城市更新视角下不动产存量盘活：低效空间激活与价值重塑实践路径及案例

一、引言

2025年5月，中办、国办发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），为新时代城市更新工作明确实践路径。《意见》中明确 “加强既有建筑改造利用”“推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造”两大关键任务，进一步细化要求：既要加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换与混合利用，依据建筑主导功能依法依规优化土地用途；又要鼓励以市场化方式推进老旧厂区更新，在加强工业遗产保护的基础上，盘活闲置低效厂区、厂房及配套设施，植入新业态、赋予新功能，为不动产存量盘活提供了政策依据与行动指南。

在城市更新行动的推进进程中，盘活包含既有的建筑、老旧街区、老旧厂区、城中村在内的不动产存量资产，已成为实现城市高质量发展的核心目标之一。通过“空间重构、功能升级、价值重塑”的总体设计逻辑，将城市更新和不动产存量资产盘活的深度结合，对城市更新过程中“腾退、改造、升级”的存量不动产，实施功能转换、运营优化、产权梳理等系统性举措，将其转化为兼具持续收益能力与公共服务价值的优质资产，最终实现资产潜在价值的深度发掘、创新创造与持续提升，为城市发展注入长效动能。

但推进城市更新与不动产存量盘活是一个系统工程，涉及资产全面摸底、方案科学筹划、规划动态调整、投融资模式创新、优质产业导入、资产优化重组、长效运营管理、政策体系保障等多维度和环节。基于此，本文立足城市更新视角，聚焦老旧厂区（含老旧厂房）、低效楼宇、闲置传统商业设施三类典型存量资产，深入探讨不动产存量盘活的具体实践路径，以期为各方主体在实操过程中精准施策、高效达成盘活目标提供参考与借鉴。

二、老旧厂区、厂房改造—— 对工业遗产进行活化利用

老旧厂区与厂房是我国工业化进程的“历史印记”，更是城市存量资产中改造潜力最大的类型之一，堪称城市更新“腾笼换鸟”的核心载体。据不完全统计，全国地级以上城市老旧厂房存量超10亿平方米，主要聚集于传统工业城市及一线城市旧工业区。因建设年代、区位条件、建筑结构等存在显著差异，这类资产的盘活不能采用一刀切做法，应因地制宜、因材施策，紧扣区域产业导向，以 “分类评估、空间改造、产业适配、机制创新”为思路，兼顾工业遗产保护与功能创新，实现从 “工业锈带” 到 “发展秀带” 的转变。

此类存量资产盘活路径，应从以下方面评估：

（一）资产所处的区位

重点评估三项核心指标：

1.城市圈层位置：核心城区（如CBD及周边3公里内）依托高土地价值与旺盛消费需求，适配商业、文创、高端办公业态；近郊片区（绕城高速内、核心区外5-10公里）凭借适中租金与产业基础，适合打造中端产业园或生产性服务业载体；远郊区域则可利用低成本、大规模空间优势，发展仓储物流、规模化制造或农业产业园。

2.交通可达性：临近地铁等公共交通节点的厂房，优先发展商业、消费类业态；靠近高速、港口等货运枢纽的园区，则适配物流、重型制造等产业。

3.周边配套成熟度：周边居住与商业配套完善的区域，可打造“人才公寓 + 配套商业” 等产居融合项目；配套薄弱区域需先补齐供电、污水处理等生产性设施，再导入产业。

如北京“天宁1号”文化科技创新园其前身为1972年的北京第二热电厂，2009年关停后成闲置工业遗存。依托西城区核心地段（邻天宁寺塔）、临主干道的交通优势及周边成熟居住配套，改造方以 “保护 + 创新” 盘活：保留老烟囱、汽轮机叶轮等遗迹并艺术化陈列，建露天工业博物馆；高挑车间改为演艺空间、文创展厅，配咖啡露台、亲子区；植入屋顶光伏等零碳设施，打造智慧园区。如今，这里留存工业记忆，集文化演艺、创意办公、市民休闲于一体，年客流超百万，实现工业遗产保护与资产价值提升双重目标。

