深圳市规划和自然资源局于2025年9月8日印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施(试行)》(深规划资源规〔2025〕5号),首次提出商办分区管控概念、调整规划容积测算规则以及进一步明确停滞项目处置措施等内容,标志着深圳在城市更新领域迎来新一轮重磅政策调整。
该新政试行三年,旨在解决当前城市更新中出现的"超高、超容、商办超配"等突出问题,加快构建房地产发展新模式。
新规首次提出"商业性办公分区管控",将全市划分为三类区域:
l 战略预留区:商业办公功能宜予以预留。
l 适度配置区:可结合产业发展需求和市场供需关系进行适度配置。
l 严格控制区:宜控制新增商业性办公空间。
新政严格管控全市商业性办公建筑增量,遏制城市更新“商办超配”现象。除回迁安置外不得随意新增“C+R 或 R+C”混合用地,既是对权利主体回迁物业的优先保障,也是避免商业地产过度开发带来的空置率风险和供需失衡。
涉及容积率计算、土地移交率、商业建筑高度规则全面收紧:
l 优化城市更新容积测算规则成为本次新规的技术亮点。已纳入城市更新单元计划但未受理规划审查的项目,将按照新的规则测算规划容积。
l 基础容积:按照《深圳市城市规划标准与准则》(简称《深标》)密度分区确定的基准容积率取值,地块规模修正系数、周边道路修正系数按照下表确定。周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时,商业服务业用地仅取其中最大值修正。
l 转移容积:修改可再增加30%转移容积的情形。
l 奖励容积:按照要求落实附建式公共设施、交通设施及市政设施,其建筑面积计入奖励容积。
l 土地移交率原则上不超过35%:除非为建设学校、医院、养老等公共利益项目,否则不得突破,此设定有利于提高项目经济可行性,更有效保障公共利益项目的落地。
l 商业建筑高度原则上不得超过250米:明确"限高"要求,避免盲目竞逐"第一高楼",引导建筑与深圳的山海格局相融合,塑造独具特色的城市风貌,也是基于消防救援能力的安全硬约束的考量。
允许部分项目在规划未批前调整更新方向:
l 含新型产业用地(M0)项目鼓励改为普通工业(M1)。
l 位于战略预留区外、更新方向含有商业的城市更新项目,可申请将商业功能调整为居住等功能。
l 调整后视同已完成法定图则修改,大幅简化流程,引导更多土地用于居住和实业,而非商业地产。
允许已批项目功能优化,即便规划已批但尚未签土地出让合同的项目,也可申请优化:
l 可申请减少规划商业类建筑面积,可无需申请规划修改或按非强制性内容修改程序实施。
l 鼓励新型产业调为普通工业用地,城市更新单元规划按非强制性内容修改程序实施。
l 商业用地、新型产业用地(位于轨道站点500米范围内的)可调为配租型保障房用地。
这一条视为"商改保""工改保"的重大突破,有助于扩大保障性租赁住房供应。
对已签订土地合同但尚未开工建设、原实施主体无力实施的城市更新项目用地,可由区政府可厘清经济法律关系后,收回土地纳入储备,重新供应。
新政为停滞项目提供了退出通道,政府组织厘清经济关系和法律关系后以“净地”方式重新公开出让。
在不改变土地性质和使用权人的前提下,允许商业、办公、旅馆等用途相互临时转换,更鼓励转为教育、医疗、养老、保障房等公共服务设施。
这将大幅提升存量物业利用率,缓解社区公共服务不足问题。
包括城市更新项目中已拆除房屋转由政府实施安置的,鼓励各区政府采用多元化方式进行安置;已批准纳入城市更新单元计划后土地使用权期限届满的地价补交机制明确等。