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近年来，广州积极稳步推进城市更新工作，从模式转变、历史文化保护、产业发展等方面不断推进城中村改造取得新突破，探索城市内涵式发展新路径，为人民群众创造更加美好的生活。
8月13日，“广州城市更新媒体采访调研”活动走进聚龙湾片区、罗冲围片区松溪首开区。
聚龙湾片区改造是广州城市更新的生动案例，项目在留住乡愁的同时，引入创新高端消费业态，打造全国首个国际高端滨水“双太古”项目，聚龙湾太古里一期计划在2025年底开业。作为广州城市更新四大重点片区之一的罗冲围片区，创造了多个“第一”：全国第一笔城中村改造专项借款落地项目，项目改造主体在全市第一批获批……这些都是广州城市更新的亮眼成绩单。
聚龙湾片区·留住乡愁 内涵提升
古桥卧波，老树婆娑，位于珠江后航道西岸的聚龙湾片区，30多处历史文化遗存星罗棋布，见证了白鹅潭走向世界的历史轨迹。聚龙湾项目探索城市内涵式发展新路径，在城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升、生态保护、产业升级等方面形成了可复制的经验。
“绣花功夫”活化传承 古村古树古桥会“说话”
聚龙湾地处白鹅潭核心区、大湾区广佛交界处，是广州市“一江两岸三带”的重要节点。2020年，经市政府批准，珠江实业集团组建广州珠江产业园投资发展有限公司，统筹聚龙湾片区项目的统一规划和整体开发。聚龙湾启动区以国有旧厂房、旧城为主，实施连片改造；二期以城中村为主，以政府主导的坑口村城中村改造为引擎，纳入全国首批城中村改造专项借款授信额度。
聚龙古村里，青砖大屋完好保留；冲口涌上，有着200多年历史的毓灵桥静卧于水面之上……聚龙湾片区改造注重保护“古村、古树、古桥、民俗”，修缮并保护聚龙古村、毓灵桥，保护片区内30余处文物、工业遗产或历史风貌建筑，系统保留见证聚龙湾走向世界的历史轨迹。项目还编写村史手册，让后人更准确地感受历史脉络和文化底蕴。
项目采取“微改造”和“绣花功夫”进行活化传承。毓灵桥旁，经过活化修缮的涌口电排站成了河涌边的精致空间。项目以最小的干预手法，将这个区级不可移动文物改造为大冲口历史文化馆，联动艺术展览、文创空间、手工作坊、商店市集、主题咖啡等复合业态，让历史建筑“活”起来。
珠江边，建于20世纪50年代的传统风貌建筑冲口仓被改造成复合型城市展厅——聚龙湾展示中心，原来的红砖外墙、原木房梁、人字山墙等都被保留了下来。广州市城市规划设计有限公司更新所所长陈昌钦说：“仓前广场的地面采用冲口仓拆卸下来的外墙红砖铺设，实现了历史材料与现代空间的时空互动。”聚龙湾展示中心建成以来，荣获亚太区首个SITES铂金认证等多项世界级奖项。
广州市住房和城乡建设局综合项目处相关负责人说，聚龙湾项目探索城市内涵式发展新路径，在城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升、生态保护、产业升级等方面形成了可复制的经验。
打造高端滨水“双太古” 增强产业发展竞争力
坐拥中心城区一线江岸资源的聚龙湾片区，区位优势不可多得。珠江产投以创新合作模式引入太古地产，投资超过100亿元，共同建设全国首个国际高端滨水“双太古”项目，以创新高端消费业态增强产业发展的竞争力。
聚龙湾项目相关负责人表示：“太古地产在国内有两个赫赫有名的街区型商业项目——北京三里屯、成都太古里，都是结合当地历史文化而建的商业目的地。太古地产来到聚龙湾片区之后，看到这里既有大江大河，也有小桥流水，非常喜欢，和我们一拍即合。顶级重奢品牌很愿意在江边、河涌旁打造独栋旗舰项目。”
“之所以叫双太古，因为太古地产希望在聚龙湾打造既有街区型商业，也有室内shopping mall的商业模式。”该负责人说，“今年底，聚龙湾太古里一期就会正式开业，届时会引进顶级品牌的快闪店、轻奢时尚品牌及新型餐饮等业态。”
罗冲围片区·以人为本 宜居宜业
罗冲围片区创造了多个“第一”：全国第一笔城中村改造专项借款落地，项目改造主体在全市第一批获批，成立全市第一个城中村改造市、区国企合作公司，在全市四大重点片区中实质进展最快、征拆工作最快……
手续走在政策前面 落地全国首笔专项借款
对城市更新四大重点片区，广州采取“依法征收，净地出让”新模式实施改造。作为其中之一的罗冲围片区率先启动了松溪片区的改造。