（二）建筑结构型式

建筑结构（跨度、层高、荷载、材质）是老旧厂房改造可行性的核心，直接决定功能承载方向，需重点评估三项指标：

1.空间参数：依据楼层高度、柱距、荷载差异，高潜力结构适配高端制造与立体仓储，中潜力结构可改造为文创园或孵化器，低潜力结构宜布局小型零售及社区服务。

2.材质与安全性：红砖、钢混厂房耐久性强，宜保留风貌做文创商业；砖木结构或有沉降裂缝的，需先加固或仅保留烟囱等符号化元素后重建。

3.可改造空间余量：闲置空地可加建停车场、宿舍；平整屋顶可装光伏或改花园；地下空间可开发仓储、设备机房。

如上海8号桥创意园区其前身为上海汽车制动器厂老旧厂房，改造时依托建筑结构优势：多为钢混结构，层高 6-8 米、柱距 7-9 米（属 “中潜力结构”），可灵活分割；红砖外墙保留翻新，留存工业风貌。同时利用闲置空地设连廊步道，屋顶装太阳能板补能，最终改造成集设计工作室、创意展厅、休闲配套于一体的文创园区，成上海工业遗存改造标杆。

（三）文脉与产业标签

老旧工业园区及厂房改造需重点评估三项核心指标：

1.历史文脉价值：若为工业遗产保护单位，需“修旧如旧”，保留标志性设备与生产场景，可改造成工业博物馆等；若为有时代特色的普通老旧厂房，保留建筑外观、标语壁画，植入文创业态，打造 “复古风” 消费场景。

2.原有产业基础：若园区曾是某类产业集聚地，可依托原有产业链资源进行产业升级；若原有产业已完全衰退，则需导入新产业。

3.区域产业导向：需对接城市 / 区县的产业规划，如所在区域规划为数字经济产业园，老旧园区可改造为数字经济孵化器；若为文旅融合示范区，老旧厂房可转型为民宿、研学基地。

如南昌东湖意库为例，其前身是江西省外贸储运公司老厂房，始建于上世纪70年代，保留了“专八线”等风貌，铁轨栈道、龙门架等成为标志性建筑。改造中最大限度保留工业韵味，修复具有时代特色的建筑，对“专八线”进行功能升级，还打造了多个新IP主题，成为集美食、艺术、购物与休闲于一体的综合性空间。

三、低效楼宇改造—— 对商务空间进行提质增效

低效楼宇指城市建成区内空置率高、综合贡献低的楼宇，多分布于一线非核心商务区及二线老城区，改造需聚焦功能重构与运营升级，提升空间品质与产业承载力。

（一）功能重构

针对“功能与区域需求错配” 痛点，通过空间改造与业态植入激活价值：

1.办公类：拆隔断造“开放工位 + 独立办公室 + 共享会议室”，增空中花园等配套；叠 “办公 + 轻商务” 业态，建 “一站式商务生态圈”。

2.商住混合类：改空置楼宇为“长租公寓 + 社交配套”（青年群体），或 “嵌入式养老机构 + 底层商业”（老龄化区域）。

如上海陆家嘴世纪金融广场旁的“陆家嘴・汇亚中心”，曾是空置率超 30% 的传统写字楼。改造后拆封闭隔断，增设共享会议室与空中花园，引入律师事务所、商务便利店，空置率降至 8%，成区域复合商务空间标杆。

（二）运营升级

低效楼宇改造后易陷“二次空置”，关键在于强化持续运营能力，需以“专业团队 + 精细管理” 提升资产收益：

1.引入专业运营机构：产权方通过招标委托具备“招商 + 运营 + 孵化” 能力的机构，签订 5-10 年长期协议，赋予其招商定价、租户筛选等权限，优先引入匹配区域产业的企业，避免 “散租乱租”。

2.建立“楼宇运营服务中心”：在改造后的楼宇内设立专属服务团队，提供 “企业注册代办、政策申报对接、物业维修响应” 等一站式服务。

3.动态优化租户与业态：淘汰低效租户、引入头部企业；依市场调整业态，如办公需求下降时改部分楼层为直播基地，节假日利用公共空间办市集增加非租金收益。

如北京朝阳郎园 Park 前身是低效老厂房，改造后引入专业运营团队，优先招引文化创意企业，设服务中心帮企业对接政策，还常办文创市集、艺术展览。运营后出租率超 95%，非租金收益占比达 30%，成文化产业运营标杆。

四、闲置传统商业设施改造—— 对商业空间进行功能重构

（一）空间改造

闲置传统商业设施如亏损或闲置的购物中心、酒店等，虽处城市核心、交通便利，却因建成久、业态单一、设备老化难适现代需求，盘活需以空间改造为基础。

改造核心是破解“层高不足、动线混乱、功能单一”问题，同时留存建筑特色。结构上，老百货可拆隔墙重构开放式动线，划分主力店、商铺与体验区；老厂房可借高层高优势拓展垂直空间或重构功能区。细节上，需更新水电、电梯等基础设施，并激活中庭、车库等为社交体验空间。

