆，又培育新质生产力；老旧商场转型为社区综合体，在商业功能基础上叠加养老、教育等公共服务；历史街区通过“微更新” 植入新业态，让文化传承与商业活力共生。

自然资源部发布的低效用地再开发典型案例显示，通过土地混合开发、容积率奖励等政策创新，12 省（市）的 18 个项目成功实现“低效变高效”，为全国提供了可复制的实践样本。

平衡增量与存量：构建动态优化的发展逻辑

在城市发展的“存量时代”，需处理好增量扩张与存量优化的辩证关系：

对低效资产实施精准“手术”，通过资源重组、业态调整、管理升级等手段提升运营效率；建立存量债务风险化解机制，为优质项目腾出要素空间；优先挖掘存量资源潜力，避免盲目新增建设，让每一寸土地都承载最优价值。

创新机制：让市场活力成为盘活主力

存量资产盘活离不开市场化机制的“催化剂”作用：

引入 PPP 模式、产权租赁、资产证券化等多元工具，吸引社会资本参与；搭建区域性存量资产交易平台，实现资产信息公开化、交易流程标准化；鼓励金融机构开发 REITs、资产支持票据等产品，为盘活项目提供低成本资金。

多元共治：凝聚各方参与的合力

存量资产盘活涉及政府、企业、居民等多方利益，需构建“共建共享”的治理格局：

政府负责政策引导、规划审批、利益协调，当好“掌舵者”；企业发挥资金、技术、运营优势，做好“操盘手”；居民通过参与决策、监督进程、共享收益，成为“主人翁”。

例如，多地通过“居民入股 + 租金分成”模式，让老旧小区改造既改善居住环境，又让居民分享资产增值收益，实现 “更新为民”的初心。

04 各地存量资产盘活的样本

从渤海之滨到山城重庆，各地正以创新实践书写存量资产盘活的精彩答卷：

天津：历史街区的“蝶变重生”

在天津解放北路历史文化街区，一场“保护 + 活化”的更新实践正在上演。通过成立专项运营公司，采用“重资产改造 + 轻资产运营”模式，将百年金融街的老建筑转化为集金融办公、文旅体验、商业消费于一体的复合型空间。

这里没有简单推倒重来，而是在保留欧式建筑风貌的基础上，植入现代金融业态与文化 IP，让老街区既延续“东方华尔街” 的历史文脉，又成为年轻人打卡的新地标。这种 “文旅商融合 + 政企协同”的模式，实现了从“物理更新” 到“价值更新” 的跨越。

济南：工业遗产的“华丽转身”

济南小鸭集团的转型堪称工业存量资产盘活的典范。通过腾退 500 亩老旧厂区用于城市更新，同时将 660 亩废弃产业园改造为智能化新基地，不仅解决了传统制造业转型升级的空间难题，更让闲置土地焕发新生。

新基地通过“产学研用”一体化布局，产能提升 3 倍，年营收预计达 76 亿元，而建设成本较新建园区节省三分之一。这种“腾笼换鸟 + 提质增效”的模式，为老工业城市转型提供了宝贵经验。

重庆：交通枢纽的“功能再造”

重庆汽车北站的重生，演绎了交通存量资产的盘活智慧。这个建成于 1990 年的老车站，因客流锐减陷入闲置，通过重庆联交所的创新运作，引入社会资本进行改造，转型为集商业、办公、便民服务于一体的城市综合体。

项目不仅为业主节省 6000 万元改造投入，更带来每年 600 万元的持续收益，实现了“低效闲置” 到“高效增值”的蜕变。这种“协议合作 + 收益共享”的市场化路径，成为交通类存量资产转型的范本。

从政策推动到市场发力，从空间改造到功能重塑，存量资产盘活正成为城市更新的“核心引擎”。在这场关乎城市未来的变革中，唯有尊重历史文脉、遵循市场规律、汇聚各方力量，才能让每一处“城市记忆” 都跟上时代步伐，让存量资产真正成为推动高质量发展的“活资本”。