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在进入以“存量更新”为主的城市发展新阶段后，土地已不再是“谁拥有、谁开发，谁就能赢”的零和博弈，而是“谁能高效复合利用、谁就能持续创造价值”的新逻辑。
特别是在当前城市更新实践中，面对财政紧缩、人口结构变化、产业空间空心化等多重压力，传统的“切片式开发”已难以为继，迫切需要通过“立体复合”的空间经营策略，为城市注入新的活力与价值。
1）土地财政退潮，更新项目需要具备“内生造血”能力
传统城市扩张依赖土地出让金作为主要财政来源，城市开发往往以“圈地+卖地”的逻辑快速推进。但在以更新为主的城市发展阶段，土地供给受限、开发周期延长、利润率下滑，仅依靠单一功能开发往往难以支撑项目的财务平衡与可持续经营。
复合利用则通过多功能叠加、长期运营收益等手段，将一次性开发收益转化为持续性现金流，是破解“更新融资困局”的关键路径。
2）空间使用效率低，亟需激发“时间与功能”的全维动能
当前大量城市空间仍处于“功能割裂、使用单一”的状态。白天是办公孤岛，夜晚成沉寂死角；周内热闹非凡，周末门可罗雀。这种“静态空间” 已无法适应现代城市多元生活的节奏。
复合利用强调时间节奏与功能的动态组合，以“昼夜联动、周中周末切换”，显著提升空间使用频率与人气热度，增强区域的社会吸引力与经济活力。
3）居民与用户体验诉求升级，空间不再只是功能容器
现代城市生活的边界正在变得模糊，人们不再满足于“居住、工作、消费”被物理隔离的生活方式，更期待空间之间的融合、场景的转化与体验的叠加。
从城市使用者的角度出发，复合利用不仅是在一个空间内植入多个功能，更是创造出丰富、多层次、有温度的“生活图景”。城市空间，也因此从“设施”变成了“关系发生场”。
02 多维度复合策略：
垂直叠加、横向混合与时间联动
真正有效的复合利用，不只是简单地“屋顶装光伏、地下建停车”，而是基于对城市运行系统、场景需求与经济模型的深刻理解，从空间结构、功能布局到时间节奏，构建出一种三维联动、系统生长的复合开发策略。
1）空间维度：打造垂直立体的价值叠加体
在城市用地紧张的背景下，垂直空间成为新的价值挖掘场。
比如，屋顶不再是冷冰冰的设备平台，而是可以承载绿色能源、社交体验与品牌传播的“第五立面”；地面空间，作为城市界面的主舞台，融合景观、公共活动与小型商业，打造“市民会客厅”；地下空间，则以下沉广场、便利商业、自动停车、储能设施等功能配置，实现高密度区域的运行支撑与收益创造，变“成本洼地”为“价值高地”。
2）功能维度：打破传统业态边界，实现横向混合激活
真正的复合不是“住+商”的粗放拼盘，而是业态之间的有机协同。
比如，在文旅街区中引入非遗工坊、书店、餐饮、艺展，形成“文+商+展”的沉浸式消费场景；在社区更新中融合户外运动场、青少年活动中心与教育培训机构，打造“体+育+教”的家庭友好型空间；在城市边缘则通过“农+旅+宿”的组合，推动都市农业与微度假融合发展，创造新的休闲吸引力。
3）时间维度：用“时空切换”实现高频使用
空间的最大价值，不仅在于功能数量，更在于使用效率。复合利用应充分考虑时间维度的轮换机制，使空间功能在不同时段、不同人群之间进行无缝切换。
比如，白天作为办公园区，夜晚变为露天市集或社区影院；TOD交通枢纽在工作日服务通勤族，周末则转化为亲子休闲场；屋顶光伏白天发电、夜晚反哺电网，从而实现能源、经济与运营的闭环互补。
在实践中，以下八种模式展现出较强的可操作性与适应性，为城市更新中的复合开发提供了清晰路径：
1）TOD一体化模式：交通枢纽与15分钟生活圈深度融合
以轨道站点为核心，结合商业、公寓、社区服务、文化空间等多种功能布局，在实现高效通勤的同时，打造一站式生活服务圈，增强区域聚集力与运营效率。
典型案例如，杭州未来科技城的地铁上盖开发，将办公、零售、青年社区与科技展厅有机结合。
01 为何“复合利用”成为城市更新的关键词？
03 八种立体复合的典型模式：
可复制、可推广的空间经营方案
2）历史街区嵌套模式：文化传承与商业活化同步推进
面对大量历史街区、老旧厂房、滨水工业带等城市遗产空间，文旅复合利用成为更新转化的关键方式。这类区域本身就拥有一定的文化基础和记忆价值，将引入非遗手作、艺术展演、文创市集、特色书店、夜经济场景等，能够以低强度介入撬动高粘性的流量。
核心不在于重建，而是“轻改造+重运营”。用激活空间记忆与公共参与，结合策展式运营与品牌共建，让原本冷清的老建筑焕发出内容驱动型的新生命。特别在年轻人聚集的城市片区，打造具有调性与社交体验感的“城市第三空间”，将有效提高区域文化温度与商业密度。
3）社区共享复合：从单一住宅区到日常生活复合场
社区空间复合的价值，体现在满足居民日益多元化的生活服务需求，尤其是在老旧居住片区和职住混合型区域中尤为关键。将原本割裂的“住宅—配套—服务”关系，重组为一个可达、可用、可社交的邻里生活圈，是社区更新中的新趋势。
