城市更新时代的商业模式

        一个开装修公司的朋友前几天对我说中了一个标，金额两千多万，如果成本控制的好利润可达40%。在当前的经济环境下的确非常诱人，但又感觉哪里不对，毕竟好似天上掉馅饼。一追问才知合同条件有点苛刻，就是装修完工支付85%合同价款，整个项目竣工验收通过支付10%合同价款，剩余5%作为质保金，这其实就是在垫资做项目。

       朋友说这么高的利润就是考虑了垫资的资金成本，我反问一句要是装修完了业主无法按期付款怎么办？后面受托打听了一下该项目情况，这是一个城市更新项目，已经持续六七年了，目前尚无法看到竣工的迹象。因为该处物业虽然地段也不错，但后续业态如何定位尚未明确，招商也就无法启动。朋友的装修项目仅仅是一小部分，说是做酒店，但酒店品牌和运营方案尚未确定。这些都是潜在的风险。

        城市更新时代与传统增量开发时代的商业模式完全不同。增量开发时代是一种以始为终的商业模式，只要按照规划用地性质进行设计和建设，建成后的不动产总能形成预期稳定的资产价值，其资产价值通常参照周边资产进行估值，后期销售一般也不是难事。城市更新时代则是一种以终为始的商业模式，必须先对更新项目进行精准的策划定位，明确产业方向和功能业态，坚持招商前置、运营前置，准确预测更新后的资产收益，根据现金流折现法进行资产估值，在此基础上再进行投资决策。

        在城市更新时代，传统的开发逻辑和工程思维不再奏效，必须掌握城市更新的内在逻辑和商业模式，要能窥一斑而见全貌，要有火眼金睛能看到更新后的资产价值，否则城市更新的底层逻辑就不成立，当然商业模式也无从谈起。