在螺涌公园和在建的地铁十三号线车站之间，机械轰鸣声此起彼伏，松溪项目安置区正拔节生长。“政府把这么好的地方用来给村民建设安置房，后面还会建设好学校，给了我们很大的信心。”螺涌村村民梁敏莹说。
项目选择在地铁上盖优先兑现村留用地，确保村集体收益不降低。白云区松洲街党工委副书记曹阳说，以人为本的实际行动得到了村民的认可，螺涌村和松南村改造意愿征询同意率平均达到98.44%，改造意愿征询一次同意率全市最高。
“罗冲围片区在四大重点片区中首个开工，资金到位发挥了重要作用。”改造主体的牵头企业——珠江实业集团广州城市更新集团有限公司相关负责人表示，项目早在2023年就提前对接政策性金融机构，申报专项借款，将手续走在政策前面。2024年1月，罗冲围项目获得国家开发银行城中村改造专项借款授信430亿元，成功落地全国首笔专项借款1亿元，破解了最大的资金瓶颈。
罗冲围片区改造科学制定计划，分期有序实施。每一期实施范围按照1年征拆、2年建设、3年基本完成的目标倒排节点，加快实施改造策划、片区规划、工程设计并行联动；征收拆除和用地报批同步进行，每个地块从启动征拆到开工建设控制在6个月以内。
15分钟生活圈很宜居 一流营商环境又宜业
经先后6次征求村民意见，松溪项目安置房户型按照三梯4—6户、得房率约100%的高标准建设。项目计划通过3—5年，有序实施公服设施和道路建设，高标准建设片区服务设施，打造“15分钟生活圈”。整个片区建设不少于8万平方米的保障性住房，未来将结合村民安置房租赁的需求，搭建“统租统管”平台。
产业发展也是项目的一大亮点。罗冲围片区依托华为广州总部的龙头带动效应，建设70万平方米产业空间，打造“BIG.T”智慧产业轴，促进片区产城融合发展。片区围绕华为广州研发中心，做好道路、医院、学校和人才公寓等产业配套设施建设，为企业创造国际一流的营商环境。
广州三大突破
突破一：“依法征收 净地出让” 高效推进城中村改造
广州市住房和城乡建设局相关负责人说，过去一段时间，广州曾按“政府主导、市场运作”的开发模式推进城中村改造，但该模式受房地产市场周期影响大、改造效率低、利益协调难，制约了城中村改造的高效推进。
2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。广州迅速贯彻落实，全力推进“依法征收，净地出让”城中村改造新模式落地，制定出台全国首部城中村改造条例，建立健全市、区两级“指挥部＋公司”机制，构建完善“1+N+X”政策体系，谋划推动59个新模式城中村改造项目。两年来，52个拆除新建类项目的首期安置房全面开工，累计开工建设约9.3万套安置房，7个整治提升类项目稳步推进。
广州新模式城中村改造充分尊重村民意愿，《广州市城中村改造条例》提出，拆除新建类城中村改造项目启动之前，须得到改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意。越秀区瑶台村项目仅用1天时间就通过改造意愿征询，目前集体经济组织成员、18周岁以上村民同意率均超96%。天河区凌塘新村用1个月时间实现农村集体经济组织成员、18周岁以上村民意愿征询同意率均超80%。
突破二：法治化路径破解 搬迁补偿安置争议
广州以法治化路径破解城中村改造“改不动、改不好”的困局。《广州市城中村改造条例》将困扰城中村改造多年的搬迁补偿安置争议问题纳入法治轨道解决。据此，广州市制定留守户房屋拆迁补偿安置争议行政处理及司法诉讼试点工作方案、指引，建立府院联动工作机制，组建市区两级试点工作专班，下沉各试点区，并印发通知进一步推动解决个别留守户问题，让村民早日回迁安居。
7月20日，天河冼村改造项目迎来历史性时刻，复建区最后两栋村屋拆除，开发建设全部启动。作为运用《广州市城中村改造条例》破解“留守户”难题的典型案例，实践验证了“行政处理—司法诉讼—强制执行”这一法治化路径解决城中村改造拆迁难题的可行性，为全国其他项目提供了可复制的广州经验。
突破三：城中村改造与住房保障 创新融合一体化设计
广州市住房和城乡建设局组织各区持续开展城中村改造项目设计竞赛，探索城中村改造与保障性住房、整租运营一体化设计，推动城中村住房租赁从“分散粗放”向“规模化、专业化、规范化”转变。
结合村民需求，广州城中村改造预计建设约超过100万平方米中小户型安置房，作为未来纳入保障性租赁住房的房源。通过优化户型设计、提升环境品质，在保障村民收益的同时，为低收入和新就业群体提供环境和服务更加优质、安全更有保障的租赁房源。