这种模式强调的是“家门口的综合服务体”，比如，将小型图书馆、托育空间、社区食堂、共享厨房、便民商业、社区健康站等多功能空间的有机嵌套，不仅提升生活便利性，也构建了邻里关系网络和场所归属感。
运营上，可以通过公益支持、商业嵌套、场地合作等多元方式实现部分自我造血，减轻财政负担，实现“服务供给+人气回流”的双赢格局。
4）生态资源复合：将“生态场”转化为“生态产”
对于拥有自然资源优势的城市边缘区、滨水空间、山地丘陵地带等区域，复合利用的关键在于将生态空间由“看得见”变为“用得起”。在不破坏生态环境的基础上，通过有机农业、研学体验、健身绿道、生态营地、屋顶能源设施等功能叠加，让绿色空间成为可持续运营的“轻资产+重场景”。
比如，原本是防洪退让区的滨水地带，可以通过打造湿地科普教育、水上运动、户外集市与生态展览，吸引家庭亲子人群与假日游客，实现周末爆发型流量与轻度消费叠加；再配合屋顶光伏、电力储能等绿色基础设施，进一步打开能源经济与低碳补贴的新盈利口。
生态型复合的关键不是“建得多”，而是“用得巧”，即通过生态亲和型的场景设计与收益模型，找到空间活化与生态保护的平衡点。
5）屋顶多元化利用：绿色能源、景观场景与社交空间共生
屋顶的生态再设计已成为城市可持续更新的重要一环。将其改造为光伏电站、城市农场、空中图书馆或夜间露台，不仅产生能源收益，更强化空间记忆点与社群互动。
比如，东京的GINZA SIX屋顶花园与上海徐家汇天主教堂旁的城市露台，均有效增强了空间的可达性与魅力。
6）地下空间再生模式：打造“沉浸式运营场”
地下空间的开发不再是附属配置，而是价值主场之一。
用构建沉浸式文旅体验、艺术展览、自动化物流系统及城市低温储能节点，使地下变成高效的城市运行支撑系统与创新商业场景。
7）产业园区复合：激活白天园区与夜间社群双重能量
城市中的产业园区往往面临“白天上班热闹、夜晚冷清无光”的运营断层问题。用功能复合，可以将这些空间从单一办公场景转化为集工作、生活、社交、展示于一体的“生产性社区”。
在复合策略上，除了基础的办公楼宇，还可以引入创客孵化、成果展厅、共享会议、智能宿舍、生活商业、休闲空间，甚至举办夜间社群活动或市集，真正让园区成为创业者的“第二居所”。不仅提升空间利用率，也增强园区吸引力与品牌粘性。
对于中小企业聚集的低效产业空间，采取“先运营、后改造”的模式，将部分空间低成本更新为模块化创业场景，辅以社群运营与投资引导，能实现资源从“闲置”向“高频使用”的跃迁。
8）微型复合盒子模式：灵活激活边角空间
针对城市碎片化空间，可通过可移动的“功能盒子”进行快闪商业、便民服务、社区展览等轻运营方式，快速聚集人气与话题，实现“小投资撬动大运营”。这类微型场景具备极高的灵活性，适用于口袋公园、地铁出入口、社区广场等。
这类微空间不需要大规模改造，成本可控、形式灵活，可承载咖啡小站、流动书屋、共享书架、艺术展台、街头音乐会等轻量场景，特别适合结合市民节日、周末活动与社群营造共同打造。其价值不仅在于直接收益，更重要的是塑造城市温度、品牌文化和公众参与度。
立体复合开发不仅是空间策略，更是一场系统性的“经济再组织”。要真正实现“成本可控、价值最大化”，需要在政策、运营与财务结构等方面进行整体设计。
1）借助政策工具，降低开发门槛与建设成本
将项目纳入城市更新专项计划，享受容积率奖励、用地性质调整、税费减免等政策红利；引入绿色建筑、碳中和、节能降耗等技术，可获取专项补贴与碳资产收益。
2）从“空间建造”转向“运营系统”构建
空间的价值不再止于建筑施工完成，而是持续运营所产生的复合收益。
包括，租金收入、广告流量、服务付费、能源回收与内容场景运营等，构成了更完整的收益组合模型。在设计初期即嵌入后期使用场景，避免空间“空置”或“闲置”。
3）重构财务模型，实现从短期回款向长期复利转变
相比传统“开发-销售”的一次性收益，立体复合项目更应构建“资产-运营-品牌-资本”的循环通路。
比如，在单一开发中投资10亿，可回收12亿回款；而通过复合利用，虽然初期投资提升至16亿，但可实现28亿以上的长期收益，且附带城市品牌效应与再开发潜能，回报更稳健、增长更持久。
04 算好空间三明治的经济账：
控制成本、扩展价值、创造复利
05 结 语
复合利用不是简单的“多功能叠加”，而是一种系统思维、一种空间策略，也是一种价值经营的思维。要求我们突破“功能孤岛”的思维惯性，转向“结构—生态—运营” 一体化的城市空间构建方式。
让屋顶不再闲置，让地下不再冰冷，让空间之间相互联动，让时间维度交错重用——当城市空间像“立体三明治”一样被重新组织与精细运营，它将不仅承载人的活动，更能孕育未来的生机与可能。
在有限的土地上创造无限的价值，才是新时代城市更新的核心命题。
