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在北京的二三环有这样一批老楼，他们只有六层，外观破败不堪很像鸽子笼，还是很旧的那种。
没有电梯，没有停车位，没有绿化和广场，但是他们地段很好，医疗、教育的公共服务很好。
这一批老旧小区，也大部分只有一些老人在居住，再有就是新住民，看中了地段，选中了学区房，所以他们宁愿憋屈一些也愿意住，因为这是他们改变下一代命运的关键。等到孩子长大了，不需要学区了，再卖掉。还有一批则是为了投资，觉着保值增值能力强。
但是这轮房地产洗牌，亏得最惨的就是这批老旧小区。所谓的改造，就是立面更新，增加电梯，管网改造等等内容。这种改造是大多数老破小最后的宿命。
中央城市工作会议召开以后，城市更新被重新提上了日程。
这次更新还是以前的微更新么？
其实，城市更新有很多的老旧小区已经走出了新路子、大步子。
（一）日本东京-六本木城市更新
六本木新城作为一座紧凑型城市，是在旧城的基础上进行改造的，是目前日本最高水平的城区改建项目，被誉为“未来城市建设的一个典范”。该项目由森大厦株式会社牵头，吸引了约400家企业、团体及个人共同投资4700亿日元参与开发，是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合体开发项目。历时14年沟通原住户（1000+次恳谈会），高强度开发释放绿地，将旧城区改造为集住宅、办公、文化设施于一体的“垂直花园”。
借鉴经验：
以人为本的理念：该项目在处理与原住户关系时坚持以人为本的理念。从1986年到2003年，六本木新城建设历时17年，其中施工只用了3年时间，而规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。
向老地方要空间：六本木新城再开发计划提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案，其规划包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成为另一种新的都市生活的形态指标。六本木新城再开发计划结合了良好的艺术设计与开放空间规划，将整体空间塑造得更为艺术化与人性化。
广泛的社会参与性：城市综合体的建设是一个庞大的系统工程，需要得到相关各方的支持，才能顺利实现它的价值。
（二）北京西城三里河一区28号楼原拆原建
2025年7月21日，西城区三里河一区28号楼前，居民们见证了一个时代的结束。这栋建成于1978年的老楼，曾是“同批次里房价最便宜、最不好卖的房子”。墙体粗糙暗沉、基础设施老化、线路裸露、楼道昏暗狭窄，与周边经过抗震加固的楼房形成鲜明对比。
项目原拆原建项目经验：
新房新气象： 新楼将建成“六层带电梯的板楼”、简装交付，彻底改变“非成套住宅”的落后面貌。
房龄重置： 最大亮点在于，居民只需承担改建费用，即可将老房变身为拥有全新70年产权的新房。
资金共担： 根据居民收到的“资金测算明细”，改建综合单价约11815元/㎡，政府补助约5786元/㎡，居民负担原面积部分约6029元/㎡，新增面积部分按综合单价计算。算上租房、搬家、装修等，居民普遍反映平均每户需承担约50万元。
目前，在北京市海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区等均有“原拆原建”项目落地。
（三）广州越秀区小石集&共和苑原拆原建老旧小区改造
位于传统中轴线附近的17栋1-4层砖木结构建筑，45 户商住居民，14栋公房及3栋私房为C/D级危房，消防通道不足、管线杂乱，居住环境恶劣。建筑权属涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型，每栋房屋均拥有独立宗地，产权分散问题突出。
项目拆除 1967 平方米危旧房，新建 2435 平方米建筑，保留原有1-4层高度。充分利用《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》规定可增加不超过原面积30%面积的条款，规划建设约500平方米社区公共及配套商业空间，优化街区功能，形成“租商融合”新业态。
亮点做法：
产权整合创新：统一设计、归集产权、整体报批：针对多宗地权属分散问题，通过政府主导整合 17 栋独立宗地，实现建筑风格统一与功能布局优化。例如，通过骑楼退距 4 米拓宽消防通道，同步解决安全隐患与空间利用问题。
多主体协同治理：成立“共同缔造委员会”，搭建“线上+线下”沟通平台，收集居民意见，调整设计方案为业主争取最大利益（如优化厨卫面积、增加公共空间）。