如青岛华通都市云聚生活产业园，前身为青岛西装厂。2023年，华通都市产业园公司斥资280余万元改造，最大程度保留建筑原有风貌及水塔、锅炉房等老构件。改造后，老厂区食堂一楼成1600平方米咖啡烘焙工坊，二楼拟合作篮球场馆；原凌乱空间变影像空间，冷库区转型为医药研发生产基地。项目以非标商业新场景盘活闲置厂房，保留工业风并添文艺复古气息，吸引大量年轻人。

（二）业态填充

业态是盘活闲置商业设施的核心吸引力，需摒弃传统零售主导思维，结合区域人口结构（社区型、办公型、文旅型）规划，具体分三类：

1.社区服务型：服务周居民，以社区超市、生鲜店等便民业态为核心，搭配社区食堂、托育中心等特色服务，补充小型书店、儿童游乐区等休闲配套。

2.办公配套型：适配CBD或产业园区周边，重点布局连锁咖啡、商务简餐等，增设共享办公、会议中心等，辅以健身房、瑜伽馆等。

3.文旅体验型：适合历史街区、景区周边，引入非遗工坊、艺术画廊等，搭配文创、特产店，以主题餐厅、剧本杀等沉浸项目为主体。

如泸州纳溪丝厂・微醺能量站是四川省泸州市纳溪区将工业遗产与现代消费融合的创新项目，以“三线记忆” 为主题，打造了兼具怀旧情怀与现代社交体验的特色消费空间。该项目依托原纳溪丝厂旧址，通过 “集装箱” 街区形式呈现，2024年底启动改造，2025年5月19日正式投入运营。主要特色：一是工业遗产焕新‌：保留了老厂房结构与怀旧元素，如年代场景还原、复古disco派对、怀旧电影放映等活动，增强沉浸式体；二是文旅商融合‌：结合酒城文化与夜间经济，开展村K大舞台、年代主题市集等活动，单日最高人流量达3000余人；三是消费场景创新‌：打造集装箱商业街区，涵盖工业文化展示、夜间社交体验等新业态，成为年轻人打卡地标。该项目是泸州推进老旧街区改造的典型案例，有效激活老旧街区活力，带动周边消费增长。

（三）运营管理

运营管理是盘活的长期保障，要通过“精细化运营+数字化工具” 提升客流与商户粘性，具体做法：

招商环节，精准匹配业态与商户以避同质化：采用主力店带动策略，优先引入客流号召力强的主力店，再招引配套小商户；筛选商户时，不只看租金，更重其运营能力与业态适配度。

日常运营以客流转化为核心：社区项目月办亲子课、健康讲座，办公项目周办职场沙龙，文旅项目季办文化节、潮玩市集，借活动提客流、延停留时间。

同步推进数字化管理：搭会员体系，借小程序推优惠；用智能设备统计客流、分析消费数据，为业态调整提供依据。

商户赋能方面，为小商户提供收银系统、线上营销培训；灵活调租金，新商户给免租期，优质商户给折扣，必要业态商户适当降租，保业态完整、降空置率。

如成都晶立方・新经济总部基地，前身为成都高新区闲置烟草辅料老厂区，运营中以“精细化 + 数字化” 保障盘活成效。招商采用主力店带动策略，优先引入上海建工一建西南总部、歌尔股份西南研发总部等领军企业，再集聚产业链配套商户，筛选时侧重企业行业适配度与发展潜力。日常运营全年计划举办超百场跨界活动，并通过数字化工具分析企业入驻及运营数据。同时为入驻企业提供注册落地等配套服务，开园不到一年入驻率达 90%。

五、结语

不动产存量资产盘活需立足“因材施策、多方协同、创新驱动”，其已非单一空间改造，而是涵盖规划设计、产业导入、资金运作、运营管理的系统性工程。

各方需明确角色：政府以政策、审批优化提供制度保障；市场主体靠创新商业模式推动项目落地；社会力量通过反馈需求、监督确保契合城市与民生需求。三方联动方能破解资金、土地等难题，实现资产高效利用。

未来，存量盘活机遇与挑战并存。一方面，BIM、大数据、物联网等技术将推动其从经验驱动转向科技驱动，优化设计、精准匹配业态、提升运营效率；另一方面，“双碳” 目标要求强化绿色低碳改造，打造零碳建筑与低碳园区。同时，城市更新向郊区延伸，需细化 “因材施策” 路径，制定精准方案。

综上，城市更新视角下的存量资产盘活是破解城市空间瓶颈、推动高质量发展的关键。从老旧厂房重塑到低效楼宇升级，均彰显其潜在价值与“以人为本、有机更新” 理念。今后随着实践深化、机制完善与技术应用，存量资产将成为城市更新 “富矿”，为城市注入持久动力，实现发展与生态、民生的和谐共生。