城市更新进入新周期，抢抓政策升级下的万亿市场!(01)

中国正迎来一场规模超前的城市更新行动。伴随国家一系列政策的相继出台，城市更新迎来了前所未有的发展契机，开启了万亿级别的融资空间。这不仅关系城市面貌和居住品质提升，也是2025年扩大内需的重要抓手，更是持续巩固房地产向好态势的重要支撑。

7月14-15日，中央城市工作会议在京举行。会议明确要求，以城市更新为核心抓手，大力推动城市结构优化、功能完善和品质提升。今年5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》更指出，要健全多元化投融资方式，包括中央预算内资金、超长期特别国债、地方财政资金、专项债、信贷、REITs等多种渠道。本文将深入剖析城市更新的相关政策、涉及领域、资金支持状况以及项目评审要点。

（一）国家层面纲领性文件：《关于持续推进城市更新行动的意见》

2025年5月15日，中共中央办公厅 国务院办公厅印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》正式公布。该意见旨在转变城市开发建设方式，打造宜居、韧性、智慧城市。其主要目标为，到2030年，城市更新体制机制健全，开发建设方式转型初显成效，安全根基稳固，服务效能提升，人居环境改善，经济业态多元，文化遗产得到有效保护，城市成为高品质生活空间。

在主要任务上，意见提出八点重点：一是推进危险住房改造，实施房屋抗震加固等，加强既有建筑改造利用；二是更新老化管线，整治周边环境，完善配套设施，推进城镇老旧小区整治；三是构建一刻钟便民生活圈，开展完整社区建设；四是推进老旧街区、厂区、城中村更新，实现功能业态升级；五是补齐民生公共服务短板，完善城市功能；六是排查隐患，完善设施体系，加强基础设施建设改造；七是推进海绵城市建设等，修复生态系统；八是落实 “老城不能再拆” 要求，加强文化遗产保护，保护传承历史文化 。

（二）中央城市会议传递的信号

近期，中央城市工作会议在北京举行，作为最高规格的城市工作会议，时隔10年再度召开，无疑释放了下阶段城市发展的最新信号。据央视新闻，此次，中央城市工作会议明确提出了五个“转变”五个“更加注重”。与2015年中央城市工作会议当中的五个“统筹”的要求相比，新提法凸显了我国城市发展理念的深刻变革与持续健全，标志着城市工作重心全面转向内涵式、高质量发展新阶段。

对于房地产市场，本次会议标志着房地产行业进入“存量提质+双轨供给+文化保护”的新阶段，政策核心在于以城市更新激活内需、以好房子建设驱动供给侧升级，而非简单复制棚改的货币化刺激模式。

（三）资金支持相关政策

国家发展改革委将稳步有序推动城市更新重点工程的实施，持续加大中央投资的支持力度。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，用于支持城市更新相关的公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩大支持范围至城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。

财政部经济建设司司长郭方明表示，中央财政聚焦于探索新模式、城市更新重点任务、财政金融政策协同等“三个聚焦”来支持城市更新。积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式，鼓励民营企业参与基础设施和公用事业特许经营，吸引社会资本、社区、居民等各方积极投身城市更新工作。

2024年底召开的中央经济工作会议提出，加大力度、扩大范围实施“两新”政策。2025年，从超长期特别国债中拿出约3000亿元资金，其中约1500亿元资金直接下达地方，支持地方自主开展消费品以旧换新，释放消费潜力；另外近1500亿元用于支持设备更新，包括将支持范围拓展至能源电力、老旧电梯等领域的设备更新，以及重点行业的节能降碳和安全改造，同时降低资金申报门槛，简化项目申报和审批流程，提高补贴标准。这一系列资金支持政策，为城市更新项目提供了强有力的资金保障。

（一）既有建筑改造利用领域

该领域涵盖危险住房改造、城镇房屋抗震加固、既有居住建筑和公共建筑节能改造、老旧厂房及低效楼宇改造等。

（二）城镇老旧小区整治改造领域

主要是对小区燃气等老化管线管道进行更新改造，整治楼栋内公共区域，支持具备条件的楼栋加装电梯，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施，增设公共服务设施等。

（三）完整社区建设领域

致力于完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、公共活动场地等，构建城市一刻钟便民生活圈。开展城市社区嵌入式服务设施建设，因地制宜补足公共服务设施短板。

（四）老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造领域

老旧街区通过功能转换、业态升级，打造活力街区，如改造商业步行街和旧商业街区；老旧厂区通过盘活利用，植入新业态新功能，加强工业遗产保护利用；城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，改善居住条件和生活环境。

（五）城市功能完善领域

建立健全多层级、全覆盖的公共服务网络，补足民生领域公共服务设施短板。推进“平急两用”公共基础设施建设，完善城市医疗应急服务体系，推进适老化、适儿化改造，增加普惠托育服务供给，发展养老服务，建设改造全民健身场地设施，推动消费基础设施改造升级等。