2019-2025丨系统的梳理近六年城市更新政策“核心”要点解读！(02)

城市更新需“真金白银”，中央预算内投资、超长期特别国债、中央财政支持、地方政府要加大财政投入、发行地方政府专项债券、金融机构信贷支持、吸引社会资本参与城市更新、发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。

（一）中央预算内投资

由国家发展和改革委员会负责统筹管理与调配的中央财政性建设资金，专项用于固定资产投资领域。该资金聚焦于弥补民生领域的薄弱环节，重点投向老旧小区及城中村的房屋修缮、周边环境整治以及配套设施的优化完善等方面。具体涵盖燃气管网老化更新改造、供水管网漏损问题治理以及危旧住房安全改造等关键项目。

（二）超长期特别国债

2025年超长期特别国债（20-30年）新增额度8000亿，重点倾斜城市更新。超长期特别国债支持（优先申报防灾减灾、生态修复类项目），主要用于城市燃气、排水等地下管网改造、城镇老旧小区改造（含电梯更新等设备改造）及防洪排涝等具有百年工程属性的项目。

投向聚焦：重点支持国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，向人口密集型城市倾斜。

地下管网升级：燃气、供排水、供热管网老化更新改造；

城市防洪排涝：雨水行泄通道建设、内涝点整治；

公共服务补短板：农业转移人口市民化配套设施（如普通高中建设、医院病房改造）。

（三）地方政府专项债券

2025年，地方政府专项债券发行规模将达4.4万亿元，其中约15%的资金计划专项用于城市更新领域。按照规定，单个城市更新项目最高可申请的债券资金额度为15亿元。在资金使用方向上，将重点聚焦老旧街区改造、厂区转型升级与品质提升，以及棚户区改造等关键任务。同时，优先支持建设停车场、完善商业配套设施等具有稳定收益预期的城市更新项目。

（四）中央财政支持

中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。具体参见财办建〔2025〕11号《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》。

（五）市场化融资

社会资本合作：通过PPP、ABO等模式引入企业参与（如老旧街区商业运营权置换改造投资）；

存量资产盘活：推动符合条件的项目发行基础设施REITs（如保障性租赁住房、停车场资产）；

绿色金融：对接银行绿色信贷、碳中和债券，支持海绵城市、节能改造项目。

（六）政策红利利用

税费减免：申请城市更新项目涉及的城镇土地使用税、房产税减免。

土地政策优化：利用“用途转换”政策，将低效工业用地转为养老、文体等民生设施用地；通过“增存挂钩”机制，以存量用地盘活换取新增建设用地指标。

容积率奖励：对配建公共服务设施（如社区食堂、托育中心）的项目给予容积率补偿。