5月20日，国新办举行新闻发布会上，金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛女士指出，金融监管总局将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，明确贷款条件、标准，满足城市更新行动的金融需求，提高金融服务的及时性和有效性。
8月1日，财政部通报厦门市通过国有企业垫资实施城市更新项目的土地一级开发项目；垫资实施产城融合城市更新核心区一期项目。
说明，过去五年城投公司向银行申请的，城市/园区更新一二阶段联动开发模式的项目贷款基本都是违规。
一、城更、园更为何违规在过往5年时间内，几乎所有银行都在给城投/平台公司申报以“城更、园区”为名的融资项目，融资用于一阶段的拆迁安置费用、七通一平和土地平整费用，一阶段期限一般3年（宽限期），不做任何还款要求。学习的是三旧改造模式，通过一二级联动开发，还款来源不涉及土地出让（形式规避），而是以二阶段房地产、工业厂房预期销售/租赁收入作为还款来源。当然，二阶段肯定不会实施，因为受经济环境、房地产市场影响过大；如果只做一阶段—一级土地开发，属实是套着“城市更新”的名字，走着“土地一级开发”的老路。违规的症结在于，融资用于支付拆迁安置费用、用于七通一平是否违规，或者说，哪一个阶段违规。《土地储备管理办法》将土地储备模式分为三个阶段：依法取得土地、组织前期开发、储存以备供应（期间实施资产管护）。不同阶段牵头组织的主体有所不同。其中，由属地政府组织实施土地征收工作、依法取得土地；土地储备机构组织开展前期开发工作，并负责储备土地供应前的管护工作；最后，由市、县自然资源主管部门统一组织土地供应。可以看出，事情是地方政府决策，交由政府职能部门具体负责实施。事权归属既然是地方政府，需要政府决策实施的项目，钱本该由地方财政出资。且资金来源在《土地储备管理办法》第十五条有所明确，土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。政府预算一般在年初上报人大审核通过，拆迁安置、土地平整的费用等于是趴在财政账户上，等着项目实施后支付。一旦国有企业融资代建、垫资代建，超过规定的垫资期限，典型的违规新增政府隐债。二、如何规避隐债及合规实操1、向银行申请融资/垫资实施做地模式，而非城市更新、园区提升的项目融资；政府决策、职能部门牵头组织，但还需要施工企业具体实施，无论这个施工做地企业是城投公司、还是民营企业，均为市场化行为。即使还款来源是财政资金，也不会新增政府隐债，类似于许多银行创新创设的“政采贷”—以政府采购订单，向银行申请融资的模式（前提是已纳入年度预算支出管理）。2、向银行申请融资做地不违规，关键把握垫资的期限2022年6月14日财政部和住建部发布的《关于完善建设工程价款结算有关办法的通知（财建【2022】183号）》中有明确规定，“政府机关、事业单位、国有企业建设工程进度款支付应不低于已完成工程价款的80%；同时，在确保不超出工程总概（预）算以及工程决（结）算工作顺利开展的前提下，除按合同约定保留不超过工程价款总额3%的质量保证金外，进度款支付比例可由发承包双方根据项目实际情况自行确定”。该规定已于2022年8月1日施行。3、融资用途只用于拆迁施工及七通一平、不涉及安置费用做地模式中，城投公司就是一个建筑施工企业，按照政府及职能部门要求，将建筑物进行拆迁和七通一平，安置费用（房票）应由地方政府财政资金保障，符合事权归属要求。4、以流贷形式，而非固贷做地企业作为建筑公司和项目代建方，针对拆迁和七通一平的项目，向银行申请短期流贷，政府部门按照工程进度支付工程款，做地企业及时偿还贷款。如果商业银行还期望着等待金融监管总局发布的《城市更新项目贷款管理办法》，估计也是一场空，详细可以看金监总局《城更办法》一出，商业银行基本告别城更业务
