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一、外资入场提速：从私募备案到资产收购，系统性布局初现
2025年7月，全球资管巨头施罗德资本与浙江西子国际合作发起的30亿元长三角私募基金引发市场热议。这一动作绝非孤例——仅2025年上半年，汉斯集团、淡马锡、安耐德资本等国际机构相继完成在华私募基金备案，美国范达集团亦完成登记，形成“政策松绑+资本蓄力”的共振效应。
政策松绑释放空间：
外汇管制优化：2025年6月，外汇局允许外资企业直接以人民币投资境内住宅，打破此前外资购房需通过QFII等复杂渠道的限制，为商业地产、高端住宅市场注入流动性。
城市更新政策倾斜：中央财政200亿元专项支持城市更新，首次明确将消费型基础设施（如文旅综合体、社区商业）纳入补贴范围，推动“拆建改造”向“场景运营”转型。
资本动作密集：
房地产“超跌”机遇：上海静安区泰禾大厦法拍价仅6.597亿元（仅为12年前地价），北京、深圳核心区写字楼空置率超20%，资产价格已接近“白菜价”，但租金回报率仍维持在4%-5%的合理区间。
消费基建并购升温：加拿大CPPIB与大家投控以12.9亿元收购上海、苏州等4城购物中心股权，瞄准存量改造与业态升级红利。
二、外资的投资逻辑：防御与进攻的“哑铃策略”
国际资本对中国资产的配置并非盲目抄底，而是基于“结构性机会+长期价值”的深度研判。
1. 防御端：高股息资产构筑安全垫
现金流稳定标的：长江电力、中国神华等公用事业股，以及工商银行、建设银行等高分红银行股，成为外资避险首选。2025年二季度，外资持有A股高股息ETF规模同比增长超30%。
政策托底预期：中国央行维持宽松货币政策，10年期国债收益率稳定在2.5%-2.8%，为高息资产提供支撑。
2. 进攻端：科技与消费捕捉成长红利
新质生产力赛道：半导体、AI算力、新能源车等领域的龙头股受青睐。高盛测算，若中国AI技术突破推动盈利年增2.5%，相关股票估值或提升15%-20%，潜在资金流入超2000亿美元。
消费复苏动能：必需消费品（如食品饮料）和体验式消费（文旅、医疗）需求韧性凸显。瑞银调研显示，外资对安踏体育、美团等消费股的配置比例较2024年提升1.2个百分点。
3. 另类资产：REITs与私募股权的蓝海
消费类REITs扩容：2025年公募REITs试点纳入购物中心、社区商业，首批试点项目预计募资超500亿元，外资可通过QFII渠道参与认购。
私募股权深耕：外资通过并购老旧商场、物流仓储，引入数字化运营能力，如黑石集团将北京某物流园改造为冷链中心后租金提升40%。
三、政策与市场共振：中国资产的“三重修复”
1. 估值修复：从“地板价”到合理中枢
2. 信心修复：政策连贯性提振预期
反内卷政策组合拳：从地方债置换到“全国统一大市场”建设，政策聚焦优化营商环境。2025年上半年，民间固定资产投资增速回升至6.8%，结束连续三年下滑。
产业升级兑现：新能源汽车出口量占全球25%，光伏组件产能占全球80%，技术壁垒形成护城河。
3. 资金修复：跨境资本再平衡
美元走弱催化：美联储降息预期下，美元指数回落至100以下，资本加速从美股转向新兴市场。
南向资金联动：2025年二季度，南向资金净买入港股超1200亿港元，带动A-H股溢价率收窄至120%（历史均值140%）。
四、风险与挑战：理性看待外资布局的边界
尽管外资入场势头强劲，但需警惕以下风险：
政策执行差异：部分城市对外资进入商业地产仍存限制，如北京核心区写字楼外资持股比例不得超过49%。
经济复苏波动：若消费复苏不及预期，商业地产租金回报率可能承压。
地缘政治扰动：中美科技竞争或影响半导体等领域的跨境投资。
五、未来展望：从“抄底”到“深耕”的范式转变
外资对中国资产的配置正从短期套利转向长期深耕：
本土化策略升级：桥水基金推出“全天候增强型”策略，将中国国债与A股纳入组合；贝莱德发行首只养老目标基金，专投专精特新企业。
ESG投资兴起：施罗德资本在长三角项目中明确要求标的符合“碳中和”标准，绿色建筑、新能源基建成新焦点。
数字化赋能：外资通过AI分析消费数据优化商业选址，如淡马锡利用算法模型筛选成都社区商业潜力项目。
结语
MSCI中国指数自2025年7月以来反弹8%，但动态市盈率仍仅为美股标普500的55%，市净率处于历史10%分位。摩根士丹利测算，若中国经济增速稳定在4.5%以上，A股估值有望回升至历史中位数。
全球资本对中国资产的重新定价，本质上是“价值发现”与“战略押注”的双重过程。当政策红利、产业升级与估值洼地形成共振，中国资产或将成为全球资本再平衡时代的核心配置选项。对于投资者而言，理解外资的底层逻辑，把握“高股息+新质生产力”的双主线，或是穿越周期的关键。