资金多元共担：三方出资机制：政府通过政策激励降低成本（如模块化建筑 6% 容积率奖励），企业（北秀公司）承担公房改造及商业运营投资，业主按成本价分摊套内改造费用，形成“政府补一点、企业出一点、私人出一点”的筹资模式。
成本控制技术：采用钢结构模块装配式建造，工厂预制现场拼装，施工噪音降低30%，建筑垃圾减少40%，缩短工期3个月，节省直接成本约15%。
居民深度参与：包户协商机制：属地街道指定干部“包户”跟进私房业主，通过居民大会、入户走访定制“一户一策”，实现100%签约率。
利益绑定设计：改造后房屋增值显著，同时新增公共服务空间反哺社区（如颐康服务站），使居民成为改造“受益者”而非“负担者”。
（五）苏州张家港市西墩新村21幢原址重建
始建于上世纪70年代的二层砌体结构房改房，8户居民户均面积55.46平方米，因墙体开裂、屋面渗水被认定为 D 级危房。居民不愿异地安置，传统拆迁模式受阻。2022年启动自主更新，采用“产权人自主更新+政府扶持+国资公司辅助”模式，4个月完成主体工程，10个月实现竣工交付。8户居民共同出资，政府负责公共设施配套（强弱电下地、雨污分流），国资公司指导工程实施。在政策允许范围内户均增加面积10%（最小户型从44.39㎡增至62.22㎡），采用独门独户设计，增设楼梯角卫生间等实用空间。建安成本核定为每平方米2775元，居民平均花费18万元完成重建，政府减免规费降低成本。
亮点做法：
立项突破：以“后塍中心社区作为立项主体+全体产权人备注”形式完成立项，首次解决自然人、多产权人联合立项难题，压缩立项周期至2个月。
资金筹措创新：分两批次缴纳资金（施工前50%、建成后50%），通过“压价、比价、让价”降低建设成本，形成“居民自筹为主+政府补贴为辅”资金链。
产权保护机制：保持原土地性质、交易属性不变，同步优化不动产登记流程，居民最终取得新不动产权证。
1.怎么向存量要空间、要增量？
中国的城市更新已经在慢慢启动，但是步子迈的还不够大，更多的是原址重建，但是是原高度和楼层的小区重建，向存量要空间要增量的目标远远不够。
中国的老旧小区应该效仿日本六本木的新城城市更新的做法，在旧城里拆除重建，做加法，做好新城规划，加强商业业态、未来居住、城市绿色生态空间等的一体化设计，对老旧小区城市界面进行更新改造，进一步提升地段价值。
不仅仅是原楼层高度和楼层的重建，而是高层设计，在原有楼层基础上增加楼层，给原住户以希望，给城市核心区价值和身份，给开发商等参与主体以利益回报。
2.从住建局到城市更新局的转变，
体制机制的调整意味着什么？
这一场城市更新不仅仅是工作内容跨度更大，而是集城市更新、城市规划、土地资源调整、城市设计、招商引资、商业业态、城市功能于一体的一场“大更新”。
与原来在旧城之外再创新城的逻辑不同，这次更新应该是在旧城之上创新城。
一个房地产时代风口的终结，也体现在体制机制的调整上。
湖北省成为全国首个在全省范围内完成住建部门统一更名的省份。其17个地市州及省直辖县（含武汉、宜昌、襄阳等）均将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。
此前，广州、深圳、沈阳三市已率先探索设立城市更新专门机构，但模式各异：广州（2015年）： 成立全国首个市级城市更新局，主责“三旧”改造，2019年其职能并入市规划和自然资源局。
深圳（2019年）： 设立城市更新和土地整备局，与住建局并列，专职统筹更新项目；2024年进一步明确了该局的七项主要职能。
沈阳： 设立独立的城市更新局，与住建局并行推进工作。
城市更新局的设立，代表了城市更新工作的正式启动，各地应该抓紧开始本地老旧小区城市更新工作，主要涉及摸排空间资产、老旧小区以及资产的盘活规划设计、老旧小区原住民意愿度调查以及宣传工作，城市大更新规划工作，城市大更新平衡方案，旧城之上创新城规划方案，以及研究城市大更新原址还迁政策，城市更新局工作细则以及审批标准和流程等等工作。
3.房地产商何去何从？
城市大更新的商机，会给房地产商带来一定的喘息，但是也意味着更大的挑战，对于原来土地开发的短平快模式，城市更新模式势必要涉及的主体和土地资产问题更多、更复杂。同时对于旧城之上新城开发的业态规划和招商引资也会要求更高，设计更加高端，在一定程度上，此次更新决定了城市的调性和功能形态。
房地产商应积极转型，与城市更新局以及街道做精细化工作，落实到个人，加强城市大更新和平衡账的公开与宣传调度，探索“居民自主决策+政府服务保障”模式，激活居民更新主动性。积极探索“政府引导、居民出资、市场参与”的城市“大更新”路径。
